“地王”亏本卖房？开发商与房价的对赌才刚刚开始！

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9月13日，杠杆游戏看到了最激动人心的消息，当然，这是销售肾脏和iphonex的年度会议。令人恼火的是，肾脏价格已经多年没有上涨了，iphone一代比一代更贵。

最新款的iphonex已经卖了大约1万元...看到苹果的手机越来越贵，看到房子的价格让人放心。

然而，开发商越来越沉默。根据上海证券交易所的消息，价格限制越来越严格，高价建筑竞相溢价出售。

该报告列举了南京、合肥等地的一些房地产为例:例如，位于南京麒麟g09家园的京奥港未来别墅终于拿到了销售许可证，但其价值一再下跌，批准的平均售价仅比底价高3000多元/平方米，基本上是按地价出售的。

当然，房产也从原来的“精装豪宅”变成了“毛坯房”。

这是怎么回事？开发商打的是什么算盘，还是他们被迫陷入绝望的境地？购房者找到了便宜货，房价的转折点来了吗？

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一些开发商有很大的财务压力，这是一个真正的问题。相关部门很难打开单价较高的预售批次

富有的开发商，尤其是那些财力雄厚、待售物业多、土地储备多、集团现金流充裕的开发商，即使去年高价收购土地，甚至成为“地王”，他们也不合适，目前也没有机会高价开发开放，大多数都选择先将高价土地搁置一边。

例如，去年，“中国的土地之王”融化了这封信，上海的土地仍然是贫瘠的。只要资金链能够承受，地价就太高了，现在不是入市的时候。

以合适的价格出售有点高，也许超出了市场的接受范围；其次，监管的大趋势依然存在，地方相关部门也面临压力。在目前的情况下，人们不能给你过高的预售价格。例如，上海和北京是这波调控浪潮中最坚定的城市。你期望上海的相关方给你一批单价超过10万元/平方米的预售是不现实的。

然后，如果你有资本能力，你应该先承受它，等待下一个上升周期。

然而，有一点压力的开发者不得不咬紧牙关。杠杆游戏完全理解它们，只要它们不赔钱，或者暂时不损失太多钱，还点钱也是一个不错的选择。

以南京京港未来别墅为例，据上海证券交易所报道，该公司的土地款是通过信托融资方式支付的，第一个还款日期指日可待。

《金红第46号集合资金信托计划》表明，借款人为北京金港集团有限公司，资金投资于金港未来别墅地块。该计划是一个结构性产品，总规模为49.6亿元。其中，优先基金34.72亿元，二级基金14.88亿元，分两期发行。

一期34.45亿元，优先28亿元，二期6.45亿元；二期15.15亿元，优先6.72亿元，二期8.43亿元。第一阶段于2017年11月12日到期，第二阶段于2018年2月26日到期。

你知道，离第一次信托到期只有两个月了。除非有足够的钱来填平这个洞，或者有足够的钱来拆掉东墙来填平西墙，否则你只能建一栋房子，然后诚实地卖掉它！

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高价出售房子并不意味着低价出售。第一阶段是便宜的，这并不意味着第二和第三阶段是便宜的

北京和上海的新建筑销售应该被视为相对标准。然而，在许多大城市，你知道，当房地产市场供不应求，价格非常热的时候，很多莫名其妙的费用，如茶费，中介费和装修费，出来了。抱歉，通常没有发票。有收据很好。

杠杆游戏还记得吗，在那之前，一位专业的房地产官员调查了武汉的房地产市场，被这些乱七八糟的费用深深地震惊了。事实上，不仅武汉，而且许多城市都是一样的。武汉房地产只是有点自大。

随市场走，由于单价高，需求量大，备案价格被相关部门拼命控制，我该怎么办？只有黑市价格可以“调节”——各种事情都不能摆到台面上，错了，就是公开说你需要钱买房子的成本出来了。

过去一年，南京的房地产市场销售一直非常火爆，在很多情况下，需求确实供不应求。因此，我们不应被有关部门批准的备案价格所欺骗。当然，每个城市和每个地块都有自己的情况。

例如，南京京澳港未来别墅(麒麟g09家园)，以上海证券交易所为例。去年4月15日，北京金高岗集团经过61轮激烈竞标，以每平方米22353元的底价赢得了南京麒麟的g09家园，创下麒麟板块新高。

当时，周围建筑的价格从17000元/平方米到22000元/平方米不等，以上的底价是典型的“面粉比面包贵”。后来，当监管力度过大时，大城市和开发商就不能顶风作案了。今年京奥港和未来别墅能一次卖4万元吗？

首先，这种增长可能会稍微大一点，超过市场的接受程度；第二，如上所述，有关部门不接受，舆论也不接受！再次考虑到这个位置，杠杆游戏特意请了南京的朋友，在这里卖4万元还是有点压力。

现在我必须还钱，所以我必须让它更便宜。为了便宜，我们不得不从原来的“精装豪宅”改成“毛坯房”。事实上，没有必要改变开发者的想法。即使人们不可能卖出40，000平方米，也不可能卖出30，000平方米，所以他们不能退缩。

硬空气。

顺便说一下，杠杆游戏的重点是，不要认为北京金高港是愚蠢的。这仅仅是第一阶段的开始，然后人们会观望，跟随市场。如果情况合适，人们可以在第二阶段和第三阶段提价。因此，即使第一阶段现在赚不到钱，甚至亏损一点，也不意味着下一步就没有办法了。

或者，一些玩得太多、太激进的开发者真的想倒下。就像2014-2015年一样，出现了一波开发商，他们没有生存下来，也没有机会看到这一轮的曙光。

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在史无前例的监管之前和之后，以高价收购土地是一场巨大的赌博！

俱乐部的成员们一定已经注意到，现在每个人都觉得房价不会下跌，他们害怕这样做。为什么？

因为开发商的资产负债率不低，他们欠了这么多钱。说白了，所有的资产优势都是基于房价。如果房价暴跌，债务的金融风险是可以想象的。金融机构承受不起伤害。

从钢铁、水泥、各种建筑材料、家用电器、装饰材料、汽车等行业，它们都受到房地产周期的影响。说白了，中国经济增长和房地产状况之间的关系太大了。

地方政府，杠杆游戏没什么好说的，你知道。对土地销售的依赖保持不变，几乎没有减少。甚至有些地方越来越依赖土地销售和相关的房地产税。政府的许多翟服务再次增加。建了这么多地铁，欠的钱迟早会还清的...

当地经济和就业的稳定也依赖于房地产。到目前为止，很少有城市发现了新的替代动能，所以它们只能依靠房地产。

回到个人买家和投资者，许多杠杆率都不低。如果房价真的有错，你上船时不会同意的。

从开发商到许多人，他们都觉得货币政策并不宽松，不会走向死亡。监管和控制将会严格遵守，但在必要时会放松。因此，在这种相对乐观的预测下，去年以来的征地热情仍然很高，大多数人还是看好楼市。

在很大程度上，关注中国房地产市场意味着关注中国经济的未来。似乎是这样，也似乎是矛盾的，无尽的后患？

此外，所谓的一、二线城市中心区的地块非常紧张，开发商也很尴尬。弥补这个位置很重要。如果你将来不收回土地呢？不管你有多高，你都必须接受它！其他开发商真的必须战斗，需要“土地国王”的光环...

随着信贷的增加，它将得到金融机构的信任，资产负债比率也将得到控制；有了更多的土地，就可以大规模地进行，而且更安全。

如果它不做大，地区领袖甚至会被击败，重庆的“李嘉诚”张松桥在中国和重庆的土地将被出售给恒大。龙湖很早就意识到了这一点。同在一个城市的金科和谢欣受到海峡两岸的攻击，他们也决定尽最大努力把自己做大。

许多城市和开发商也上演了类似的故事。融创和恒大通过不停地吃东西和买入买入，让自己变得更大，或许更安全。

买更多的土地，买更贵的土地，欠更多的钱，希望房地产和房价有一个更好的未来。这是一场巨大的赌博，赌的是没有人敢在房地产上经营，赌的是中国需要房地产。

由于监管仍在进行，高价地块和“地王”将在必要时以底价出售他们的房子。在还钱和等待光明未来的同时，一场豪赌刚刚开始。