对赌房价上涨未果 星河湾集团西安项目基金进退两难

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照片/星河湾集团董事长黄文仔。

人民网北京3月16日电(于艳明)Xi的房价相对稳定，这给一些地方房地产基金的高预期收入带来压力。

自2012年底以来，广东民营房地产企业星河湾集团联合基金先后收购了Xi西安新区(现咸阳市)61万平方米土地，建成区面积154.5万平方米，其中住宅建筑面积144万平方米，总地价约8亿元。实际项目的总建筑价格为520元/平方米。

在征地之初，Xi安星河湾集团估计该项目预计销售总额高达311亿元，相当于该项目清算结算的平均售价高达2万元/平方米。

人民日报记者了解到，由于Xi安星河湾项目量巨大，星河湾集团计划分七个阶段分批开发。该项目第一阶段始于2014年，预计将于今年11月竣工，预计住宅和商业投资总额将接近30亿元。

Xi长安星河湾于2015年6月底开业。星河湾集团以高端为主，项目一期的平均售价仍在1万元/平方米左右。去年，中国许多热点城市的一波涨价浪潮并没有带动Xi，Xi市星河湾项目的价格保持稳定。

星河湾集团极低的征地成本和西县新区对当地房价上涨的高预期，使得Xi安星河湾项目从征地之初就选择引入资金成本较高的资金。

根据2013年Xi安星河湾项目招股说明书，星河湾Xi安项目投资基金由易居控股发起，初始规模为3.43亿元，其中优先有限合伙人份额约为2.68亿元，次有限合伙人份额约为7500万元，优先与次有限合伙人比例为3.57:1。

该基金名为“贺辉徐悦基金”，由易居资本旗下的基金管理公司上海一德兆投资管理中心(有限合伙)管理。

贺辉徐悦基金最终投资Xi安星河湾项目，该项目由易居资本重新设立。作为有限合伙人，贺辉徐悦基金认购上海龚欣投资中心(有限合伙)的股份，上海投资中心持有Xi星河湾项目21%的股权。

在易居基金中，除贺辉徐悦基金外，还有其他次级有限合伙人参与认购，这些次级有限合伙人通过上海首信投资中心(有限合伙)持有Xi安星河湾项目9%的股权。

因此，易居基金持有Xi安星河湾项目30%的权益，其中上海龚欣投资中心和上海首信投资中心分别持有项目21%和9%的权益，星河湾集团自身保留70%的权益。

《人民日报》记者了解到，贺辉徐悦的四只基金已成功退出Xi安星河湾项目，并于2015年后结束投资，其他基金接管并继续持有项目权益。

目前，在通过易居基金投资Xi安星河湾项目的资金中，恒大、万科、R&F、徐汇、华远等企业已经认购了基金份额，这些资金仍通过上海龚欣投资中心和上海首信投资中心持有Xi安星河湾项目21%和9%的权益。

当Xi安星河湾项目开始募集基金份额时，它向投资者承诺了非常高的回报。其中，贺辉徐悦基金拥有2.68亿元的优先权。基金份额将持续32个月(20+12)。根据投资额(至少100万元以上)，预计税后年化收益率在10.5%至12.3%之间。如果前20个月的期限没有提前退出，基金在未来12个月的收益将增加0.5%，这意味着优先投资者。

项目估算后，劣势有限合伙人的份额收益较高。根据基金的交易结构，次级有限合伙人的份额持续7年(5+2)，预计年化投资回报率(扣除浮动管理费和税前)在32%至41%之间，投资退出率约为3.3至4.2倍。

该基金的中低投资者的本金和收益每年根据项目的开发和销售情况进行分配，并持续到上海龚欣投资中心完全退出Xi安星河湾项目。

但值得注意的是，预计年化投资收益率为32%-41%，投资退出率约为3.3-4.2倍，这反映在敏感性分析中，项目平均售价应达到17700元/平方米，即只有当项目售价升至17700元/平方米时，基金的弱势股年化投资收益率才能达到41%。

“次级有限合伙人份额的期限设定为7年。如果Xi的房价继续保持稳定，涨幅不高，预计5年后弱势投资者将会退出，因为在同样的平均价格下，7年后的平均收益率将会下降。如果Xi的房价大幅上涨，弱势投资者预计将选择推迟退出，直到7年期满。”上海一位基金业官员告诉《人民日报》记者。

Xi安星河湾项目引进的益居基金成立于2013年3月底。根据5年的退股时间，下年可以退股。

“但是，根据项目开发进度，销售从2015年开始，平均销售价格一直保持在1万元/平方米左右。如果在5年内收回劣质股份，就不可能达到以前的平均价格17000元/平方米。敏感度分析下的测量回报率。”上述基金业人士表示:“如果7年期限到期，就相当于预计未来3年工程价格将翻一番。但是，现在各地都在严格限制涨价，价格风险高，劣质股的回报也有压力。”