人行青海省湟源县支行有序实施农民住房财产权抵押贷款试点

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湟源县是青海省唯一的农民住房产权抵押贷款试点县。为确保试点顺利实施，青海省湟源支行结合全县实际，稳步有序推进农民住房产权贷款试点。目前，共发放农民住房抵押贷款145万元。这对偏远的青海来说非常困难。我行同时采取了多项措施，其做法可以简单概括为“巩固三项基本任务，引进一套配套体系，创建两种按揭贷款模式，建立和完善四个平台体系”。

巩固三项基本任务，有效保障试点顺利进行

首先，完成对农村宅基地的彻底调查。半年后，对全县8个乡镇(城关镇除外)宅基地使用情况进行了全面调查，为下一步确权发证打下了坚实基础。据统计，全国共有农村宅基地23297处，总面积14824.5亩。第二，“多条例一体化”的编制和权利确认的登记同时开始。为了实现资源的优化配置，宅基地制度的试点改革与新农村建设同步进行。本着节约集约用地的原则，积极与县域经济发展规划、村镇建设规划、生态保护规划等规划相衔接。代表和平乡已开始筹备村级“多规合一”和确权登记。规划确定的新增建设用地范围由村集体经济组织和被占用人根据交换、调整和经济补偿情况确定。三、妥善处理历史遗留问题。摘要:本文针对农村宅基地历史遗留的问题，提出了一个相对妥善的解决方案，并以2005年4月30日《青海省宅基地管理暂行办法》的颁布为期限，将其分为两种情况。

加强制度建设，完善多方位保障试点。

在农村宅基地制度改革试点中，应努力加强制度建设和完善，重点是宅基地制度改革，而不是宅基地改革。为此，在制度制定过程中，我们反复研究了中央文件的精神和要求，充分听取了各方面的意见和建议。2016年1月，由县国土资源局、中国人民银行湟源县支行和土地管理专家组成的14人研究小组集中闭门讨论各项改革制度的制定。经过16天7轮的修订和完善，9项与宅基地制度改革相关的综合制度正式出台。例如，在宅基地抵押融资方面，中国人民银行湟源支行制定了《湟源县农村房屋产权抵押贷款管理办法(暂行)》，从抵押物的设立、贷款原则和程序、抵押物的处置和风险控制等方面进行了制度安排，并指导两家贷款金融机构制定了《湟源县农村房屋产权抵押贷款实施细则(试行)》；在农村宅基地流转方面，突破村级范围，制定了《湟源县农村宅基地使用权流转管理办法》，将农村宅基地的流转范围确定为该县农村居民；在农村宅基地用地标准方面，制定了《湟源县农村宅基地分配审批管理办法》，实施了五项农村宅基地用地标准。

创建两种抵押贷款模式，进一步盘活土地资源

模式1:“担保+抵押”贷款模式。在该模式中，在县国土资源局完成和平乡马场台村农户宅基地确认并发放《不动产权利证书》的基础上，中国农业银行湟源县支行率先介入，以“担保+抵押”的形式向11户有资金需求和发展能力的农户发放了第一批农户住房产权抵押贷款，以替代42万元贷款，惠及农户。贷款期限为一年循环贷款，贷款利率为基准利率的4.35%。截至2017年5月底，农民住房产权抵押贷款已经到期。

模式2:直接抵押贷款模式。在这种模式下，湟源县信用合作社首先向博行乡马尼台村7户农户发放了47万元的农民住房产权抵押贷款，贷款期限为一年，基准利率为4.35%。根据实际贷款操作流程，农户凭所持有的《不动产证》向湟源县信用社申请贷款。湟源县信用社根据第三方中介的评估结果和贷款资金的使用情况，以评估值的50%的转换率发放贷款，无需办理额外的担保手续，融资快捷，资金及时，贷款满意率达到100%。

建立和完善四大平台体系不断体现试点的整体效果

搭建农村宅基地抵押担保平台。投入3000万元建设农村住房产权(含宅基地)抵押贷款担保平台——湟源金辉金融担保公司，为抵押贷款农民提供政府“以奖代补”的贷款担保，实现农村宅基地制度改革与精准扶贫的有机结合。此外，按揭贷款按基准利率发放，利息补贴由县级和市级政府各承担50%，以继续发挥多元化风险补偿机制的作用，规避各种风险。

搭建农村宅基地交易平台。在政府的推动下，湟源县成立了房地产登记中心，建立了统一的信息登记平台。在实现农村房屋统一登记发证的基础上，将信息发布、农村房屋评估、融资担保、资产处置等配套服务融入流通交易平台，为农民抵押贷款业务提供“一站式”服务。

充分发挥信用保险服务体系的价值效应。农民信用评级结果已成为金融机构发放农民产权抵押贷款的重要考虑因素。以此次贷款为例，对申请贷款的农户进行了认真调查，筛选出无不良记录的信贷用户。根据他们以往的还款信用记录，他们对贷款的信用额度给予了较高的融资信用，使农民能够感受到诚实守信的“信用福利”。

完善评估体系，有效监管试点项目。中国人民银行湟源县支行发布了《金融机构支持地方经济发展财务评价办法》，正在制定《金融机构履行金融管理和服务规定综合评价办法》。农村住房抵押贷款试点的进展情况将纳入年度考核和综合评价范围，县财政局将给予一定的奖励，并报中国人民银行和上级有关金融机构，以有效推进农村住房抵押贷款试点工作。