从“包租婆”到机构房东 4万亿租赁市场盈利难题待解

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快速变化的房地产市场和现代消费观念正在改变中国的租赁市场和城市生活方式。

在过去的两年里，国家大力提倡房屋租赁。万科、保利、首创等开发商坚决拿下一些只能出租而不能出售的房子，成为租户的房东；大量长期租赁公寓品牌也进入了资本包围的租赁市场，机构房东正在出现。

对于租房者来说，机构房东将使市场更加标准化，这是一件好事。

在各种因素的推动下，4万亿元的租赁市场已经爆炸式增长。然而，拓荒者也必须正视土地价格、税收和租赁财产的资本成本等经营和利润问题。

许多住在大城市的人都有过糟糕的租房经历:房东毁约，被迫暂时找了一套房子。尤其是在过去几年里，一线城市的房价一直在上涨，房东常常想卖掉房子赶走房客。

与发达国家不同，中国的房屋租赁市场极其不成熟，市场上有大量的个体房东和中介二房东，租户在这一体系中处于弱势地位。

然而，这种情况正在改变。随着房地产存量时代的到来，以及租赁立法提上日程，过去三年，一线城市出现了大量独立品牌的长期租赁公寓，大型开发商也增加了其租赁物业。机构正成为租赁市场的主流房东之一。

地方政府新的土地转让规定也迎合了这一趋势。到目前为止，北京、上海、天津等地已经启动了自供住宅小区的转让，促使开发商转变租赁业务。

在各种因素的推动下，4万亿元的租赁市场已经爆炸式增长。然而，拓荒者也必须正视土地价格、税收和租赁财产的资本成本等经营和利润问题。

机构房东罢工

2月13日，天津发布了新的土地转让规定，并推出了一个“自持住宅”地块，就像北京一样。

自去年以来，北京已经推出了一批自给自足的商品房，这些商品房全部对外出租，不出售，持有期限为70年。

其中，去年11月16日和17日售出的四个地块企业的自持商品房面积比例达到100%，获奖者为万科、先锋、天恒等。；今年1月19日，售出的两个包裹的比例是70%，竞标者包括保利、龙湖和手创。

回到上海，保利地产(600048，BUY)以54.5亿元赢得了浦东周浦镇的一片纯住宅区，其中15%需要自给自足70年。

自给自足的房屋被出租，开发商似乎被迫成为“房东”。但在此之前，一些嗅觉敏锐的开发商已经规划好了租赁房地产市场。几年前，万科尝试了水，推出了统一品牌“公园屋”，长期出租公寓业务。目前，万科已经在广州、厦门、合肥、上海、重庆等地登陆了多个长期租赁公寓项目，计划到2017年实现15万套公寓的持有和运营。

除万科外，龙湖、招商蛇口(001979，BUY)、保利、绿城、金地等房地产企业也加入了租赁市场大军。目前，招商局蛇口经营面积超过60万平方米的公寓，并计划在未来两年内提供面积超过100万平方米的出租公寓。根据不同的消费者，招商局蛇口推出了三种产品:“一叠”、“一室”、“一汤”。

在去年的中期业绩会议上，龙湖宣布进入长期租赁公寓市场。目前，龙湖已经在重庆主城区第三区推出了近1000套名为“关羽”的长期租赁公寓。龙湖计划在全国10多个城市全方位布局。

与租赁市场有着天然联系的中介机构已经开始涉足长期租赁公寓领域。链家早在几年前就建立了链家自由品牌。2016年，链家宣布独立运营，现在管理着超过25万间客房。

独立品牌公寓是机构房东的另一个主要力量。典型的有魔方公寓、卓越+国际青年社区等。在北方的广州和深圳，品牌长期租赁公寓如雨后春笋般涌现，为大量新进入这些城市的年轻人提供了一个栖身之所。

在一个完整的房地产市场，买卖和租赁应该是两个重要的组成部分。然而，20多年来，中国房地产市场发展迅速，租赁市场几乎处于边缘化的地位。出租房屋的主要供应商也是个人。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，在中国的房屋租赁市场，约90%的房屋是由个人出租的，而在一些国家的一些成熟的房地产市场，专业租赁企业提供了约30%的房屋。

“根据前10大机构的统计，目前中国公寓运营商的数量占全国出租屋的0.8%，占美国的7%，占日本的31%。”链家研究所所长杨现领表示，长期以来，作为租赁市场住房供应的主体，机构没有发挥应有的作用。

2016年6月3日，国务院发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，强调租赁业务要通过培育市场供给主体来开展，并首次允许将商业建筑转化为租赁住房，这被视为发展机构租赁的最大政策支持。

4万亿租赁市场利润问题亟待解决

尽管市场潜力巨大，但《21世纪经济报道》记者发现，无论是大企业还是小品牌，对于持有和租赁房屋仍然没有明确的盈利模式。由于商品房的出租率只有2%到3%，仅靠租赁商品房是不可能建立盈利模式的。

《21世纪经济报道》记者通过多种方式采访了相关专业人士，发现租赁的利润问题主要集中在三个方面:地价、税收和资本成本。

万科高级副总裁谭华杰在接受《21世纪经济报道》采访时表示，高昂的土地成本大大降低了租金回报率，因为住宅用地的原始地价昂贵，房地产价格偏高，租金回报率过低，这使得资产持有人很难通过租房赚钱。这是过去几年租赁市场失败的一个重要原因。

高地价增加了成本，而重税也减少了收入。事业单位出租房屋应缴纳的税收包括财产税、增值税和企业所得税，其中财产税占租金的12%，增值税占租金的11%，剩余利润按25%征收企业所得税。租赁业务的平均税收总计为实际收入的25%。目前，个人缴纳的这部分税款还没有严格执行，但机构不得不面对。

除了高地价和高税收，金融机构还面临着高资本成本的挑战。

中原地产首席分析师张大伟计算了一个账户。根据目前的市场情况，在广州这样的城市，住宅物业的租金回报率约为2个百分点，即使对于一些高端公寓，租金回报率也只有5个百分点，但年化国内资本成本为5-8个百分点。如果开发商正常运营，就不可能盈利。

“但在美国或香港等住宅租赁市场相对成熟的地方，租金回报率为5-8个百分点，资本成本仅为2-3个百分点，这是有利可图的。”张大伟说。

杨现领还指出，目前长期租赁公寓市场的融资成本很高，租赁分期付款业务的融资成本在10%以上。

中国房地产与住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长颜楷也指出，传统房地产开发商的运作模式是以拍卖方式建设和出售土地，但自持式租赁偿还时间长、速度慢，且资金无法快速返还，容易形成资金短缺。

发展租赁的瓶颈突破在于土地

“对于组织来说，通过租赁获取利润没有成功的模式。即使一些公司对政府推出的长期租赁公寓做出了回应，但许多公司还是会利用政策红利来抹球。”

张大伟表示，现行政策规定，具有商业属性的土地可以转变为出租属性，并可以享受水电等政策红利。然而，这不足以刺激可出售的商业用地转变为租赁土地。如今，许多长期出租公寓存在产权问题，它们使用工业用地或未出售的商业用地。

因此，突破发展租赁瓶颈的关键在于土地。在北京和其他地方，自给自足的住宅用地转让是这方面的一个突破性举措。

就北京万科收购的自持住宅用地而言，谭华杰认为，该地块的价格低于周边的适销对路的土地，因此租金收益肯定会增加。他表示，国家可以有针对性地出售配套的租赁住宅用地，单独给出自住物业的土地供应指标，不占用原有的住宅用地指标，这样可以降低地价，增加租金收益。

拿到土地后如何操作？谭华杰的愿景是“众筹”。

北京万科正在进行实验。收购土地后，万科将搭建众筹平台，选择合适的众筹企业进入。众筹企业前期以众筹投资支持万科发展，后期向万科提交相应的众筹项目运营费用。项目建设完成后，众筹企业的员工可以向万科租赁相应的房屋，租金将通过众筹平台直接返还给相应的企业。万科负责为社区提供物业管理和配套服务。

谭华杰认为，“众筹的核心是降低融资成本，类似于发展住房合作社，让每个人都能像银行一样存钱，这样才能真正降低利率。”

此外，要发展租赁业务，有必要寻找更廉价的资金来持有更多的资产，并利用规模效应和增值来赚钱。更便宜的基金包括保险基金、债权，甚至像reits这样的低息资本。

最后，在减免税费方面，谭华杰建议参照个人租金的纳税方式，实行综合税率，20%以上的税率应分别下调至4%和5%。由于税率超过20%，个人纳税没有严格执行，机构害怕进入租赁市场。然而，如果在减税后激发机构的积极性，国家收到的税收肯定会增加。

“除了做一些有针对性的土地转让、财政支持和减税，最直接的办法是抑制房价增长。”张大伟说，房价上涨太快，所以没有人会放心，开发商也不会想发展租赁业务。

中国房地产与住房研究协会人居环境委员会副主任颜楷表示，中央政府鼓励机构成为租赁市场的主要住房提供者，而要建立一个长期、完善的机制让经营者从中受益，需要很长时间；此外，租赁立法和其他配套法律法规应尽快出台，以保护各方的权益。