樊纲：房产税征收可以“新人新办法、老人老办法”

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2017博鳌房地产论坛的主题是房地产的跨越和去房地产化。随着房地产新时代的到来，行业需要从企业规模、产品和模式等不同维度进行跨越式发展。在这个过程中，房地产人应该深入思考如何通过跨境合作和创新的方式实现去房地产化，如何提高企业效率和市场竞争力。

国家经济研究所所长范刚说:

我很高兴再次参加博鳌论坛。感谢陈世涛女士和观点杂志。今年是17号。我从一开始就参与了。

这次给我的话题是政策预期。当我看到这个话题时，我想到了去年的话题。去年有几个话题，其中一个是大家都说房价贵是因为地价贵。当时，我问的问题是，地价不是很贵吗？你责怪谁？这一定是因为你预计未来的房价会高于你现在的土地价格，而且在你敢于出价购买土地之前，你仍然可以赚钱。后来有人说，当时我贴了一个标语牌，拍卖土地，我相信房价会涨，以这个地价我还是可以赚钱的，但我没想到政府会再次改变政策，政府出来限制购买。这就是政策预期的问题。

你怎么能认为政府在看着房价飙升却无所作为呢？如果去年没有出台这些政策，我们仍将沉浸在房价飙升的房地产狂欢中。我们大约需要两三年时间来买房，然后会有一场大崩盘、一场房地产崩盘和一场金融崩盘。在这种房地产投机中，连首付款都可以贷出。有了这种p2p，你怎么能认为政府在这种情况下会袖手旁观呢？因此，政策应该在这方面发挥作用。

但恰恰相反，这些政策都是短期政策，我将谈谈什么是短期政策，什么是长期政策。

现在我们谈论的是长期机制。今天上午，我们谈到了财产税，这不仅是一个长期机制，而且是一个非常漫长的过程。

这是第17次会议。我记得我在第一节课上谈到了财产税。十多年来我每次都在谈论它。城市化问题已经被谈论了很长时间，却没有被提上日程，这也是一种政策预期。

长期机制能否出台取决于利率、首付率、限购等短期政策，还是建立一些长期机制？现在我似乎看到了曙光。我总是说黎明。你们都认为黑暗即将来临。

至于刚才提到的金融风险和房地产的长期机制，在最近的一次工作会议上，领导们也提到了加快开征房地产税的必要性。因此，一些事情已经逐渐变得清晰，这些事情已经被召集和讨论了很多年。

在谈到长期机制时，我们应该从供给和需求两方面系统地指出这些问题。

让我先谈谈供应方面。供应方和需求方这两个词大家都很熟悉。过去，供给面和需求面都是学术性的词汇，我们只在内部使用，但通常我们不敢使用。现在中央文件已经写好了，大家都熟悉了，这也方便我们分析问题。

供应方面的长期问题首先是城市化战略，无论是发展小城镇还是大城市。

土地是有限的，关键是如何分配和在哪里使用，这是遵循城市化的人的行为和迁移的基本规律。在城市化的初始阶段，我们应该主要发展大城市和大城市周围的小城市，搞城市群和城市带，或者违背这一规律，人为地发展小城市。这是我国土地稀缺条件下土地分配的一个大问题，是供给方面的一个基本问题。

最近情况有所改善。尽管城市化仍在讨论中，小城市仍在发展中，但毕竟最近已经有了大量的土地。住房和城乡建设部已经开始表示，有必要减少人口外流的小城市的土地供应，增加大城市的土地供应，这是一个重要的供应方问题。

还有土地制度问题，包括如何办农村宅基地，农民进城过程中的土地流转问题。涉及到很多问题，可以分开讨论。

为什么有些城市的地价不高，比如重庆，地处山区，人多，地价也不高，因为房价一涨，政府就供应土地。有人总说经济学不能解释房地产问题，但它实际上是最基本的供求问题。

还有建筑面积比的问题。我在这个论坛上已经谈论它很多年了。我们是世界上土地最稀缺的国家之一。我们把建筑面积比做得很低，以至于城市很美，但住房却很少。

还有租赁市场的问题。这一次，租赁市场的发展出现了新的机遇。的确，中国需要发展这一块，而我们特别缺少这一块。中国的住房拥有率是世界上最高的，其出租率几乎是世界上最低的。这是一个非常不正常的情况。

这里真正涉及的是法律问题，即法律保护房客和房客的权利。其他国家有许多法律保障。

除了房屋问题之外，无论是以个人租赁为主还是以企业租赁为主，如何才能形成良好的市场机制？有许多问题值得讨论。简而言之，许多问题都是供应方面的问题。

最后，谈谈需求方面。首先，需求方应该谈一个问题。我们有大量合理的要求。在今天的早餐会上，我们的地产发展商正在讨论是否还有10年或20年，以及地产发展是否还有未来。

我记得几年前，一些经济学家认为中国未来的增长将是中低水平。不要再想7%和8%的高增长率了。一个重要原因是没有需求。过去有住房需求。既然住房拥有率这么高，那么多房子已经建成了。怎么会有需求？

你必须看到，中国各地区人民的住房拥有率确实很高，农村地区可能最高，达到80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市80%。但我们正处于城市化进程中，我们正处于经济发展和收入增长的过程中。

不仅城市居民的收入增加了，而且现在人们可能会更多地谈论这个问题。这是一个改进需求，而不是一个刚性需求。严格的要求意味着我家有一个或两个孩子，而这对夫妇已经变成了四个。我的房子更大，这是一个严格的要求。我说的是城市化进程中的一个合理需求，即移民带来的需求。

农民想去城市买小城市的房子，小城市的人想去中等城市和地级城市买房子，地级城市的人想去省会买房子，省会的人去北上广深买房子。

让我们再次强调城市化问题。过去30年城市化进程中的人口迁移主要进入大城市，这是城市化带来的住房需求，也是合理的需求。

大城市的人们收入在增加，所以他们需要换房子，改善生活条件。你认为每个人都有房间住吗？每个人都有房子，所以这不是一个严格的要求。如果房价高，他不会买，也不会去那里。这是他合理的住房需求。

投资需求也是合理的，在一定意义上也是合理的，但我们纯粹是为了未来房价的飙升，这与住房无关，也不是为了租金，所以可以说它不符合合理需求的范畴。

但是如果我们想想这个市场，在城市化的过程中，在人口迁移的过程中，在人们进入大城市的过程中，会有很多需求。从这个意义上说，我认为房地产市场的发展还远远没有结束。

这里的问题在于如何形成一些长期机制，使这些需求属于这种理性需求，即住房需求，而不是投机需求。那些买房子出租的人也是在生活，而不是自己生活。他为他人而活，这也是合理的。他根本不住在那里，从房地产的角度来看，这实在是不合理的。

房地产税之所以是一个长期机制，是因为它也是一个内部稳定器。实际上，有两个原因。人们更多地谈论的是将来要一步一步缴纳的税款，而不是一次性付清地价。这是收入流的变化。

为什么它能减少投资需求？正是因为这种纳税方式，这种税才一次性征收，因为提供公共产品、环境、道路和其他公共设施都需要成本，而你必须为这种公共成本付费。

当你现在考虑这个问题的时候，当你现在征税的时候，你经常根据当前的重置成本来征税。未来，这一国内生产总值将上升，土地价格将随着国内生产总值而上升，其他方面的成本也将上升。如果你按照目前的标准收费，你将低估未来公共产品的价值，这相当于给了购房者一大笔利润，这足以让购房者买下房子，等待未来升值，而不是做任何租赁。这是一个重要的问题。

另一点是财产税跟随房价。一些国家跟随租金。无论如何，房价上涨了，租金上涨了。当市场需求高的时候，你必须支付的税收也会增加。这时，人们会调整自己的需求。一些国家存在房地产税泡沫。他必须缴纳的财产税比他自己的工资还多。他必须卖掉大房子，换小房子，增加市场供应。这是一个。关于这个我就不多说了。

让我谈谈一些具体问题，一是如何实施房产税。这个问题已经讨论了很多年。让我重复我的观点。我的建议是学习中国改革的宝贵经验。

中国的宝贵经验是什么？新人新路子、老办法、双轨过渡、过渡期和渐进式改革都是中国改革的成功经验。

新房新政，20年过渡期，旧房款已经付了一次，他交的税已经贴现了20年，这些旧房在20年后开征房产税是合理的。

现在每个人都在谈论这些有趣的问题，灰色建筑和礼物的问题。你可以在20年内随心所欲地解决它们，并在20年内慢慢解决它们。不要让这个问题拖累房地产，也不要让历史负担拖累现在。泡沫已经在过去发生了。重要的是泡沫是否会在未来发生。重要的是未来的房价。你不应该在意过去的那些事情。

然后，一些缓解是适当的，这可能不同于我以前的想法。过去，我主张按人头救济。现在，我主张根据房子的价值来减免。当你控制每栋房子只有一套房子减免时，低价的房子减免更合理，这使得低收入阶层的住房成本略低。

这样，两个既得利益集团的权益得到了保护。第一是旧房，第二是低价房的适当减免。

然后，从国际经验中吸取教训，不同的地方有不同的做法，包括我们的物业税有多高，在哪里设置。有些人经常说财产税没用。我们已经尝试了两个城市，但没有效果。如果你对那栋大厦分别征收0.1%和0.2%的税，肯定没有效果。世界上没有无效的价格，只是价格不够高。

世界上的物业税约为0.8%至2.8%，美国有些地方超过3%，但大部分都不超过3%。英国根据不同的地区、不同的地方和不同的税种，实行累进税。价值较低的房屋的财产税税率较低，价值越高，税率越高。

我从媒体上读到一条新闻，英国最高的财产税是17%，这意味着如果你想买一栋5000万英镑的豪宅，你每年必须缴纳800万英镑的税。你必须是一个土皇帝，你必须先富起来，才能负担得起这项税收。

有人说要开征房产税，就必须评估房子的价值。当然是了。全世界都一样。我母亲学习建筑。解放前，她在上海的工作是测量和估价房子。中国过去有财产税。

然而，中国的财产税估值是世界上最容易的，所以一直谈论这个问题是不合理的。为什么最容易？我们城市有多少独特的房子？独一无二的房子必须逐一估价。我们都知道一个住宅区的大概价格，所以我们可以计算楼层和朝向。在中国，给房子估价是最容易的事情。

物业税已经开征了十多年，现在我继续呼吁尽快开征物业税。

财产税会大幅下降吗？我不这么认为，因为我们目前的房地产形势受到这么多行政措施的控制，我们的需求受到严重限制。一旦你实现了这个长期机制，你就可以释放所有这些东西。当这些东西被释放出来的时候，合理的需求可以弥补你用这种方法挤出来的不合理的需求，房地产仍然可以稳步发展。

那么为什么称之为长期机制呢？长期机制是为了长期稳定，也就是说，使我们的机制按照市场机制更好地发挥作用。我们希望市场机制真正发挥作用。我将谈谈这些供你参考。