银企携手打造长租样本 租赁住房资产证券化有望提速

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仅在一周内，中国银行(601988)、中国建设银行(601939)、中信银行(601998)等银行相继布局住房租赁市场，银行和房地产企业共同为实体提供稳定、优质的长期租赁住房的帷幕拉开。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等九个部门近日联合发布的通知明确表示，各地要建立住房租赁交易平台。通知选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批房屋租赁试点。专家和券商分析师指出，房屋租赁市场可能会成为一片蓝海，而房屋租赁资产证券化等金融创新有望加速。多家银行相关负责人向《中国证券报》表示，银行进入住房租赁市场仍处于“试水”阶段，需要在投资孵化、控股运营、后期退出等方面进一步探索。

引人注目的银行布局

据《中国证券报》记者调查，上述银行进入住房租赁市场的模式主要包括银企合作、银企合作和银企合作。

以银企合作为例，中国银行厦门分行近日与厦门市国土资源和房屋管理局签署了《厦门市房屋租赁市场金融服务战略合作协议》。双方将在土地供应、租赁房建设试点、租赁管理平台建设、与房屋租赁市场相关的房屋租赁金融创新等领域开展合作，为房屋租赁市场的所有参与者提供全方位的金融产品和服务，共同推动房屋租赁市场的建设和完善。

银企合作是指银行积极联系一些房地产企业，共同建设房屋租赁项目，这对探索房屋租赁市场的商业模式具有重要意义。例如，中国建设银行深圳分行近日与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪(002594)、方达集团(00055)、EVOC智能、赵迟等11家企事业单位举行了房屋租赁战略合作签约仪式，推出了5000多套“建行荣剑家园”，截至10月底，已有70多家科技型企业向建行提出了租赁意向。中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行将在未来三年内向长期租赁住房行业提供300亿元的保障性资金，以满足碧桂园在长期租赁住房行业的资金需求。双方将在长期租赁住房开发建设、投资孵化、控股运营、后期退出的整个产业链中进行全面业务合作。

据中行相关负责人介绍，本行还将主动联系万科、龙湖、世联等企业的供应商，深入了解企业需求，将相关功能嵌入本行系统和平台的开发中，以满足合作伙伴的需求。

建行投资的两家房屋租赁服务公司，即建行信托控股的建行房屋服务(深圳)有限公司和建行与深圳市人才置业集团合资的安珠建新租赁服务有限公司近日揭牌。

专家和业内人士表示，银行进入住房租赁市场将从根本上解决金融如何深层次支持住房租赁市场的问题。从住房企业的角度来看，金融支持不仅限于提供开发贷款和其他融资方式。

一些银行官员表示，银行进入住房租赁市场的第一步是社会责任的体现。其次，在一些城市引入限购措施后，它可以吸收符合销售条件但难以销售的拍卖行的存量。第三，它可以解决由于出租屋质量差和不稳定而导致的一些房客频繁搬家的问题。对于银行来说，这也是打造品牌的方式之一。

消除市场痛点

根据同一城市发布的研究报告，从2012年到2016年，北京市租赁需求的年均增长率持续上升。同时，在优惠租赁政策的引导下，住房供应年均增长率超过30%。

“目前市场上有大量出租屋，但租赁关系极不稳定。这对出租人和承租人都不方便，双方都有痛处。”中国建设银行深圳分行副行长李忠东指出，房地产市场的问题在于供给方面。希望充分发挥银行的金融功能，利用金融手段从供给方面进行结构改革。通过市场化运作模式，房地产企业将共同探索和解决房地产市场的突出矛盾。

深圳房地产研究中心主任王峰表示，如果计算租金与房价之间的关系，出租房屋大约需要60年才能收回开发成本。从这个角度来看，很多开发商都不愿意进入房屋租赁市场。

星河控股品牌总监春竹承认，开发商的代租代售模式导致了长期的资金退出和巨大的财务压力，因此他们普遍不愿意将优质住房投放到租赁市场。

从建行与房地产企业的合作项目来看，春竹认为这是一个很好的金融创新，最重要的是将房屋所有权和居住权分开。对于房企来说，有两个优势:一方面，房企给予建行25年的居住权，建行给予房企长期稳定的资金来源，解决了房企的资金压力；另一方面，与建行在租赁领域的合作可以使房企得到建行全方位的资金支持，获得更全面的服务。

这样，一些房地产企业愿意放弃短期利益，与银行或政府合作以获得长期利益。从个人消费者的角度来看，有些人在长期租金上缺乏资金支持。因此，如何支持住房租赁市场的供求是一个需要解决的问题。

以建行刚刚推出的个人住房租赁贷款产品“住宅贷款”为例，从利率角度看，“住宅贷款”的利率低于抵押贷款的利率，可以采用信用担保贷款，最高额度为100万元。建行相关负责人表示，建行将尽快推进房屋租赁网点转型，建设房屋租赁金融中心。建行部分分行将作为租赁金融服务平台之一，为租赁社区的市民提供综合金融服务，为租赁和购买提供综合金融服务支持。“目前，我们创新开发了20种住房租赁金融产品，能够充分满足住房需求集群化、住房成本低、租赁社区规模化等个性化社区的需求。”

预计会有更多公司跟进

根据中原地产研究中心的最新统计，全国有10多个城市出售了租赁土地，供应量超过8万套。同时，住房租赁市场的建设在地方政府的大力推动下。例如，深圳出台了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》；山东将在济南和青岛开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作；到2020年，合肥将筹集约16万套集中租赁住房。

可以预见，未来住房租赁市场将成为一片“蓝海”，包括租赁住房资产证券化在内的金融创新产品值得期待。

日前，新公寓股权式住房资产支持专项方案正式发布，近期将在深交所综合协议交易平台上市转让。根据中国指数研究院的报告，最近国内第一个单一的租赁住房房地产投资信托基金成功登陆，对资产证券化的发展起到了积极的示范和推动作用，甚至推动了公募房地产投资信托基金在住房租赁市场的正式推出。预计未来会有更多的企业积极跟进，公募reits市场的开放将逐步接近。

专家和经纪分析师预测，未来住房租赁体系将更加完善，推出租赁住房政策的城市数量将进一步增加。在这种背景下，更多的企业将加速进入这个市场。

不久前，阿里巴巴和京东这两大巨头推出了备受瞩目的住房租赁市场。8月，阿里与杭州市政府签署合作协议，打造中国首个“智能房屋租赁平台”。阿里的子公司支付宝(AliPay)去年10月宣布，将在北京、上海等8个城市推广信用租赁，并打出“免押金、按月支付租金”的口号。京东在9月成立了房地产部，并在10月宣布了其房地产战略，目标是在5年内成为流量和网上交易量的“双冠军”。