孙宏斌都宣布暂缓拿地 疯狂的房企多留点现金过冬吧

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看一片叶子就知道深秋，看一眼就能看到整个豹子。

最近，各大房企纷纷发布半年度报告，业绩甚至比黄金时代还要好。

对于房地产行业来说，模式太过相似，方向也几乎相同，所以无论是前10名还是前100名都无法改变潮流的方向。

偶尔，一些鸡汤短信会有意义。布局决定结局，方向决定未来，模式决定成败。对于房地产企业来说，最大的影响就是布局！

只要你踏上正确的周期，你的土地成本低，你的土地储备充足，你的现金流充足，那么你的销售业绩可以名列前茅。但是如果你走错了一步，你可能就完蛋了。

上周五，融创董事长孙宏斌表示，他将暂停土地收购！他一直很有勇气，改变了自己的短期策略，这是值得重新审视的行业风险。如今，疯狂征地的房地产企业不得不在珠穆朗玛峰山顶站岗数年。

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布局决定爆发力

让我们来看看今年1月到8月房地产企业的销售排名。

传统老板万科已经被恒大碧桂园取代。然而，目前排名第六的融创在收购万达项目后的可预见的未来三年内，发展最快，将升至前三名，而恒大碧桂园将处于稳定的位置，无话可说。

我们应该知道，在2010年，融创在业内仍然默默无闻，其2012年的销售数据只有356亿。仅在五年内，其销售规模将达到3000亿。融创的资产规模已经从2009年的不到100亿美元增长到今年上半年的4000多亿美元，8年间增长了40多倍。

当然，客观地说，首先，由于这一轮房地产去库存政策的放松，房子卖得很好。首先，第一条线和第二条线在飙升，现在轮到第三和第四条线了。

但是政策背景是一样的。为什么融创如此具有爆炸性？

融创一直专注于深度栽培，喜欢销售高端产品，所以它的布局基本上继续在一线和二线城市。

然而，你必须跟上市场节奏。当我们回顾过去时，行业处于低谷，但未来的爆发力会更强。2015年，房地产市场处于低迷状态。当大多数房企从二、三线城市转向上海的一、二线核心城市时，融创将投资重点转向了二线城市，并不断进入成都、Xi、南京、济南、太原、郑州、石家庄和海南等二线区域市场。当时，土地收购的成本很低，

截至目前，融创在北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中和海南等62个城市拥有300多个项目。

也就是说，在市场到来之前，只要你的布局足够准确，你的表现就会突飞猛进。然而，市场通常是28年规则，只有少数正确的规则。只有少数人敢逆市而动，孙宏斌就是其中之一。

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成本决定利润

众所周知，在一所房子的所有成本中，毫无疑问最大的是土地成本。土地越便宜，房价就越高，房地产企业的利润就越大。

目前，仍有许多中小房企到二线、三线、四线高价抢地，追逐高价。事实上，潜在的风险可能大于机会，因为政府已经设定了价格上限，土地价格很高，但房价不能以更高的价格出售，而空的利润也仅限于死亡。

孙宏斌对此仍持谨慎态度。去年11月，孙宏斌公开宣布融创将停止在公开市场上收购土地，并更加关注并购市场。

自今年年初以来，包括万达项目在内，融创通过并购获得了7553万平方米的土地。更关键的是，以这种方式获得的土地成本远低于公开招标和拍卖。

根据Cree的监测数据，截至7月底，融创今年通过并购获得了约6642万平方米的土地，平均收购成本仅为1061元/平方米左右，比招标、拍卖和挂牌的成本至少高出几倍，超过80%的被收购土地位于合肥、重庆和济南等二线核心城市。

如果不考虑7月份收购的13个万达旅游城项目，融创今年上半年新增土地储备的平均土地成本仅为5130元/平方米，与同期平均合同销售价格相比为18780元/平方米。与目前许多房屋公司相比，面粉比面包更贵，融创的土地成本仅为售价的三分之一，为融创未来的销售定价留下了足够的利润。

融创首席执行官王梦德表示，由于土地成本低、平均售价高，即使市场监管继续，保证未来25%的毛利率和10%的净利润也绝对没有问题。

正因为公开招标、拍卖和挂牌的土地成本过高，越来越多的房地产企业通过并购来筹集土地储备。万科今年在广州赢得了一个巨无霸，也是通过并购获得的。

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现金流决定生死

“房地产企业的负债基本上是用来购买土地的。要保证企业的安全，关键是买对土地。如果土地质量不高，就没有销售，没有营业额，也没有利润。如果你买对了，流动性会更好，你可以保证充足的现金流。”王梦德说道。

对于房地产企业来说，尤其是在监管期，一个能够保证你业绩稳步前进的关键指标就是现金流！否则，如果在资金链中遇到一些问题，企业很快就会半死不活。

从这个指标可以看出房地产企业是否稳定。一般来说，经历过战场的领先房地产企业在监管期间会保持更多的现金流，以应对融资紧缩环境。目前，与去年相比，住房企业的融资渠道明显收紧。

充足现金流的优势在于，当其他人没有钱无法支撑时，你将有大量机会以低价收购其他人，这在2015年之前的几年是显而易见的，比如当时融创M&A的资金链断裂的绿城。

截至6月底，融创的现金余额为924亿元，较2016年底的698亿元增长了约32.4%。

这是什么概念？同时，只有少数人持有超过1000亿元的现金，而万科持有1075.6亿元的货币资金。碧桂园现金余额1201.3亿元，同比增长143%。

融创和他们之间的距离几乎是一英尺。

当然，现金流与你的销售业绩密切相关。只要你的房子卖得好，付款顺利，每个阶段都会有非常稳定的现金流。

因此，不难理解为什么大型房企的流失率如此之高，以至于融创最早能在六七个月内拿到。

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土地储备决定未来

我不知道你有没有注意到，但是去年和今年，很多房地产企业特别注重规模的增长。这是什么原因？

据业内资深人士分析，宏观调控正在加剧房地产行业的竞争态势，进一步改变行业格局。强者永远是强者，大型房地产企业可以利用成本控制、盈利能力和融资渠道等多种优势，在竞争激烈的房地产行业中更好地生存。

未来，房地产行业将进入大鱼吃小鱼的时代。目前，在中国约10万亿元的销售规模中，百强行业的市场份额超过40%。有专家预测，未来5-10年，百强房地产企业的市场份额将增加到70%-80%，行业集中度将越来越高。

因此，无论3721，房地产企业应该抢在市场的土地，并尽快大规模。有了土地，你就有了将来在行业中排名的基础。

如果我们想猜测未来三到五年房地产企业的排名，我们基本上可以从今天的土壤储量数据中预测出来。

碧桂园是今年最有进取心的兄弟。根据碧桂园2017年上半年的年报，它已收购了292块土地，建筑面积约为5084万平方米，并收购了约2.1亿平方米的土地储备。此外，还有约1.35亿平方米的潜在土地储备，基本上已经锁定，但尚未签署。

恒大也有大量的土地储备。恒大去年增加土地储备面积1.02亿平方米，土地总储备达到2.29亿平方米。

谁排名第三？是sunac。

截至8月25日，除去万达的13个文化旅游城市项目，融创的总土地储备为1.01亿平方米。如果把7月份收购的13个万达文化旅游项目约5000万平方米，加上一、二线连接的4300万平方米的资源，融创的土地储备已经超过2亿平方米，位列行业前三。

持有大量高质量的土壤储备让融创有信心提高销售目标。上周，融创将年度销售目标提高至3000亿元，较年初设定的2100亿元大幅增长43%。

当军队和马匹不动时，谷物和草先来了。与保利、绿地、中海等央企相比，它们更注重一线和二线，而三家民营企业排在最后。毫无疑问，充足的粮草和均衡的布局是取胜的法宝之一。

孙宏斌在上周的中期报告业绩会议上表示，考虑到公司的高土地储备，将暂停土地收购。

所以我也顺便提醒那些疯狂的房地产企业，冬天快到了，所以多存点钱过冬，不要在黎明明面前冻死。