李迅雷：房地产周期的上行阶段已走得差不多了

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证券时报网络。3月30日，

30日，中泰证券首席经济学家、研究所所长李迅雷在其官方网站(身份证号:李迅雷)上发表了一份研究报告，称世界上没有只涨不跌的市场，房地产周期一般为18至25年。如果从2000年开始，这个周期的上升阶段几乎已经过去。如果楼市在未来几年保持稳定，将会引发投资者的抛售压力，因为投资总是追求预期的回报率，楼市很难维持稳定的价格；如果未来几年房地产市场继续上涨，泡沫将继续扩大，这也将对房地产市场泡沫的最终破裂起到催化作用。

李迅雷的主要原因包括以下几点:

1.目前，以农村人口转移为特征的城市化即将结束。全球城市化没有登记人口城市化的概念。户籍人口的城市化对经济影响不大，尤其是对房地产的影响。

2.中国的城市化率很难达到西方水平。中国的城市化水平在未来将会被空提高，但是不会太大，而且速度会慢下来。从日本和德国这两个成功转型的制造业国家的城市化进程来看，自20世纪70年代成为发达经济体以来，城市化率已降至每年0.3%以下。

3.2017年后，流向房地产市场的资本可能会减少。在接下来的几年里，随着经济增长的下降和外汇的净流出，货币的增长率应该会放缓。在全球货币流动性趋紧的趋势下，中国也面临着利率上调的压力，同时也面临着去杠杆化供给面改革的任务，因此未来的货币环境不利于房地产市场。

总的来说，李迅雷认为，随着人口老龄化和人口流动性降低，经济增长率将不可避免地下降。2016年，中国外贸出口在全球的份额首次下降，表明中国的商品流动性也开始减弱。从增长率来看，人口流动、资本流动和商品流动都在下降，这是由经济发展阶段的特点决定的。任何力量都无法扭转这种局面，即使它继续限制土地供应。房地产熊市的出现是不可避免的，就像股市必须经历熊市和牛市一样。谈到熊市，各种各样的措施，比如暂停新股发行和国家队救市，都将失败。

因此，我们在分析或预测房地产市场的涨跌时，不应该只判断何时会推出土地供应政策、取消房地产税或物业税，而应该像看股票市场和债券市场一样，看宏观经济体系和周期中的房地产市场，这样才能看得清楚、想得清楚。

(证券时报新闻中心)