住房回归居住本质调控效果逐步显现

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国务院发展研究中心市场经济研究所研究员刘为民

2016年，由于前期房地产销售强劲，部分热点城市资金相对宽松，库存水平下降，中国房地产投资增速回升，房地产市场继续分化，部分热点城市房价快速上涨。2016年，房地产开发投资完成10.3万亿元，名义同比增长6.9%。全国平均房价上涨11.3%，其中100个城市的一级城市房价指数上涨25.2%，比三级城市高15.9个百分点。住宅行业的贷款杠杆迅速增加，市场运行风险不断积累。在这种情况下，中央经济工作会议再次强调了住房需要回归生活的本质，并坚持“住房是为了生活，不是为了投机”。热点城市也出台了一系列政策和措施来加强房地产调控，包括提高购房首付比例，增加购房按揭贷款，扩大限购范围。在这些政策和措施的影响下，近期的房地产价格逐渐稳定和下降。例如，2016年12月，在15个一线和热点二线城市中，新建商品房价格环比下降，市场调控效应逐渐显现。

从对2017年房地产市场发展趋势的预测来看，由于销售增长放缓、信贷政策收紧和价格管制，房地产开发投资增长率将会下降。具体来说，在需求侧政策效应、价格效应和基数效用的多重效应下，销售面积和个人住房抵押贷款增长率将会下降到较高水平。与此同时，增加非银行金融机构在发展方面的贷款比例，无疑会提高发展中企业的融资成本，降低企业的发展投资速度。此外，2016年购买的土地面积为2.2亿平方米，比2015年减少3.4%。一线城市土地稀缺，四线城市仍处于去库存周期，导致一些热门二线城市的开发企业对补货需求旺盛。然而，这些二线城市的高地价和城市发展节奏的控制在一定程度上抑制了企业征地的速度和规模。例如，2016年12月，二线城市的地价率为30.3%，比一线城市高出21.1个百分点。考虑到征地面积、新开工面积、建筑面积和销售情况，预计2017年房地产投资增长率将回落至3%左右。

为进一步提升还贷住房的本质属性，建议从以下几个方面加快建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。一是进一步完善政策性住房金融体系，为中低收入家庭、新市民和新毕业就业人员购买首套基本住房提供长期稳定的低息信贷支持，协调住房公积金制度改革，建立政策性住房金融机构。二是加快完善房产税制度，减轻交易环节的税负，增加控股环节的税负，逐步扩大房产税试点的范围和内容。三是加大住房保障投入，确保棚户区改造顺利实施，做好民生工作。