为啥开发商都开始大降价了 买房的人却认为房价还会涨？

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根据一般的价格需求理论，对于正常的商品，当价格上升时，需求会减少，当价格下降时，需求会增加。然而，央行最新的调查报告显示，房价越高，越多的人认为房价合理(认为房价过高的人数从2011年第一季度的74.4%下降到2017年第一季度的52.2%，计划买房的人数从2011年第一季度的15.4%上升到2017年第一季度的22.9%)！

为什么会这样？飙升的m2，历史上拯救市场的政策，一些城市人口的持续涌入，以及好地段都是人们坚信房价会在持续上涨中下降的原因。但这并不总是正确的。如今，像恒大这样具有风向标功能的房地产企业，已经开始打折售房。恒大从未错过节奏，所以...

正文|艾振强

本文摘录自微信公众账号明源房地产研究所(mydcyjy)，并不代表看智库的观点。

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央行的调查显示

房价越高，越多的人认为房价不高

每一轮房价上涨都会充满抱怨和指责，但我担心这种噪音可能只是一种幻觉，因为沉默是大多数。

自2011年以来，房价持续创新高。然而，根据央行发布的《2017年第一季度城市储户问卷调查报告》，认为房价高的不可接受人群比例继续下降，从2011年第一季度的74%下降到2017年第一季度的74%。52%，而房价可接受的比例从29%上升到43%，房价非常满意的比例从2.1%上升到4。

▲中国人民银行和明远房地产研究所

央行的调查还显示，在2016年之前，计划在下一季度买房的人的平均比例稳定在14.4%左右，但在2016年，这一比例不断达到新高，达到创纪录的22.9%。这可能与许多人的感觉相反。

这是由恐慌性购买引起的，计划在第一季度购买一套房子，因为人们乐观地认为房价会继续上涨。这和股票市场一样。在熊市中，没人在乎它。在牛市中，每天都有新的账户持有人挤过各种证券公司的销售部门。因为房子的金融属性越来越强，买房不仅是为了生活，也是为了投资，从而保持和增加财富的价值。毕竟，没有人愿意看到他们辛苦赚来的钱贬值。

自2013年第一季度以来，房价上涨的比例一直在下降，从35.8%降至最低的15.6%，而自2015年第一季度以来，这一比例一直在上升。目前，房价未来继续上涨的比例已经达到27.2%。由于房价预计将持续上涨，目前的价格自然不算什么。

当然，对于那些没有房子或者只有一套套房的人来说，飞涨的价格不是一件好事——价格上涨，那些没有房子的人上车的门槛越来越高。对于那些只有一套房子的人来说，改善的成本通常远远大于他们现有房子的增值收入！

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事实上，房价已经下跌

例如:鄂尔多斯(600295，买)，温州，深圳

目前，很少有人真正看到空的房价，因为他们不认为房价会因为上涨而下跌，他们觉得自己在历史上从未下跌过。事实上，这也是一种幻觉——它们已经在历史上消失了。

近年来，市场上有一种理论，即一个城市的房价上涨多少与城市居民的平均收入无关，而只与财富的集中程度有关。这太绝对了。鄂尔多斯的人均gdp一度接近香港，约为北京和深圳的三倍。财富的集中度不高，但最终...

得益于丰富的煤炭资源，2009年，人口约160万的鄂尔多斯市人均国内生产总值约为2万美元，接近香港，财富集中度相当高。在煤矿生意中发了财的鄂尔多斯人已经转移到了房地产市场。2010年，鄂尔多斯核心城区大部分商品房价格超过7000元/平方米，部分高端住宅项目价格超过2万元/平方米。然而，2012年，鄂尔多斯梦寐以求的房地产市场基本减半。据媒体报道，一些别墅仅用于养猪，因为它们不能出售。

另一个典型的例子是温州。2011年之前，温州的房价水平与当时的杭州相当，杭州的房价水平仅次于北方和北方。这一逻辑与鄂尔多斯相似，因为温州商人遍布世界各地，这使得温州人的实际收入水平远远高于人均gdp。因此，温州民间资本的总规模也非常可观，温州房地产投机者一度闻名全国。

然而，2011年后，温州房价大幅下跌，因为温州人的企业在经济疲软的背景下负债累累，只能通过卖房来解决债务偿还问题。

当然，另一个原因是温州的常住人口在2000年到2010年的十年间增长了20%，远远低于一线城市的人口增长率。然而，曾经引领全国人口增长的深圳，也经历了急剧下降。

▲“如果再低一点，就不可能了。”2008年5月，凯撒房地产在清平推出了一个巨大的广告牌，这成为今年最令人印象深刻的口号。

2008年上半年，深圳新房均价在接下来的三个月里大幅下降，除了2月份达到16289元/平方米，2008年降至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海地产奥成推出春雷活动，房价每平方米下跌5600 ~ 8400元。开发商说，他希望尽快一步调整价格，结束观望。7月底，深圳碧水龙庭的68名业主宣布集体停产；年底，前海小公寓楼的沙发以7380元/平方米的最低价开盘，这是当时山海关的最低价。

当然，那些幸存下来的购房者和开发商充满了风光，可以夸耀他们的远见，但别忘了:没有只涨不跌的市场。

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飙升的m2和历史性的救助政策让人们相信

全国的房价将持续上涨

事实上，经历过一个完整周期的美国人曾经认为房价不会下跌。

自1940年以来，尽管美国房地产市场几乎每十年都经历一次调整，但它一直在从长期趋势上升(如下图所示)。次贷危机前的美国房地产牛市始于1993年。由于房地产泡沫持续上升，即使是保守的美联储主席艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)也很少在2005年向国会作证时说，“美国没有出现全国性的房地产泡沫。”

资料来源:美国人口普查局，明远房地产研究所

近年来，许多人利用1989年《人民日报》的一篇报道，嘲笑那些认为房价已经很高的人，因为当时房价只有1900元，每个人都认为房价太高了。现在，这个价格可能买不起五线城市的房子。这后面是30年，m2增长了289.48倍！如果加上影子银行(根据穆迪的数据，截至2016年底，影子银行的规模超过60万亿元)，m2在30年内增加了400多倍！

1988年，上海的人均年收入是2277元，那时候只够买一平方米的房子；2016年，上海的人均可支配收入为54305元，这可能足够买一平方米的房子了。

资料来源:中国人民银行，明远房地产研究所

今年，政府降低了m2的增长率。然而，由于基数巨大(超过了美国和日本的总和)，到今年年底m2余额(央行口径)仍将超过170万亿。

在经济学中，有一个概念叫做强制储蓄，即政府发行额外的货币使货币贬值，贬值的部分相当于强制储蓄的部分。基于此，人们也应该相信房价会永远上涨。

银行也是如此。根据2016年年报的统计，五大银行是个人住房贷款的主要放贷者，占个人住房贷款的70%。2016年，仅建行新增抵押贷款就达8117.52亿元，抵押贷款余额目前已达3.59万亿元！

有许多朋友在银行工作，即使在房地产最萧条的年代，他们也倾向于向个人发放抵押贷款或向开发商发放开发贷款。为什么？因为这是最安全的。根据Flush (300033，BUY)的统计，不良贷款平均水平约为0.29%，远低于全行1.52%的不良率！M2物价飞涨，外汇受到严格控制，而房地产是最大的水库，因此很难下跌。

此外，即使普遍性像2008年那样下降，政府也会拯救市场，因为房地产是国民经济的支柱产业。2008年，政府拯救了市场。2014年，以3300点为起点，又是一轮救助...既然房地产市场的崩溃对政府来说是不可忍受的，那么购房者又怕什么呢？买就买吧！

即使未来出现短期低谷，人们仍会相信明天，并将比以前更长时间地忍受价格下跌。

在测试抗抑郁药物时，制药公司做的一个常见实验是取100只老鼠(为了统计的可靠性)，把它们放入装满水的玻璃管中。这些老鼠会一次又一次地试图爬出玻璃管，但它们不会成功。15分钟后，大多数人会放弃努力，只是随波逐流，对周围的情况漠不关心。然后，又有100只老鼠被扔进了玻璃管中，但是这一次，14分钟后，当它们快要绝望的时候，它们被捞出来，晒干，喂食，休息，然后又被扔回了玻璃管中。第二次，大多数老鼠在放弃前可以坚持20分钟。为什么这次会多6分钟？因为过去有过成功的记忆，老鼠们觉得又有了希望……政府对市场的救助相当于把溺水的老鼠救出来。

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人口的不断涌入

让人们相信一些城市会继续发展

黄金十年，也就是人们常说的人口红利(我不同意土地红利，中国西北有很多沙漠土地，但是除非你能挖出石油或矿石，否则这些土地一文不值)，因为在这期间，大量的人涌入城市，导致房地产市场的短缺。

鄂尔多斯和温州房价飙升后为何暴跌？这两个地方有一个很大的共同点:当地人很富有(一个依靠资源，另一个依靠大脑)，但是外国人没有钱，这使得他们对人口没有吸引力。如果没有从源头注入活水，这只是我们自己人的游戏，当然不会持续太久。

过去的数据显示，一个城市的常住人口与小学生在校人数的增长和房价之间有着极其密切的关系。目前，热点城市的常住居民或小学生人数保持了较好的增长势头，这使人们相信这些地方的房价将会持续上涨！

资料来源:明远房地产研究所地方统计局

资料来源:深圳统计年鉴，明远房地产研究所

如今，各个城市的房地产市场分化非常严重，难以逆转。然而，这也导致了极端的认知。例如，北方、广州和深圳被认为将永远崛起，东北三省和三线、四线将无法挽救。然而，大多数人的共识期望并不总是正确的，至少不是全部。碧桂园在中国东北如火如荼地开展着，并发誓要深入湖南各县市创建100个项目。

近年来，人口向沿海一线和二线流动，同时也向中西部地区的二线和三线回流。就低端制造业的普通工作而言，一线和三线待遇没有太大区别。即使对大学毕业生来说，他们也会做出成本效益的权衡。因此，越来越多的城市开始通过补贴和住房解决方案来吸引大学生。最近，几个城市已经允许大学支付公积金，这是抢劫的人。

从短期看政策是正确的，从中期看城市化进程是正确的，从长期看人口的转折点也是正确的，但是即使人们正确地看待它，他们通常也不能忍受短期的下降，并摧毁销售办公室。因此，你想住的房子可以赚最多的钱。首先，你会要求生活的舒适，其次，你会坚持很长时间。

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良好的地理位置和配套设施

它可以增强人们的信心，他们只会上升和下降

在同一城市的不同地区，房地产市场的分化也非常严重。然而，一般来说，地铁房和学位房一般被认为只是上升而不是下降，或非常抗下降。

几年前，一个朋友问:有一个问题我很好奇。可以理解的是，一间学位教室很贵。然而，能买得起地铁房的人基本上不乘地铁。为什么地铁房间这么贵？

房地产合伙人应该都知道这个问题的答案。当然，购买地铁房的人并不是为了方便而乘坐地铁(虽然客观上乘坐地铁对他们来说非常方便)，但是地铁带动的区域经济增长会使他们的房子增值更快。“很多很多”也是李嘉诚追随者的口头禅。

总的来说，抽签理论是正确的。然而，批次并不是唯一的。此外，就像m2增长、政府救助和人口流入一样，房地产企业也无法控制。房企可以做的地方是打造自己的配套或时尚内容，如社区建设等。，而物理空室里的内容也越来越受到重视。

宁夏钟芳集团年销售额达数十亿元。一个项目最初的销售策略是打价格战，但其成本高于其他项目，所以不可能打价格战。由于该地区缺乏高质量的小学和综合企业，钟芳在该项目中建立了一所实验小学和一家综合企业。每平方的最终溢价超过300英镑。此外，这种教育资源将继续运作，并在客户留下后赚钱。目前，钟芳拥有从幼儿园到中学的完整的品牌教育体系。如果有一个社区有一个更大的中间房间，高质量的教育资源可以复制到该社区。鲁能地产通过建设一个拥有完整体育系统的体育社区，为其带来了丰厚的回报...这种方式使人们相信它只会上升而不会下降，不会被愚弄，而是真实的。

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长期上涨并不意味着你可以坐下来放松

房企必须有正确的预判

今年第一季度是房企历史上最畅销的春天。在辉煌的数据下，一些开发商又开始重拾信心——今年将超越去年，创造一个新的历史高峰！相比之下，绿城、万科和融创的谨慎似乎有点胆怯。

目前，监管的效果还没有完全显现，所以保持必要的谨慎是绝对必要的。一季度销售业绩发布后，他们与碧桂园、万科、恒大等房地产企业的中高层进行了交谈。他们都表示，他们对下半年的市场持谨慎态度，并将全年的表现向前推进，因此第一季度的表现非常抢眼。

一个企业能走多远，不仅要跑得快，还要保证不倒。预测过于长期，大多数时候它们真的没有多大意义，因为从长远来看，每个人都会死。一个购房者在错误的时间买了房子，所以他去了售楼处制造麻烦，发泄他的愤怒。几年后，他去世了。然而，如果一个企业做出错误的判断，它很可能会死亡。

在本轮调控的前几个月，恒大开始在全国范围内打折促销。正是这一战略判断让恒大在2016年成为全球最大的房地产企业。现在，恒大的一些项目已经开始以94%的折扣价出售房屋，其意图不言而喻。上半年是确保业绩的黄金时期。可能很难错过！

当然，如果你的大部分项目都位于中心城市的市中心，有轨道交通和高质量的程度，或者有足够的战略实力和实力(如世茂)，你可以最大化每平方米的边际收益，否则，最好是利用好市场，尽你所能卖，并把它放在袋子里。