去年全国土地价格平均涨近2成 9城土地出让收超千亿

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2月13日，国土资源部发布了2016年国土资源主要统计数据。数据显示，2016年全国土地出让面积为208，200公顷，同比下降5.9%；合同价格为3.56万亿元，同比增长19.3%。

对此，有业内人士指出，在土地出让面积减少的同时，土地出让合同价格上涨了近20%，这表明2016年土地价格大幅上涨，也表明开发商对未来房价上涨仍有很大的预期。

值得注意的是，随着去年第四季度中国主要城市出台楼市调控措施，2017年1月全国土地市场较去年第四季度继续降温。但是，一些二线城市的土地市场仍然很热，地价也比较集中，尤其是合肥和南昌。

就国土资源部监测的城市地价而言，去年第四季度末，中国105个主要城市的综合、商业、住宅和工业用地价格分别为3826元/m2、6937元/m2、5918元/m2和782元/m2。价格环比增长率分别为1.43%、0.96%、2.18%和0.64%，同比增长率分别为5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。专家指出，全国主要监测城市综合地价仍处于低速和适度上涨区间；住宅用地价格环比同比增速继续扩大，这不仅反映了“去库存化”政策的效果和房地产市场的复苏，也预示着本地市场可能出现过热迹象。

据中原地产研究中心统计，2016年，苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳等9个城市的土地销售收入超过1000亿元，另有11个城市的土地销售额同比增长100%以上，创造了新的历史记录。在中国卖地最多的50个城市中，土地出让金总额达到2.69万亿元，同比增长34%，而总交易面积略有下降。

然而，自去年12月以来，高地价地块的数量大幅减少。今年1月，单笔成交额在10亿元以上的地块只有61块，地价超过100%的只有17块。

中原地产首席分析师张大伟指出，“土地流转受到越来越多的约束和限制，这是土地市场数据降温的主要原因，包括京深两市出现的几起总价或持有租赁住宅用地的案例。”大多数城市都增加了对土地的限制，以避免土地国王。从市场预期来看，在严格的政策约束下，土地王出现的概率越来越低。”

与土地市场整体降温相比，领先房地产企业的征地情绪仍在上升。继去年的销售额创下新高后，今年1月，领先房地产企业的销售额再次创下月度销售新纪录，碧桂园和万科的销售额均超过480亿元。即便是在前三名中表现稍差的恒大，其同比增长率也超过了70%。

在这种情况下，包括万科和保利在内的前20家房企1月份的征地金额也达到了1117.26亿元，平均征地成本为9654元/平方米，比2016年的6964元/平方米增长了38.6%。

“领先的房企业绩飙升，手头现金充足，这些行业的领先企业发行债券的成本仍然很低，其中一些只有3%左右。房地产企业要想快速发展，就必须获得尽可能多的土地，尤其是在最初几个大型住宅企业规模竞争激烈的情况下，这导致住宅企业补充土地的积极性更高。”一些业内人士指出，“主要原因是一些地方政府控制了土地出售的数量。因此，土地，尤其是住宅用地，已经成为一种稀缺资源。一线城市基本上有一个竞争群体，而一线城市无法抓住它。自然，他们会去二线热点城市。这些城市的一些核心区域仍在出售，空肯定会升值，因此地价高也就不足为奇了。”