综合施策 建立房地产市场基础性制度和长效机制

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我们的记者陈伟

“2016年中央经济工作会议提出了住房的新定位，‘房子是为了居住，不是为了投机’，其核心是让住房回归其住宅属性。其次，房地产调控和未来发展需要运用多种手段来实现综合政策。更重要的是，要在把握国情、适应市场规律的基础上，形成基本制度和长效机制，把过去的限价、限购、限贷等行政手段转变为真正的制度机制创新。”近日，国务院发展研究中心市场经济研究所所长王巍在2017年全国政策咨询工作会议上表示。

在新的发展阶段，中国房地产发展的突出特点是什么？房地产市场泡沫风险是如何形成的？如何建立房地产市场的基本制度和长效机制。针对上述热点问题，王巍做了详细的分析。

中国房地产市场进入了一个新阶段

王巍认为，近年来，随着中国经济社会发展进入新常态，房地产市场发展呈现阶段性变化的特征，房地产泡沫风险开始显现。

一方面，随着城市化进入中后期，房地产市场的分化格局将进一步凸显，大城市和城市群的加速发展将成为未来相当一段时期的主要发展趋势。大城市和城市群中心城市的住房需求将继续强劲，中小城市的住房需求将趋于稳定。另一方面，经过多年的不断改善，我国城乡居民的住房条件有了很大的改善，住房需求将告别“白手起家”，转向一个新的发展阶段，这对住房供应和市场体系发展提出了新的要求。

因此，房地产市场的阶段性变化要求我们进一步研究新阶段房地产市场的发展规律。根据我国经济发展进入新常态和住房市场结构性矛盾新凸显的要求，应从中长期角度考虑长效机制和基本制度建设，合理借鉴国外经验，处理好房地产市场发展与中长期经济发展、人口结构变化、城市和区域经济发展的关系。

高度重视房地产泡沫风险，研究应对措施

国际经验表明，经济已经告别高速增长，进入经济结构调整和转型阶段，过度宽松的金融政策容易引发包括房地产在内的资产泡沫风险。在一系列政策的推动下，2016年，房地产市场复苏，“去库存化”取得积极成果，但也带来了新一轮房价过快上涨，引发泡沫风险。

值得注意的是，本轮房价快速上涨和泡沫风险积累是在经济增长放缓的背景下，过度宽松的金融环境造成的。通过推动居民杠杆率的快速上升，大量资金“脱离实际”，极大地刺激了投资投机需求，形成了房价和地价高水平轮换、快速上涨的“普遍上涨”局面，从一线城市的“点增长”蔓延到二线热点城市和一线城市周围的三个四线城市。总体而言，2016年房价的高速上涨偏离了经济基本面和实际住房需求，与1990年日本房地产泡沫破裂前的情况相似，可能出现的泡沫风险不容忽视。

“在全球范围内，应对资产泡沫风险是一个全球性问题。没有成功的经验可以参考，但有许多教训可以学习。因此，要坚持“不刺破泡沫”的调控底线，认真研究防范房地产泡沫风险的相关调控政策，特别是正确运用金融政策和土地政策。同时，我们将研究应对不同风险情况的政策计划，防止房地产泡沫风险蔓延到金融和经济领域。”王巍强调。

加快建立房地产市场稳定发展的长效机制

王巍建议，今后在建立基本制度和长效机制时，要注意以下几个方面。

首先，结合当前多元化、多层次、多样化的住房需求，构建更加完善的住房供应体系和市场体系，不仅是发展新的商品房市场，更重要的是加快二手房交易市场和租赁市场的规范化，使其能够发挥更大的作用。未来，对于年轻人和流动人口来说，租赁市场的发展尤为重要。此外，要提高公共租赁住房的安全性，继续探索有中国特色的保障性住房。

二是改革土地供应模式和制度。具体而言，应建立土地供需平衡机制，以促进土地供应与人口增长的适应。加快探索和完善土地供应和流转的新途径和新方法，如加快城市更新和提高城市土地利用效率；创新土地分类供应，探索租赁住房新的转让方式，将一次性转让费改为年度转让费。

第三，推进住房金融体制和财税体制改革。目前，我国金融市场相对发达，存在大量多元化的资本供给。房地产市场与金融市场密切相关。王巍指出，今后需要思考新阶段的住房金融体系和调控机制，深入研究在住房市场和金融体系相对发达的条件下，如何改革和完善住房公积金制度，为中低收入居民提供更好的金融支持；研究为房地产市场的发展提供了相对稳定和中性的抵押贷款政策和发展金融政策。有必要加快开征房地产税，包括立法和开征标准。加快完善房地产税制，因为开征房地产税意味着中国房地产税制的调整和中央与地方职能的调整。

第四，加强房地产市场监管。目前，中国的房地产市场相当混乱，无论是新房市场还是二手房交易和租赁市场，都没有完善的房地产法律法规。“因此，加快法制建设，加强监管，建立房地产领域的信用体系，建立房地产的监控和预警机制，实现长期监管，是当务之急。”王巍说。

第五，促进不同城市房地产市场的协调发展。未来，城市发展将更加集中在大都市地区，房地产市场的需求主要集中在这一地区。因此，王巍建议，下一步应该是促进大都市地区的一体化发展，合理规划布局，有序缓解特大城市的功能，加快周边中小城市和小城镇的发展，开放房地产市场。同时，优化城市空房的结构，促进生产与城市的融合以及职业与居住的平衡。

第六，进一步研究和明确中央和地方政府在房地产领域的关系。王巍认为，过去中央和地方政府在房地产调控体系中的关系一直没有理顺。中央政府很容易制定一个放之四海而皆准的政策，而在金融和住房供应结构上，很难按照“一城一策”的原则来制定。“失衡”和“过度调整”现象日益严重，加剧了部分城市住房市场的波动。因此，有必要加强我国住房制度的顶层设计，进一步明确中央政府在制度设计、土地、金融等资源配置政策方面的职责，逐步强化地方政府对市场的监管和监督的权责，在一定范围内给予地方政府更多的自主权。