行业洗牌催生并购机遇

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本报记者周

随着国内资本市场的成熟和资本渠道的多元化，国内房地产基金的规模在短短几年内从100亿元增加到了几千亿元，成为房地产市场不可忽视的重要力量，或将重塑房地产市场格局，成为未来市场的重要参与者。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)华东投资部总监邵璐指出，“随着房地产行业中轻资产概念的兴起，领先的开发商也纷纷成立了房地产基金。与过去不同，今天的房地产基金不仅满足于债务投资，还以股权投资的形式参与整个房地产行业周期，以获得更高的投资回报。与此同时，所筹集的资金并不仅限于投资于自己开发的房地产，而是更多地从独立的市场角度参与并购、资产管理和许多其他领域。”

股权投资已成为大势所趋

今年5月，万科集团和招商银行联合发起成立了两个商业地产投资基金，为一系列商业项目的建设提供资金支持。万科将向该基金注入50.3亿元人民币，以获得39%的股权。中国光大集团宣布，将与殷新(深圳)股权投资基金管理有限公司联合推出一个108.5亿元人民币的投资项目，并以股权投资的方式在渝、成、深投资10个新的综合项目。

对此，邵璐表示:传统的不良信贷渠道已经导致开发商实施新的融资策略。“债务投资是房地产基金的传统业务方向。虽然仍占一定比例，但比例正在缩小。目前，国内房地产基金转向股权投资是大势所趋。”

与债务投资不同，纯股权投资关注被投资企业的未来发展前景和资本增值，参与企业管理和重大决策。

“过去，开发商一般用自己的资金和杠杆来筹集资金。现在，通过基金投资平台，开发商可以筹集更多的社会资金，以股权投资的形式参与房地产开发的全过程，使资金来源更加多元化，参与程度更加深入。”邵禄说道。

根据一般市场观点，在过去，债务投资以后续形式获得了有保证的收益，风险相对较低；然而，股权投资的投资周期长，市场风险难以把握。但事实上，一旦项目出现问题，就很难保证债务投资的保证回报。房地产基金可以参与项目运作，通过股权投资分享利润和亏损。良好的资产管理能力可以使基金获得更高的收益，并向房地产市场注入长期发展资金。一般来说，债务投资的回报率在7%到8%之间，而股权投资的回报率在12%到14%之间。股权投资作为一种战略投资，将是私人房地产基金未来的发展趋势。

行业洗牌催生M&A机遇

房地产行业的调控和随之而来的市场重组，为房地产基金提供了大量以并购为主的股权投资机会。

“一方面，受宏观调控力度加大和新的金融监管要求的影响，大量中小民营企业融资困难，资金链紧张，表现出强烈的被收购意愿；另一方面，由于房地产企业越来越难以通过招标、拍卖和挂牌的方式获得土地，因此它们积极通过在建工程转让或股权收购的方式获得项目用地。两个因素相撞，大量的M&A机会出现在市场上。房地产基金的诞生正是时候。”邵禄说道。

同时，国家政策也促进了资产证券化的加速发展，增加了股票资产的出口。随着土地拍卖的竞争性持股比例和租赁市场的大发展，这些新法令增加了开发商的财产。如何盘活现有资金，释放资产价值，拓宽融资渠道，都要求房地产基金向更能体现主动管理能力的股权投资方向发展。因此，资产证券化产品可以为项目管理提供长期稳定的融资，开辟退出渠道，这也是未来的大趋势。