上海新出让地块要求建成房屋“只租不售” 一线城市租售并举渐成趋势

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人民网上海7月5日电(603000)在上海的土地出让要求中，“租赁房”一词首次出现在“土地用途”一栏，这也意味着上海的租赁市场正面临一个新的格局。

昨天晚上，上海市国土资源局网站发布了两个公告，宣布将在浦东新区张江和嘉定新城出售地块，所有地块都标有“出租屋”。《人民日报》记者注意到，这是上海公开土地市场上从未出现过的新的土地用途。公告要求待建物业严格按照“只租不卖”的模式进行管理，只供出租，不供出售。

上海中原地产(Shanghai中原Real Estate)分析师卢文喜表示:“今年以来，政府就租赁市场建设召开了多次会议，表明租赁市场对此高度重视。所有土地的出现表明了地方政府积极推动相关工作的决心。”

“在那之前，北京有所有的住宅区。不同的是，北京在达到一个有限的价格后，正在为自我维持比率而竞争。因此，开发商选择自己持有全部股份，而上海直接规定必须持有。显然，上海这次走在了前列。”卢文喜接着说道。

目标租户是“高端人才”

公告称，该地块土地用途为出租房屋，已建物业严格按照“只出租不出售”的模式管理，只出租不出售。受让方应在转让期内将租赁物业作为一个整体持有，并继续租赁经营，满足房屋套房、功能、运营管理等全寿命周期管理的要求。

根据目前公布的转让预合同，该项目应优先为园区各类创新创业人才提供住宅配套服务，重点保护园区重点科研单位、大学、重点企业引进的世界顶尖科学家、高级专家、领军人才等高端人才。

除了对租房人数的限制外，对房屋租金也有明确的规定:租金水平不应高于市场上同类房屋的租金水平，租金价格可根据市场租金水平及时调整。

事实上，此次优先出让的张江江南区配套基地，与之前公布的《张江科学城建设规划》是一致的，规划通过增加居住用地、所有新增房屋作为出租房、增加R&D与工业用地人才公寓和宿舍的配套比例来满足科学城就业人口的生活需求。同样，嘉定作为新人才的聚居地，也肩负着产业创新和转移的使命。

除了吸引人才之外，在土地市场方面，70年的自我维持需要住房企业更高的资本和运营能力，这将有效降低保险费率，从而降低土地市场的热度。

此外，在卢文喜看来，租与卖并举是一种趋势，但有必要控制该地区的比例。如果没有很多新的可销售的房子，这将导致该地区的供求关系紧张。不仅新房子的价格会上涨，而且二手房也会因为缺少可销售的房子而成为稀缺资源。

租赁和销售正在成为一种趋势

随着一线城市土地供应紧张，越来越多的一线和二线城市加大了对租赁市场的培育，增加了住房，以缓解供需矛盾。

根据“十三五”规划的有关工作部署，中国提出加快建设以政府为主体、以市场为主体的多层次基本保障住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供求结构，更好地保障“居者有其屋”。

对有购房能力的城镇居民，支持他们通过住房市场购买商品房；对于买不起房的居民，特别是非居住人口，支持他们从市场上租房；对于付不起房租又符合要求的家庭，政府提供公共租赁住房保障。

有鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场的发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

其中明确指出，提高租赁市场的有效供给，不仅要支持和规范个人租赁住房，还要“发展房屋租赁企业”，提高租赁住房的集中、规模化和规范化水平。

在这种背景下，北京率先开启了“限价、竞争性地价、竞争性自持”的土地出让模式，北京万科率先拿下了首个完全自持的住宅小区。随后，一些热门的二线城市效仿了北京的土地出让方式。

卢文喜认为，这一次上海直接规定，它必须在转让文件举行，这是第一次。这也预示着出租房将成为未来发展的新方向。