卡位物业服务：房企转型突围 进入新赛道

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[摘要]目前，市场上已经发行了近30种资产收费证券化产品，累计发行金额达到286.9亿元。

《时代周刊》记者蔡颖

房地产行业的爆炸性增长红利已经成为过去式。物业管理行业肩负着房企转型的重任，依靠增值服务等新的商业模式，已经成为一个有待挖掘的金矿，受到资本市场的极大关注。

2016年11月，商务部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部等10个部门联合发布了《国内贸易流通“十三五”发展规划》，预计到2020年，社区服务市场规模将达到13.5万亿元。物业管理市场的未来发展是巨大的。

国海证券(000750)也认为，目前房地产市场已经积累了巨大的住房存量，如何在现有的存量市场上为居民提供增量服务将成为住房企业未来的盈利模式。因此，房产作为重建房屋企业市场价值的平台的作用开始显现。

在这种背景下，新一轮残酷的赛马开始了。以兄弟开发公司为基础的物业管理公司已经开始抓住市场机遇。那么，谁将有权提前发言？

金地样品

金代尔提供了一个“财产赛马”竞赛游戏的样本。

根据金地2017年半年度报告，上半年本集团物业管理收入为8.24亿元，高于3.69亿元的物业租赁业务。它是房地产开发后的主要业务之一，服务面积超过1.7亿平方米。2016年，金地地产以其42.01亿元的品牌价值在房地产行业排名第二。

以合作经营为基础的延伸增长是金地扩大规模的主要手段。12月21日，金谷地产与信达集团签署了一份物业管理协议。根据协议，将陕西省渭南市信达集团的三处住宅作为战略合作项目，建立房地产开发和服务运营的合作模式。

在土地入股的同时，金谷地产也采取内生增长的方式，依托“互联网+”和智能转型升级。

金地地产推出了一系列享受应用，包括享受社区应用、享受家居应用和享受家居物业管理平台。其应用已覆盖全国60多个城市，共有900个服务项目，为至少100万用户提供了服务。

金谷地产于2015年开始规划“知识生态圈”。通过线上线下的结合，形成了产业联盟，“致翔生态圈”的战略合作单元涵盖了金融、娱乐、健康、旅游、购物、家居等领域。在智能管理建设过程中，金谷物业去年建立了自己的智能社区管理系统，今年4月26日，金谷物业管理集团发起与蚂蚁金服合作，就智能社区进行深入合作。

随着目前融资渠道的收紧，金地地产也在寻求超越传统融资路径的创新融资方式。9月25日晚，金代尔(600383)发布公告称，公司成功发行规模为30.5亿元人民币的资产支持证券。这一融资规模创下了近年来资产证券化的最高纪录。

金地物业管理集团董事长蔡占宁此前表示，金地物业的规模预计在2017年将超过3亿平方米。除了继续培育一线和二线城市并扩大市场份额，金谷地产未来还将把触角伸向三线和四线城市。力争3年内突破10亿平方米，成为1000亿级的物业管理企业。

规模争议

近年来，雅居乐、金谷、万科、龙湖、碧桂园等房地产企业纷纷宣布将拓展物业管理业务。目前，物业管理行业仍处于探索盈利模式的阶段，没有形成行业内统一的发展模式，规模成为重要的竞争轨迹。

在2014年房地产行业开始市场化发展后，已转型为“城市配套服务提供商”的万科正逐步寻求扩大规模。

万科通过三种形式扩大规模:品牌佣金、瑞服务托管和股权合作。

2015年，万科地产成立了瑞联盟。截至2015年底，瑞盟的合作伙伴已增加到70多家，增加了1亿多平方米，管理的区域增加了一倍，实现净利润3.78亿元。到目前为止，已经有200多个联盟伙伴。

今年5月25日，北京首创股份有限公司宣布，拟与北京首开宏成实业有限公司、万科房地产开发有限公司合作成立“北京首开万科物业服务有限公司”，持股比例为25%:25%:50%。这一次，万科的地产扩大了规模，带来了至少4500万平方米的潜在新面积。

根据万科地产的数据，截至2017年9月底，万科地产已在中国发展潜力最大的69个大中城市部署，共签约项目2107个，其中住宅项目1745个，商业项目362个，签约面积近4.1亿平方米。

近日，万科高级副总裁、地产业务总部首席执行官朱保全在万科媒体见面会上透露，过去三年，万科地产专注于规模扩张，未来三年，万科地产的主要工作是提高居民对物业管理的满意度。

追求规模的还有敏捷的房地产行业——雅生活。6月30日，绿地控股(600606)宣布计划以10亿元人民币的价格将上海绿地地产100%的股权转让给雅居乐地产。这次雅居乐收购了格林兰物业，这将使物业管理面积增加417万平方米。截至2017年6月，雅居乐的物业管理面积为7054万平方米。此外，在未来五年内，绿地集团将每年向雅生提供1000万平方米的物业管理面积。

此外，作为首家上市的房地产公司，彩生活的规模扩张也在加速。

物业管理的资本运作

在房地产融资渠道逐渐受限的背景下，由于可供抵押的材料缺乏，竞争格局分散，劳动力成本高，物业管理行业很难获得银行贷款。上市已经成为开发商普遍选择的融资渠道。

据公开信息显示，物业管理行业的资本化进程已经加快，蔡晟人寿、中海地产和中奥置业相继登陆香港股市。目前，新三板上市的物业服务企业有58家，杜南地产首次申请，即将成为a股物业服务的第一股。

彩生活成立于2002年，2014年首次在香港证券交易所上市，是中国第一家上市的物业管理公司。上市三天后，其市值达到55.6亿港元，一度超过母公司的梦幻年，令香港股市的物业管理企业精神焕发。

继彩生活之后，2015年10月23日，中海地产成为第二家分拆上市的独立物业公司。

随着物业管理行业的不断发展，越来越多的玩家加入了这个团队。2015年11月，中国和奥地利敲钟回家，在香港证券交易所上市。2016年7月，绿城服务公司上市，成为中国第四家在香港上市的房地产公司。

此外，雅居乐旗下的“雅生活”、R&F等地产公司旗下的地产企业也将分拆上市提上了日程。

房地产业面临着长期等待的困境，通过各种证券化手段为房地产业融资有望进入发展快车道，成为住房企业流动性的补充。

“有了充足的资金，我们可以支持进一步扩大规模，加快发展增值服务。”相关业内人士告诉《时代周刊》记者。

在这种背景下，资产证券化继续发酵。自世茂于2015年发行首只资产证券化以来，许多开发商开始尝试基于资产收费的资产证券化融资方式。例如，2015年，金科发行了资产支持型证券；15亿元；2016年，雅居乐抵押了未来五年部分物业应收的基金权益，并推出专项计划支持物业服务债权和资产，基金净值约为9.74亿元。今年8月，新和昌2.2亿元的资产证券化在深圳证券交易所成功发行。

目前，市场上已经发行了近30种资产收费证券化产品，累计发行金额达到286.9亿元。它将成为未来物业管理企业重要的融资渠道。

根据中智研究院的研究，2016年，百强物业公司的管理区域占总市场的近30%，市场集中度不高。这意味着大型物业管理公司将有更多的并购机会，而中小型物业管理公司迫切需要找到合适的运营模式来实现突破。