7月租赁政策出台频率加大 “灰犀牛”直指房地产泡沫

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资料来源:上海市一局研究所；作者:严跃进

报告摘要:

1.政策内容:7月份统计的33项政策中，有9项直接或间接涉及租赁市场的内容，与上半年频繁收紧购房政策的取向略有不同。

2.政策取向:规范房地产交易秩序已成为政策消化周期中管控的重点，这一点在全国金融工作会议和各地出台的“一价结算”等政策中都有所体现。

3.政策预测:8月份，将继续强调政策稳定的方向。预计各地将继续出台稳定房地产交易秩序的具体政策，这将符合中央政府稳定房地产市场的方向。

一、中央和国务院的政策

政策一:加强金融监管的协调

2017年7月14日，全国金融工作会议在北京召开。会议明确提出要加强金融监管的协调，弥补监管的不足。成立国务院金融稳定发展委员会，强化中国人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责，落实金融监管部门监管职责，强化监管责任。

政策二:制造业示范区土地利用政策适度倾斜

2017年7月19日，国务院常务会议召开。会议指出，创建“中国制造2025”国家示范区，探索实体经济特别是制造业转型升级的新突破，对于推进供给侧结构改革、建设制造业强国、保持经济快速增长、迈向中高端水平具有重要意义。；在安排新的工业用地时，示范区应适当倾斜，利用旧的工商设施支持生产性服务业和中创空房的发展。

政策3:首先提及政策的连续性和稳定性

2017年7月24日，中央政治局召开会议。会议认为，要稳定房地产市场，坚持政策的连续性和稳定性，加快建立长效机制。

政策4:房地产泡沫被定义为灰犀牛的风险

2017年7月27日，国务院新闻办公室召开当前经济形势新闻发布会。根据新闻发布会，有必要找出灰犀牛的隐患，分清轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施加以解决。对于灰犀牛的隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、非法集资等。，要摸清情况，分清轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施妥善解决。

二、国家部委和政策

l政策1:关注非理性的外国房地产投资

2017年7月18日，国家发展和改革委员会召开新闻发布会。记者会上，有关部门将继续关注房地产、酒店、影院、娱乐业、体育俱乐部等领域的不合理外资倾向。，防范外资风险，并建议相关企业做出审慎决策。包括国家外汇管理局和商务部。

政策二:鼓励社会资本进入城市经营领域

2017年7月18日，财政部会同住房和城乡建设部发布了《关于在政府参与的污水和垃圾处理项目中全面实施ppp模式的通知》。政策明确，ppp模式在政府参与的新建污水和垃圾处理项目中全面实施。有序推进现有项目向ppp模式转变。尽快形成基于社会资本的统一、规范、高效的ppp市场，相关环境公共产品和服务的供给结构显著优化。

政策3:危房改造与乡村旅游相结合

2017年7月18日，国家发展和改革委员会等14个部门联合发布了《促进乡村旅游发展与升级行动计划(2017)》。根据这一政策，中西部地区应选择有条件的村庄规划和发展乡村旅游，重点改善基础设施和配套服务设施，将危房改造、贫困地区搬迁和新农村建设结合起来，重点发展休闲、农事体验和生态体验等旅游形式，调动各种资源，增强乡村旅游的脱贫致富功能。

政策4:住房租赁在12个城市进行试点

2017年7月20日，住房和城乡建设部等9个部门联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》。根据该政策，选择部分净流入人口的大中城市开展住房租赁试点工作。人口净流入的大中城市应充分发挥国有企业的主导和带动作用，支持相关国有企业向房屋租赁企业转型。住房和城乡建设部选择了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山和肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点城市。

政策5:新城市和新区应该创新城市设计

2017年7月25日，住房和城乡建设部发布了《关于将上海等37个城市列为第二批城市设计试点城市的通知》。根据这一政策，应进行创新的城市设计，坚持以问题为导向，针对不同的城市问题采取不同的设计方法和理念，并应突出城市核心区和中心区、历史区、新城镇和新区、重要街道、滨水区和山前地区等重点地区的城市设计。

政策6:对不诚实的主体实施联合惩罚

2017年7月26日，国家发展和改革委员会等31个部门联合发布了《关于对房地产行业相关失信责任人实施联合惩戒措施的合作备忘录》。该政策规定了37项联合纪律措施，包括限制获得政府提供的土地和限制获得安全生产许可证。

第三，省级政策

政策一:加强工业用地监管

2017年7月19日，广东省国土资源厅发布了《关于完善工业用地供应体系，推进供应方结构改革的指导意见(试行)》。根据指导意见，原则上新的工业用地不应出售超过20年。国家和省级重大工业项目、战略性新兴工业项目等。，经地级以上市人民政府认定后，转让期限最长不得超过50年。

政策2:提高公共服务租户的权益

2017年7月20日，山东省政府发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》。根据这一政策，通过完善住房统购统租制度，完善租房者的公共服务权利和住房公积金支付租金政策，可以改变目前只有业主才能享受权利的现状，引导租房与居住观念的形成，鼓励新市民通过租房解决居住需求，促进租房者的幸福生活。

政策3:住宅停车位不允许出租

2017年7月26日，江西省住房和城乡建设厅等六部门联合发布了《关于进一步加强江西省城市停车设施规划建设管理的指导意见》。该政策规定，鼓励过度分配停车场，增加公共停车场，恢复停车场建设存量土地，鼓励营利性机构将存量建设用地用于停车场建设；居住区内的停车位分配标准应优先考虑本社区的居民，不得出租或出售给本社区的非居民。

政策4:实施房产税免税规定

2017年7月27日，陕西省政府发布《关于印发〈城镇土地使用税实施办法〉和〈房产税实施细则〉的通知》。该政策规定，下列财产免征财产税:国家机关、人民团体和军队自用的财产；国家财政部门资助单位占用的房地产；宗教寺庙、公园和历史遗迹占用的房地产；个人所有的非经营性房地产；财政部批准免税的其他财产。

第四，一线城市政策

政策1:住房发展第十三个五年计划已经发布

2017年7月6日，上海市政府发布了《上海市住房发展第十三个五年规划》。该政策规定，现有住房的居住条件应不断改善。按照保留、变更、拆除、保护优先的原则，有序推进旧区改造和旧房改造；研究完善优化住房供应结构的长效机制，增加中小普通商品住房的上市供应。优化中小住房建筑面积标准；发展房屋租赁企业，引导企业通过购买、储存、租赁和购买等方式筹集资金，提高房屋租赁企业的规模、集约化和专业化水平。

政策二:对紧缺人才给予住房补贴和租房补贴

2017年7月12日，上海市金山区政府发布了《中共金山区委、区政府关于进一步加强人才队伍建设，实施人才强区战略的若干意见(试行)》。政策规定，优化创新创业人才发展环境，加强教育、卫生等公共服务领域人才建设，对紧缺人才给予60万元住房补贴或1000元月租金补贴。

政策三:实施公积金失信管理政策

2017年7月14日，上海市公积金管理中心发布了《上海市住房公积金违约名单管理办法(征求意见稿)》。根据意见稿，个人有下列情形之一的，应当列入严重个人失信名单:住房公积金贷款逾期连续6个月(含)未偿还或者累计12个月(含)未偿还；以伪造合同、出具虚假证明、伪造租赁合同等方式骗取住房公积金的。；以欺骗手段非法获取住房公积金贷款的；非法提取储存在他人或本人住房公积金账户的余额或以欺骗手段获取住房公积金贷款，并由市公积金中心作出行政处罚决定的；以虚假材料协助他人办理住房公积金提取、贷款等违法违规业务的；其他应当列入严重失信行为名单的情形。

政策4:首先介绍租赁和购买同等权利的概念

2017年7月17日，广州市政府发布了《加快广州市房屋租赁市场发展工作方案》。根据该政策，符合条件的租户的子女有权享受公共服务权利，如就近上学，同样的租房和购房权利得到保障。

政策5:增加电梯可以提取公积金

2017年7月17日，广州市住房公积金管理中心发布了《关于加大住房公积金支持职工改善生活条件的通知》(征求意见稿)。根据意见稿，如果广州市行政区域内现有房屋的所有人出资为该房屋修建电梯，他可以申请住房公积金。

政策6:执行彩票规则

2017年7月18日，上海市住房和城乡建设委员会发布了《关于商品房销售实行公证和摇号排序有关问题的实施意见》。根据政策规定，房地产开发企业应在商品房项目开盘前至少10天，向本市相关公证机构申请办理购房彩票订单公证。开业日期前，在销售现场公示所有预期房屋和累计客户名单，并向本市相关公证机构申请证据保全公证。

政策7:实施一价住房销售政策

2017年7月21日，上海市住房和城乡建设委员会、上海市物价局联合下发了《关于加强商品房及其附属地下车库销售监管的通知》。根据政策规定，房地产开发企业应张贴和公布商品房附属地下车库(位)等设施的销售计划和商品房销售计划(包括一房一价、一车位一价等)。)在销售现场同时进行。

政策8:毫不犹豫地加强监管和控制

2017年7月28日，上海市第十四届人民代表大会常务委员会第三十九次会议(扩大会议)召开。会议认为，上海严格控制高房价、高地价不是权宜之计，也不是降低经济增长和财政收入对房地产业依赖的权宜之计。要毫不动摇、毫不放松地加强对房地产市场的调控。

五、二线城市政策

政策1:租赁行为包含在结算范围内

2017年7月5日，郑州市政府发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》。根据该政策，在合法稳定就业和合法稳定居住(包括租赁)的条件下，根据直系亲属信任的人、买房的人、转移工作的人、引进的人才、投资者、从现有制度中迁移的人、重新转移的退伍军人和做出突出贡献的人的类别，分别制定具体的安置标准。

政策2:承认不同地方的社会保障支付

2017年7月21日，天津市公安局发布了《天津市公安局2017年人口管理服务经济民生十大办法》。该政策规定，应放宽已建企业员工的户籍准入条件。实施京津冀协调发展战略，积极承担非资本职能，积极为熊安新区建设和发展服务，出台京冀企业职工同城缴纳社会保险政策。允许在北京和河北参加社会保险的京冀企业员工在天津申请设立。

政策3:扩大社会租赁住房

2017年7月24日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《武汉市住房租赁市场培育和发展试点实施意见(征求意见稿)》。意见稿认为，应及时研究和出台基本公共服务政策和措施，如允许符合条件的承租人子女就近入学；在住房租赁需求集中的地区，已建和在建的公共租赁住房已满足家庭需求，部分公共租赁住房来源将调整为社会租赁住房。

政策4:积极落实购买租金和分享权利的政策

2017年7月24日，沈阳市政府发布了《沈阳市房屋租赁试点工作方案》。根据该政策，应建立一个租户居住许可权清单，并应不断扩大租户的权利。在2018年12月底之前，有居住证的租户将依法享受就业支持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员遴选、随迁子女入学、参加高中入学考试等公共服务。

政策5:车库销售价格需要承诺

2017年7月26日，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组发布了《关于进一步规范商品房和地下停车库销售行为的通知》。根据政策，严禁超出承诺价格出售停车位(车库)。开发企业申请预售时，应承诺商品房地下停车位(车库)的销售价格，并将其作为预售申请的要素之一。房地产开发企业应当在销售现场的显著位置公示商品房地下停车位(车库)价格承诺书。

政策6:实施整体装修政策

2017年7月27日，苏州市政府发布了《促进预制建筑发展和加强建设监理实施细则(试行)》。根据这项政策，新建的普通商品房应该全面装修，而其他住宅建筑则提倡全面装修。

六.三.四层城市政策

政策一:特色人才享受租房补贴和购房补贴

2017年7月4日，东莞市人力资源局发布了《东莞市特色人才住房补贴申请2017公告》。根据政策规定，特殊人才租金补贴如下:特殊人才最高等级为5000元/月，一级人才最高等级为3000元/月，二级人才最高等级为2500元/月，三级人才最高等级为2000元/月，四级人才最高等级为1500元/月。按月计算(基于租赁发票)，补贴期限不得超过三年(36个月)。特殊人才购房补贴如下:特殊人才最高级别250万元，一级人才最高级别200万元，二级人才最高级别150万元，三级人才最高级别100万元，四级人才最高级别30万元。

政策2:执行购买限制政策

2017年7月13日，九江市住房保障和房屋管理局发布了《关于在我市中心城区实施住房限制政策的通知》。根据政策规定，符合下列条件之一的家庭可以在限购区购买一套商品房(包括存量住房):本市户籍购买者的家庭成员在限购区只有一套住房或没有住房(包括住宅公寓)；未在本市登记的购房人家庭成员，可提供自购房之日起第一年及以上在本市中心城区连续缴纳个人所得税或基本养老保险的月证明，且在限购区内无住房(限购政策出台后，逾期付款无法确认)。

策略3:升级购买限制策略

2017年7月14日，赣州市政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场持续、稳定、健康发展的通知》。根据政策，中心城区限购范围已扩大到张弓区、赣州经济技术开发区和榕江新区。

政策4:租房可以解决

2017年7月28日，无锡市公安局发布了《无锡市户籍准入条例》。根据该政策，增加了特别规定，明确将合法稳定居住的范围扩大到出租房。凡租用无锡市房产管理部门登记的合法出租房屋，并具备参加无锡市城镇社会保险的条件，申请(背书)江苏居住证五年(在宜兴已三年)的，均可在无锡定居。

政策五:加强居住区教育设施配套建设

2017年7月31日，东莞市法制局发布了《东莞市新建和改建居住区配套教育设施规划建设管理办法(征求意见稿)》。根据意见稿，住宅区建设单位可以将配套教育设施的相关信息写入预售合同或现售合同，但在房屋销售过程中，不得在购房时虚假宣传学位等内容。

七.政策特点和趋势

1.政策特征

7月份的政策延续了今年上半年的政策思路，但侧重点略有变化。除部分三线城市出台限购等政策外，更多城市的政策体现在两点，即规范房地产市场交易秩序和积极推进供给侧结构改革。

从规范市场交易秩序的角度来看，包括停车位销售的管理，已经成为新一轮住房交易控制的重点内容，这也是为了充分发挥上半年的政策效应。从供应方结构改革的角度来看，这更多地体现在租赁市场相关政策的出台上。包括住房和城乡建设部、山东省、广州市、上海市、郑州市、武汉市、沈阳市等。，都出台了明确的租赁市场政策，并强调了购买和租赁同等权利的概念。上海金山、东莞等其他城市从人才引进的角度出发，在租赁领域给予了各种政策支持。这些政策的内容与今年上半年重点控制购房的政策思路有所不同。

2.政策预测

第三季度，房地产市场的发展将继续强调稳定导向，即追求政策稳定、市场稳定和预期稳定的目标。预计将围绕土地供应、租赁市场、商业银行信贷和房地产基金出台新的调控政策。从具体政策内容来看，一些城市7月份出台的限购、发展租赁市场、控制停车位销售、增加停车位建设等做法也将被效仿，即更多城市将出台类似的政策和细则。