沪上百万平米自持物业催生产业巨变

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房地产业的巨大变化已经计划了很长时间。在利润增长和业务创新的影响下，大型房企已经将现有资产进行了布局。

《21世纪经济报道》的一名记者做了一个统计。去年，上海出售的土地为842.8万平方米。据测算，住宅用地的持有面积至少占规划建筑面积的15%，住房企业新增持有面积超过100万平方米。

"许多开发人员如何处理这15%的头痛？"同一政策咨询研究部主任张宏伟告诉记者，一般的房企会将开发成本的15%分摊到85%的实用面积上，先卖掉85%，留下15%用于规划。一些房企做长期租赁公寓和一些老年公寓，并开始与长期租赁公寓运营商和老年经营公司合作。“最近，这种行业内的跨境交流活动也相应增多。”。

2016年初，万科将其长期租赁公寓品牌统一为“停车”，并推出各分店的赛马机制。上海计划在年内开放30个项目，规模为10，000间客房；龙湖将其业务创新提升至集团战略发展水平，并成立了“冠宇”运营公司，年内至少开放了3000间客房。目前，第一个“关羽”登陆点位于松江龙湖新沂市。

据报道，万科现有5万家门店，这可能会在今年下半年成为行业第一品牌。

国内共享空垂直媒体空研究会创始人陈敏指出，政府希望房企承担去库存化和运营化的角色。自持物业的逻辑也接近于土地转让中支持公共租赁住房的逻辑。“让开发商来做，然后政府就可以买回来。提高自给自足的比例是一种趋势。事实上，许多地方已经开始了。例如，万科曾将北京的一块土地作为100%自给自足的商业用地。”

目前，已有不少房地产企业涉足现有房产，其中大部分是自营或合作性质的。如世茂地产与辛凯亚洲合作，复星与土家和未来域合作，阳光城(000671，BUY)与遇见合作，徐汇与华东师范大学合作推出长期租赁公寓。

住房寻求变革

2016年5月，上海周浦区出售了一片住宅用地，其中规定开发商必须在70年内拥有该项目15%的住宅物业，只能出租，不能出售。此后，上海出售的所有住宅开发用地都将有开发商自持面积比例的要求。

2016年11月28日，《关于促进上海房地产市场稳定、健康、有序发展，进一步完善差别化住房信贷政策的通知》要求培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理租赁业务规模，认真落实住宅房屋租赁合同登记备案制度，规范房屋租赁行为，稳定房屋租赁关系，维护租赁当事人的合法权益。

其次是北京。11月25日，北京市住房和城乡建设委员会就《关于本市“限价房和竞争性地价”项目自住商品房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，提出自住商品房一律对外出租，不得出售，持有期限与土地出让期限一致，即拟为70年。

北京和上海这两个一手住房新市场远小于二手房增量市场的城市，相继出台了新的土地转让规定，允许住房企业拥有自己的房产，这可能是住房企业新布局的推动力。2017年新年伊始，广州出台了易居政策，上海在春节前开始整顿类似住宅项目的销售市场，这一切都表明，房企可以通过经营长期租赁公寓获得新的利润增长。

龙湖集团董事长吴亚军去年年初以双湖投资的名义切入长期租赁公寓。后来，他只是成立了一个创新部门，负责新的商业领域，如联合办公和长期租赁公寓。

万科从2016年开始涉足长期租赁公寓，经历了多次尝试和失误。最后，它在去年下半年统一了自己的停车品牌，但并没有特别关注，只是将其附属于物业公司。

最近，王石在中城联盟论坛上发表演讲时，谈到了万科下一步对现有房产的运营。万科早年涉足工业地产，积累了经营现有物业的经验。

陈敏指出，上海安亭新城是当地政府房地产公司十多年前准备的地块，其运营并不理想。万科介入后，它被重新经营，包括引进公寓、图书馆、剧院等。更像是一个城市更新项目。

目前，房企介入长期租赁公寓市场有四种模式:自供公寓、向乙方出租房产、购买土地并自建房屋、与政府拥有的人才公寓和廉租房合作。万科希望实现品牌出口和溢价。这正好抓住了政府振兴现有房产的方向。

上述观察人士指出，长期租赁公寓行业正面临资金瓶颈，较早进入的公寓品牌没有资金实力。许多运营品牌已经采取融资的方式迅速扩张，更多的公司和品牌正面临收购。以去年突然发展起来的湾流为例。创始人从私募股权基金起家，从私募股权基金筹集了3亿英镑。在开了十多家店之后，现在资金的跟进很弱。

然而，大型住房企业有自己的资金，例如，上海地区可以用一部分年度土地购买预算购买大量库存项目。万科今年的目标是在上海开设30个项目，包括15%的自持项目。万科去年开了四个项目，而龙湖只有一个。

甚至号称业内最大的魔方也正处于扩张的关键时刻。此前，魔方与华平和AVIC信托联手成立蓝山资本，希望能介入现有资产的收购。

“目前，长期租赁公寓市场仍处于引导消费升级阶段。”万科园屋相关人士认为市场足够大，每年有40万毕业生涌入上海，万科上海将推出新产品。首先，我们必须制造出我们所需要的产品，并将产品发挥到极致。例如，在中环和外环，我们将做一个约30平方米的公寓，租金将控制在2000元左右。

领袖之战

自2015年以来，高端客户对长期租赁公寓行业知之甚少，全国共有10万多家联合办事处和长期租赁公寓业务。万科大约三年前开始了公寓项目。目前，“公园住宅”的品牌是统一的，但不同地方的项目是分开经营的。目前，16个分支机构正在同时进行这项工作。

上述观察人士认为，万科赛马系统的缺点是同一个品牌单独运作。对于统一识别，势能集中的优势不明显。“但野蛮的增长状态也有助于新业务的初步发展。最终，谁做得好，谁就会吞并周边市场。”上述观察家说。

万科上海长期租赁公寓已经发展到第二年。去年，只有4个项目在运行，有1000多个房间，预计今年将达到10000多个。与龙湖类似，长期租赁公寓在万科系统中的地位正在逐步上升，计划在3年内成为上海最大的市场。

“万科今年将专注于长期租赁公寓，并可能成为最大的运营商。”根据上述观察，在卖方成本越来越高的趋势下，需要专业的操作人员来操作。现在万科已经和很多地方政府谈过合作的事情。“政府仍然依赖值得信赖的服务提供商，比如非常大的安亭万科股份有限公司，万科正在重新运营。万科上市前，该板块的价格超过1万元/平方米。万科进入后，板块价格上涨到3万多元/平方米。

龙湖规划了上海的松江、浦东、闵行和宝山。然而，今年的长期租赁公寓仅占上海项目的10%。龙湖相关人士指出，长期租赁公寓的新业务需要在前期解决，但目前没有融资需求。如果明年租金超过80%-90%，预计将收回部分资金。

人力是房地产企业最关键的问题。目前，房地产企业长期租赁公寓的经营者一般都有酒店背景和公寓背景。

然而，陈敏认为，房地产企业在经营长期租赁公寓时，不应注重获得土地的便利性，也不能只是制造营销噱头来套取地块资产。空运营商需要做社区建设、服务升级和金融创新，但这需要大量的人力、经验和品牌沉淀，这需要专业公司来做。