136家房企负债5.6万亿元 整体资产负债率高达79%

本篇文章1837字，读完约5分钟

■我们的记者王立新

上市房地产企业中期业绩披露已经结束。据风能统计，根据申银万国行业分类，136家上市房地产企业负债总额超过5.6万亿元，同比增长30%。

然而，这136家上市房地产企业的总资产总计7.1万亿元，同比增长27%，与债务增长水平相差3个百分点。值得一提的是，截至2017年6月30日，这136家上市房地产企业的整体负债率为78.9%，去年同期为76.8%，同比上升2.1个百分点。

此外，《证券日报》记者注意到，39家上市房地产企业的资产负债率超过了80%的红线，占近29%。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进向《证券日报》表示，鉴于规模发展的强烈愿望以及2015年以来发行公司债券的宽松条件和低成本，近两年来，上市房地产企业不断发行大规模公司债券以储备粮食，从而推高了企业负债率。

超过20%的房企负债超过300亿元

据风信息统计，在上述136家a股上市房地产企业中，有64家房地产企业负债超过100亿元，占47%；负债超过300亿元的房地产企业有34家，占25%，其中万科、华夏幸福(600340，诊断股)、招商局蛇口(001979，诊断股)、首开股份(600376，诊断股)、金地(600383，诊断股)、金科股份(00066)

从资产负债率来看，不同企业的财务状况是不均衡的。据统计，截至2017年6月底，29%的房企资产负债率超过80%，20%在70%至80%之间，12.5%在60%至70%之间。资产负债率最高的企业是*圣紫雪(000526)，占96%。

值得注意的是，一些基准房企的负债率略有上升。据《证券日报》记者统计，截至2017年6月底，绿地控股(600606)的资产负债率为89%，同比上升不到1个百分点，即使剔除预付款，资产负债率也高达85%。

众所周知，衡量一个企业负债方的风险是否在可控范围内的指标很多，但短期偿债能力尤为重要。根据wind Information提供的数据，《证券日报》记者了解到，截至2017年6月底，有数据可查的房地产企业短期贷款总额为2736亿元，比去年同期的2147亿元增加了589亿元。这意味着房地产企业的短期偿债压力有所增加，但上市房地产企业手头有充裕的现金，因此他们对短期偿债能力并不担心。

东莞证券房地产分析师何敏仪表示，以142家上市房地产企业为参考数据，行业整体负债占归属于母公司股东权益的4.57倍，而2016年末为4.13倍，其中生息负债占归属于母公司股东权益的2.09倍，也高于2016年末的1.86倍。

何敏仪表示，总体而言，自2016年以来，房地产行业的融资渠道有所拓展，叠加行业的景气度有所提高，开发商的融资有所增加，杠杆率有所上升，导致行业整体负债率也在不断上升。

规模理论推动了高杠杆的发展

《证券日报》记者注意到，中期业绩公布时，一些房地产企业提高了年度销售目标，包括融创中国、龙湖地产、徐汇控股等房地产企业，一些房地产企业甚至提高了40%以上的销售额。

兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆表示，房地产企业正在踩油门，房地产企业规模越大，品牌知名度越高，在征地、贷款、招人、购房等方面的优势也越大。以融资成本为例，销售规模30亿元的房地产企业的生息负债平均利率(资本成本)为9%-12%；对于300亿元的房企，这个指标是6%-9%；对于1000亿元或3000亿元以上的住房企业，这一指标低于6%。

此外，企业规模越大，现金流越均衡，这也有利于对冲市场周期和一些项目失败的风险。因此，房企执着于追求规模发展，快速扩大规模的方式主要依靠高杠杆操作。

事实上，据统计，截至2016年10月，房地产债券存量约为17698亿元，期限分布集中在2018年至2019年。具体而言，2018年将有4927亿元股票债券到期，2019年有5032亿元股票债券到期，中期债务偿还压力较大。房地产开发贷款和其他贷款大多为3年期，当前房地产周期产生的大部分贷款将在2019年左右到期。

另一位分析师表示，融资渠道的收紧和即将到来的债务偿还高峰期不利于未来房地产投资的增长。从2018年到2020年，当住房企业信用债券还款高峰期到来时，资金偿还压力将导致房地产企业积极放缓房地产投资。如果销售回报不能及时提高，企业将面临更大的资金压力，甚至需要出售项目才能生存。

届时，领先的房地产企业将迎来更大规模的并购，以低成本购买更多的土地储备，做大做强，进一步提高行业集中度。

(王立新)