房企三强销售突破万亿元 全年商品房销售额或再创新高

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■我们的记者王峥

许多刚刚公布中期业绩的品牌房地产企业，自9月份以来，一直不停地发布销售简报。

据《证券日报》记者统计，住房企业第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科，前八个月销售额已超过1万亿元，预计年销售额将超过5000亿元。

保利地产(600048)集团副总经理于颖此前指出，未来领先房地产企业的市场份额将越来越大，集中度将越来越高，真正的高度可能是年销售额一万亿元。

此外，中原地产提供的数据显示，8月份披露销售数据的30家房地产企业的销售总额为2691.8亿元，同比增长6%，增幅为2540亿元。

总的来说，尽管一、二线城市受到调控，但同期中国房地产销售的面积和金额再次创下新纪录，全年数据有望达到新高。中原地产首席分析师张大伟指出。

根据国家统计局的数据，前7个月中国商品房销售面积为8.6351亿平方米，同比增长14%，增速较前6个月下降2.1%。其中，居住建筑销售面积增长11.5%，办公建筑销售面积增长33.7%，商业和商业建筑销售面积增长29.4%。商品房销售达到68461亿元，增长18.9%，增速下降2.6%。其中，住宅楼宇的销售增长15.9%，写字楼的销售增长27.4%，而商业及商用楼宇的销售增长38.7%。

前三名的销售额突破了1万亿元

9月11日，碧桂园宣布，截至2017年8月31日，集团及其子公司、合资企业和关联公司的累计销售额约为3806.7亿元，同比增长112.16%，销售建筑面积约为4212万平方米。其中，碧桂园业主的合同销售面积为2744.3亿元，销售建筑面积为3174万平方米。仅在8月份，碧桂园就实现了467.7亿元的合同销售额和517万平方米的销售面积。

据悉，碧桂园前八个月的销售业绩接近年初公布的销售目标，远远超过去年全年3088亿元的销售额。

碧桂园总裁莫斌最近宣布，2017年的销售目标将从4000亿元提高到5000亿元。我们将保持新的销售目标，不排除会更好。

万科8月份实现销售额370.4亿元，同比增长85.11%；销售面积273.9万平方米，同比增长68.97%。今年前8个月，万科累计销售额为3497.8亿元，同比增长47.26%，仅比2016年的3647.7亿元的年销售额增长了一步。

此外，去年销售冠军恒大8月份实现合同销售额334.3亿元，合同销售面积332.1万平方米。前八个月，恒大完成销售总额3216.8亿元，同比增长38%；累计销售面积3246.7万平方米，同比增长10.4%。其中，股权销售金额达到2291.6亿元。

值得注意的是，尽管恒大在销售规模上落后于碧桂园和万科，但其创造利润的能力却取得了长足的进步。

公司总裁夏海钧在中期业绩会上表示，恒大今年肯定会实现4500亿元的销售目标，如果放松利润指标的要求，可以达到6000亿元。

对于上述三家领先的房地产企业，一些业内人士指出，从债务结构和资本安全的角度来看，万科优势最大，空的可用杠杆仍然很大；在土地储备方面，碧桂园和恒大遥遥领先。随着万科增加在土地市场的投资，其负债预计会增加；另一方面，碧桂园和恒大都有意进一步优化债务结构，其中恒大明确表示将放缓征地步伐，碧桂园则透露，并没有追求高速发展，而是追求优质发展。与这两家相比，未来三大房地产企业仍将呈现规模赶超的景象。如果后一类房地产企业今年不能进入3000亿元的销售门槛，那么他们将来很难挤进第一类。

积极征用土地

事实上，为了继续保持规模增长，再加上销售形势良好，领先的房地产企业仍在积极进行土地收购。

数据显示，前8个月，碧桂园继续以1353亿元的土地收购权排名第一，万科以917亿元排名第二，保利以791亿元排名第三，恒大、中海、龙湖紧随其后。但前八个月前十大企业的土地收购总量高达6184亿元，占前五十家企业的51%，大型龙头住宅企业的土地资源优势日益突出。

与此同时，股权并购日益成为领先房地产企业增加土地储备的一种方式。与招标和拍卖相比，房地产企业通过并购获得的土地往往更便宜。

例如，融创以前在万达的13个文化旅游项目中投资了438亿元人民币(持有91%的股权)，相当于每平方米不到2000元人民币的底价，其中一些甚至低于万达最初的土地收购价格。业内人士普遍认为，孙宏斌(融创中国董事长)捡了一个大便宜，使其有实力影响第一集团。

万科6月底赢得的广信资产包(包括股权和债券)，虽然总价高达551亿元，但包含广州市区16块可开发土地，相应的股权可开发面积约为211万平方米，其中约98%位于荔湾区和越秀区。周边基础设施和配套设施完善，地理位置十分优越，是非常稀缺的战略资源。土地集中有利于统一规划和开发，这可以为企业取消大量的人力和物力。与此同时，如果以招标、拍卖和挂牌的形式，即使成本更高，也不可能一次在广州获得这么多土地。一些行业分析师表示。

碧桂园首席财务官兼副总裁吴碧筠表示，M&A是主流扩张方式，碧桂园也有正在洽谈的项目，将适时公布。

此外，一、二级联动发展也成为龙头企业稳定获取土地储备的法宝。碧桂园透露，其参与的一级土地开发项目的市场资源达10563亿元。莫斌指出，一级土地开发是碧桂园可持续发展的战略部署。融创表示，该公司目前拥有5000万平方米的一级和二级联动项目。

值得注意的是，联合征地开发也成为大型房企的主流选择。以万科为例，它实施的是小股交易策略。截至8月底，万科通过招标、拍卖、挂牌方式收购的117块土地中，合作收购51块，占44%。不仅仅是小开发商和大开发商之间的合作，随着土地价格的上涨，大型住宅企业之间的合作也越来越多，这也有助于住宅企业分散风险。一些分析师表示。

(王峥)