投资海外房产要警惕“地租”陷阱

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自2017年5月11日以来，中国买家在伦敦90天内购买的房产价值超过36亿英镑，按当时的汇率计算约为317亿元人民币。近年来，中国人纷纷去海外购买房地产，英国、美国、加拿大等国家成为首选。对于欧美的房地产，很多中国人有一个误解，那就是只要他们在欧美买了房子，他们自然会拥有土地。事实上，在欧洲和美国购买的房屋可能是“完全所有权”，也可能是像中国一样的“土地租赁权”，即业主只出租土地，但并不真正拥有房屋下的土地。在这里，无论投资能否增值，如果一个人不小心买了房屋租赁权，那就太晚了。

传统上，房屋是作为永久产权出售的，而买家对房产拥有完全的控制权。当房屋作为租约出售时，买方实际上只是一个长期承租人，房屋的建造仍在自耕农(即房东)手中。购房者必须每年向“农民”支付“地租”。如果他们想对房子做任何改变，如建造温室或改变窗户的形式，他们必须获得“农民”的同意。

土地租赁权一般分为三类:一是租赁权属于政府，如纽约的曼哈顿和温哥华的伏羲，有许多租赁权属于政府。第二，私人租赁土地，就像英国的许多土地一样，是私有的，不能出售，只能出租给房地产开发商。

在过去的几个月里，英国有着数百年历史的出租房屋集团，因为媒体上爆炸性的“出租”丑闻。因为成千上万的买家被困在租赁权中，他们无法自拔。他们支付的租金每10年翻一番，几十年后可以从几百英镑涨到几千英镑，这样的房子很难卖。

过去，出租业主通常只收取很少的租金，有时一年只有一英镑，许多业主根本不想费事。然而，在本世纪初，当开发商开始将条款纳入租赁合同时，年租金价格从最初的每10年200-400英镑翻了一番，情况发生了变化。政府举了一个家庭住宅为例。到2060年，估计年租金将达到10，000英镑。

英国的财产所有权主要包括两种类型，财产权和租赁权。购买租赁权的投资者没有房屋的产权，需要每年向产权所有者支付地租。目前，英国五分之一的私房没有产权，只有租赁权，相当于400万套，其中280万套为公寓房，其余120万套为独栋房屋。

由此可见，英国高昂的“地租”不仅给购买了租赁权的房主带来沉重的经济负担，而且使他们几乎无法出售自己的房屋，陷入“地租”的陷阱而无法逃脱。