租赁风口下 谁在撬动深圳城中村

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吴家明/翟超/制图

证券时报记者吴家明

有人用“伤疤”来形容城市中的村庄:它与城市格格不入，成了无数涌入城市的人最初的落脚点。如今，租赁的浪潮已经开始，房地产企业、互联网巨头甚至传统银行都在密切关注这块“大蛋糕”。

在深圳，与公共租赁房、天才公寓和长期租赁房等干净、迷人的租赁房相比，居住在城中村的租户比例已经超过一半。如何打出“城中村”的牌，一直是参与者所渴望的。

租户和房东:敏感租金

随着以城市更新为代表的城市化进程的加快，港下、大冲、水北……一个又一个村庄已经消失，正在消失或将消失在深圳的地图上。城市中的村庄承载着许多深圳人的青春和梦想，但它也是城市发展和社会管理的一个难题。根据深圳链家最近发布的深圳租赁研究报告，深圳有80%的租房者，52.9%的租房者在城中村。城中村的农房是租赁市场中最重要的供给，大量的廉租房为深圳搭建高效的商业平台提供了重要保障。

事实上，除了以大拆大建为主的城市更新外，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》也表明，深圳已经从“拆迁改造”的发展模式转变为“综合整治”，规划强调加大综合整治的比重。然而，“微观重建”已经在深圳的农村开始，而不是盲目地采用大规模拆迁和大规模建设的方法。现在，住房企业似乎是“改造”城市村庄的主角之一。

此前，深圳万科与福田区南苑街玉田村签订了物业托管合同。玉田村将把部分房产出租给万科。在“城中村”基础设施和居住环境的统一改造和全面提升后，万科将植入物业管理、长期租赁公寓、社区经营等运营内容。据悉，除玉田村外，万科还在龙岗区坂田街新围仔村设立了“综合运营办公室”。此外，万科还成立了专业运营公司——深圳万村发展有限公司..据记者了解，该公司的经营范围是公寓出租及管理、商铺及写字楼的出租及销售代理、家具安装、物业管理、停车场经营管理、食品零售等。

玉田社区位于深圳市福田区南苑街。它由罗湖华强商圈、南苑路商业带和蔡武威金融商业区辐射。配套设施完善，人流大，区位价值高，区位优势明显。“我在财务所工作。我已经在这里住了将近三年了。与周围的商品房相比，这里的租金还可以接受，交通便利。一个大约30平方米的单间现在以1700元的价格出租。它也每年出租。”罗浩告诉记者:“我还听说万科要在这里装修。”装修后，应该会像现在流行的长期出租公寓一样，就是那种包包，但我就是不知道租金会涨多少。”

记者在玉田社区实地调查发现，福田区政府城中村环境综合整治升级工程已经启动。张叔叔是个“二房东”。他透露，一些业主最近与房地产企业签订了合同，内部整顿和升级工作已经开始。“现在这里的两居室租金是3600元。我还没说我想翻新它。南方的一些房子准备与房企合作。今后，这个价格绝对不会租两居室。如果你想租，你必须尽快决定。”

当地村民张阿义(音译)告诉记者，“改造是一件好事，我会支持，但城市里的村庄对公寓的租金价格非常敏感，未来需要时间来适应。”不过，张阿姨也透露，一些经营长期租赁公寓的公司之前曾前来与他们洽谈，并把房子承包给长期租赁公寓。然而，她认为，当房屋被承包出去时，投资回报较低，每三年提高一次价格不划算。

由此可见，租金不仅是这里的房客所关心的，也是“房东”关注的焦点。因此，这种转型和认知升级需要合适的产品和行业的进一步发展。

“如果你真的提高价格，你必须搬到另一个村庄。”哈罗德·罗斯说。

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住宅企业在城市的村庄里发现了什么

此前，深圳市规划和土地委员会发布了《关于征求《深圳市加快培育和发展房屋租赁市场实施意见》和《深圳市房屋租赁试点工作方案(征求意见稿)》的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及其继任者开展大规模房屋租赁业务。“十三五”期间，将通过收购、租赁和改造等方式，收集和储存不少于100万套(套)村民自建房屋或村集体所有的财产。经质量检验、消防验收等程序后，统一出租和管理。深圳还将通过综合整治引导城中村开展大规模租赁。

可以看出，在有利的政策背景下，城中村改造已经从大规模的拆迁建设转变为目前的“统租经营+物业管理+综合整治”，这也揭示了房地产业从注重增量市场向股票市场的转变。随着城中村改造的推进，深圳将会出现越来越多的案例。

事实上，深圳许多长期出租公寓与城中村并存，这也是城中村改造后的主要方向。长期租赁公寓正成为房企从“收钱买地”向“出售与控股并举”转变的方式之一。然而，长期租赁公寓仍然普遍面临着收入低、回报期长的问题。长期租赁公寓行业的一些人士向记者透露，深圳长期租赁公寓行业的利润水平平均在2%左右，不赚钱也是一个普遍现象。

根据中国指数研究院的数据，结合流动人口租赁市场和非流动人口中的大学毕业生租赁市场，国内租赁市场已达到1.38万亿元。“如果你在收获奖金之前不提前准备好，你怎么能享受胜利的果实呢？”一位长期租赁公寓的高管坦率地说。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，进入城市村庄的房企也看到了市场机遇，并充分利用了当前的政策红利。房企应控制城中村改造成本，确保后续利润为/0/房。在回答记者提问时，万科表示，在探索和推进城中村综合改造和运营模式的过程中，万科也面临许多困难，但相信在政府配套政策的引导和支持下，企业一定能把城中村的租赁运营和物业管理提升到一个新的水平。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，未来5至10年，租赁市场仍将保持大规模发展的趋势，而租赁市场的运营属于重资产运营，这就要求房企具备严格的财务实力。因此，在未来，有能力的房地产企业将继续收购土地，但与此同时，他们将转变为“地主”，房地产市场将经历新一轮的洗牌。

无独有偶，距玉田社区不远的福田区南苑新村曾是万科和凯撒争夺城市更新主导权的“主战场”，但最终均以失败告终。此前，南苑新村也曾出现在福田区首批旧住宅小区名单中。目前，深圳市许多城中村已经被各种房企占领，城市更新是大多数房企进入深圳立足的重要法宝。因此，城市中房屋企业与村庄之间的关系仍然充满了想象的空空间，无论是大规模拆迁和大规模建设的城市更新，还是出租游客等其他好处的效果。