标的资产业务模式“双扩” 类REITs市场化创新不断

本篇文章1493字，读完约4分钟

记者马伟编辑陈郁

中国首只住房租赁reits(房地产投资信托基金)产品3日正式发行，并将于近期在深圳证券交易所综合协议交易平台上市转让。这是中国市场首次发行并建立的长期租赁公寓股权reits产品。中国市场首只单一美元基金的类房地产投资信托产品最近也已发行。

近年来，中国市场reits产品团队不断扩大，其业务模式出现了各种市场化尝试。据业内人士称，中国市场目前正处于从类似房地产投资信托基金向公开发行房地产投资信托基金转变的关键点。

渤海汇金证券资产管理有限公司是新公寓专项计划的计划经理，位于北京国茂中央商务区的“新公寓”为目标物业资产，产品总规模为2.7亿元，期限为5年。其中，重点产品规模1.3亿元，aaa评级，发行利率5.3%。该产品不依赖于主体信用，只依赖于公寓资产的租金回报和良好的物业升值预期，这一点已经得到了优先和股权投资者的认可。

业内专家认为，长期租赁公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。房屋租赁企业发行资产证券化产品，不仅可以为购买房屋、改建长期租赁公寓、实现规模化发展提供金融支持，还可以进一步促进企业加强管理能力、提高服务水平。

自2014年中国首个单一交易所reits产品在深圳证券交易所推出以来，中国市场创新reits产品团队不断壮大。数据显示，截至11月3日，深交所已发行13种类reits证券化产品，总发行规模为298.4亿元。国内房地产投资信托产品的基础资产类型还包括办公楼、购物中心、商店、物流和仓储、公寓等。

除了基础资产的不断扩张，类似reits的分配模式的创新也在同步推进。例如，最近成功发行了“渤海汇金-中信资本方悦id商城资产支持专项计划”(以下简称“id商城专项计划”)，这是中国市场上第一只以美元计价的基金，经备案后将在深交所上市交易。

“id mall特别计划”是一种资产证券化产品，具有股权型reits的性质。中信资本旗下基金为发起人和基金管理人，渤海汇金证券资产管理有限公司为计划管理人，发行规模为27.7亿元。该方案以湖南方悦id购物中心为目标资产，采用层级结构。“中国信用卡评估”将a级优先证券和b级优先证券分别评为aaa级和aa+级，而股权文件则不进行评级。

“id mall特别计划”也是中国第一次以市场为导向的创新尝试，在没有企业主体的情况下增加信贷(或整体租金)。

近几年来，类reits业务的不断探索和稳步发展，不仅使其成为国内资产证券化业务的重要组成部分，也为在中国市场推出国际标准reits积累了合法的交易结构和业务模式经验，培育了投融资市场。

据业内资深专家判断，经过十多年的技术储备，中国市场目前正处于从类reits到公开发行reits的关键节点。未来，以公共资金为载体的公开发行reits可能与以资产证券化为载体的标准化非公开reits并存。与此同时，准房地产投资信托基金和公开发行房地产投资信托基金也有望从专注于投资银行业务的商业模式转变为专注于资产管理的商业模式。

中国资产证券化研究会房地产投资信托基金专业委员会主席李耀光表示，基于房地产投资信托基金的资产证券化将在正杠杆效应的推动下，成为一个蓬勃发展的结构性金融业务领域。现阶段，类reits产品不仅继续作为企业的融资工具，而且成为包括国内外房地产私募基金和投资集团在内的投融资模式的重要组成部分，类reits产品的价值开始从融资向投资发展。未来，各类reits产品有望进一步回归投资导向的本质，促进房地产金融属性和使用属性的分离，促进控股和租赁的共同繁荣。