2亿美金买整栋楼！ 中国炒房团剑指一带一路国家

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9月13日，在上海的一次房地产中介峰会上，一名身着便衣的中年男子坐在标有“柬埔寨”字样的交易台前。半小时后，他决定用2亿美元买下几乎整栋大楼。这让坐在他对面的海外房地产经纪人马蒂笑了。

马蒂已经找到了一个“大客户”，但仍处于惊讶状态。“上海的客户群对国际金融市场的动态太清楚了。”她回忆说，客户必须来到“一带一路”国家，对迪拜等其他国家的房产不太感兴趣。"到目前为止，这只是一个初步的打算，它还没有完全着陆."马迪人告诉《经济观察报》，她将于下月和她的客户飞往柬埔寨，进一步介绍位于柬埔寨首都金边的甲级办公楼，该办公楼位于上海陆家嘴这样的中央商务区(600663，诊所单元)。目前，这栋楼的价格大约是10，000元/平方米。

挥舞着2亿美元的中年男子并不是孤军奋战。在他的背后，往往有一个房地产投机者的支持。对于他和他身后的房地产投机者来说，他们并不担心今年外汇管制的收紧。在此之前，他们已经在海外准备了大量现金。唯一的问题是，在“买下一个”中，在哪里购买？

中国买家的海外资产配置战已经吹响了新的号角。这一次，人们把注意力转向东南亚，直接指向“一带一路”国家。泰国、马来西亚、柬埔寨、越南和缅甸等国家正日益成为中国买家的“新宠”。

热

"下个月将是购房旺季。"9月13日，在2017年中外房地产经纪人峰会上，芭堤雅房地产经纪人谢晖向《经济观察报》表示，随着十一国庆和泰国旅游旺季的开始，中国买家将采取“边看边游”的形式，与当地购房者进行现场联系。

泰国房价经历了一轮上涨。谢辉(音译)是一名泰国华人，他精通泰语，汉语说得很流利，在当地房地产行业很受欢迎。她回忆说，早在2012年，该公司就开始在中国开展业务。那时，一套8000元/平方米的房子现在涨到了20000元/平方米。目前，每个月都有40个中国旅游团来泰国看房地产，她把它和整栋楼一起卖了。

拥有永久产权的公寓已经成为大多数中国买家的首选。当然，也有一些买家以公司的名义购买别墅。据谢辉介绍，买家会考虑投资、度假、旅游、父母养老等方面。"在旅游业发达的地方，你不能租房子。"一位在普吉岛买了一栋别墅的中国买家告诉《经济观察报》，大多数来普吉岛的游客都是“不差钱”，希望有更好的生活体验。租金收入可以完全抵消抵押贷款；在假期，你也可以带你的家人住在这里。

根据中国最大的海外住房平台juwai.com的数据，泰国目前在中国买家海外购房目的地国中排名第三，仅次于美国和澳大利亚。今年第二季度，中国买家对juwai.com泰国住房的咨询和咨询比去年同期增加了147%。除了泰国，中国买家对马来西亚住房的兴趣也大幅上升。今年第二季度，马来西亚在juwai.com的住房访问和咨询数量比去年同期增加了95%。马来西亚华人juwai.com首席增长官刘碧丽告诉《经济观察报》，马来西亚吸引中国投资的优势在于当地的优质教育。“一些希望孩子走国际化道路的家庭会让孩子来这里上高中，提前适应英语环境。”刘碧丽介绍说，马来西亚有很多本地华人，不会说英语的陪护妈妈可以过得很舒服。在马来西亚的国际学校学习后，许多中国学生选择继续在美国学习。在入境和出境方面，马来西亚的第二故乡移民计划使申请人能够在马来西亚获得10年的终身居留签证，并自由进出该国。

嗅觉敏锐的投资者和金融机构对“一带一路”概念的效果持乐观态度，将目光投向了更多没有经历过房价上涨的东南亚国家。马迪人工作的陈宝环球有限公司是一家帮助高净值个人进行资产管理服务的公司。这家总部位于香港的金融公司以前专注于代表美国房地产，现在专注于经营东南亚房产和“一带一路”概念房产，不少房地产经纪公司转向东南亚。

随着激烈的“一带一路”战略，中国企业纷纷进入东南亚国家进行投资和基础设施建设，这也带动了当地销售的火爆。柬埔寨、越南和缅甸等国家已经走上舞台，并开始利用其未来前景作为卖点来吸引中国买家。上述2亿美元的买家直接前往“一带一路”，这也使“一带一路”概念屋在当天的峰会上炫耀。“泰国和马来西亚的房价一直受到高度猜测，该公司对柬埔寨的前景更加乐观。”马迪人告诉《经济观察报》，柬埔寨属于东盟10国，目前的情况与中国在20世纪70年代和80年代非常相似。它的年国内生产总值增长率超过7%，随着它的经济发展，房价的前景非常乐观。"这位2亿美元的大客户并不冲动。"马迪人认为，上海的客户对国际金融市场有着非常清晰的把握——柬是美元区，比其他国家更有价值。

大多数购买东南亚房地产的买家投资是为了获得租金收入。《经济观察报》采访的一些房地产经纪人和中介表示，在东南亚购买房地产的人大致分为三类。首先是高端房地产投机者。他们中的大多数都在海外投资，并且有足够的资金。他们看好东南亚房地产的前景，在一线城市投资高端写字楼和别墅；二是有海外经历或对海外住房市场比较熟悉的中产阶级，在欧美等国家有房地产投资经验，有较多资金，希望分散风险；第三，由于资金有限，首次出海寻找机会的新来者将注意力转向了“一带一路”沿线的新兴房地产市场，他们的目标大多是公寓。

出海

如何把钱拿出来，对于第一次出去买房地产的人来说，是一个永恒的话题。特别是在外汇管制越来越严的今天，《经济观察报》采访的几个房地产中介报道说，一些已经拥有香港账户的中国买家将首付直接存入香港账户购房。然而，今年以来，花旗银行、招商银行(600036)、招商银行(香港股票03968)大幅提高了内地人士在香港开户的门槛，在香港开设银行账户变得困难，跨境资金转移也不再像过去那么容易。

7月1日起施行的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币大额跨境交易的报告标准为20万元。当天的单笔或累计交易也从之前的每天20万元人民币降至5万元人民币。在某种程度上，这增加了买房的难度。

然而，与经常花费500万元人民币和1000万元人民币的欧洲和美国相比，东南亚国家住房的优势在于价格不那么高。这意味着首付也相对较低。在泰国，首付是总价的25%。以芭堤雅的一套普通公寓为例，一些中国买家将直接使用银联卡刷卡，汇率将是银行的实时汇率。

尽管从2017年6月1日起，银联卡在中国境外的房地产或投资交易将正式关闭。刷卡的中国买家会接到银行的电话，询问钱的用途。大多数人回答说他们在泰国购物。

该行的一名内部人士告诉《经济观察报》，外汇管制通常是针对出境的现金和汇款，对银联储蓄卡直接信用卡消费的限制确实相对较小。

即便如此，买家似乎仍无法避免资金外流的问题。在泰国、马来西亚等地，一套高质量的房地产仍然可以达到3400万元，因此外汇交易是不可避免的。最新的《个人购汇申请表》明确规定，不得用于尚未开放的资本项目，如海外购房、证券投资、人寿保险、投资回报分红保险等。如果你非法兑换外汇，你不仅要兑换货币，还会面临罚款。

对此，马来西亚房地产经纪人吴紫阳做出了妥协。"房地产投资受限并不意味着农业投资受限."他告诉《经济观察报》，他计划邀请客户在当地的榴莲园投资农业，租赁土地种植榴莲，然后用收益投资房地产。不过，他也承认，该计划的收入周期约为三年，更适合那些有长期投资规划的人。"有可能采取租赁和销售的形式吗？"马来西亚房地产开发商埃迪采取了不同的方法。在他看来，不能在海外买房并不意味着不能在海外租房。中国买家可以采取支付租金的形式分散支付房价。一旦累计租金达到房价，房屋将直接转让给买方。他告诉《经济观察报》，这一模式正在酝酿中，可行性研究将在下一步进行。

判断

王芳属于中产阶级，有海外经历或对海外住房市场比较熟悉，对住房质量有一定要求，更喜欢一线城市的房地产。她在美国欧文买了一套市值80万美元的房子，还有一些剩余的钱，这些钱不足以在中国或美国的一线城市再买一套房子，但足以在东南亚国家买一套房子。

为什么选择东南亚国家？除了相对较低的价格，王芳还希望分散风险，“尽可能多地把鸡蛋放在篮子里。”

更耐人寻味的是，“很多香港人和台湾人都在东南亚炒房，跟十多年前他们来大陆炒房一样。”从事金融业的她观察到，随着经济形势的好转，东南亚似乎正在走中国改革开放的道路。中国的制造业正在向东南亚转移。劳动密集型产业过去后，人口将继续聚集，房价将逐步上涨。“在这一点上，过去追随制造业的香港人和台湾人可以看得很清楚。”王芳说。

像大多数对买房持谨慎态度的中产阶级一样，王芳不会急于“为了买房而买房”。她原本对吉隆坡价值约400万元人民币的房子持乐观态度，但由于最终价格高于预期，她放弃了。对王芳来说，如果她投资房子，那只是为了赚取租金，而流动性对她来说显然有点糟糕。

对东南亚国家汇率波动的担忧也成为她不敢轻易出手的原因之一。与热卖房相比，王芳希望看到一些位于东南亚国家首都的房子，它们体积小，总价低。她不想在他们身上投入太多资金，最好不要占用太多流动性。此外，“如果房子是为未来升值，我们也应该考虑是否有买方市场。”王芳告诉《经济观察报》。

不仅买家谨慎，一些投资管理机构在布局过程中也采取了乐观谨慎的态度。奥意国际总经理助理梁平鹏告诉《经济观察报》，公司从8月份开始访问马来西亚和其他国家，11个项目中只有一个被选中。位于马来西亚海边的别墅，面积400-500平方米，约330万元人民币，平均面积56000元/平方米，产权99年。开店者甚至提供特许服务，三年后，所有的家具都将交付。

梁平鹏介绍说，对于购房者来说，政策稳定、房屋所有权、经济稳定、房价上涨趋势、空燃气质量、儿童教育以及旅游目的地都成为需要考虑的重要方面。