张敬伟：中央经济工作会议为根治楼市沉疴开出制度化药方

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张经伟

在房地产市场周期中，有几个起伏。房地产市场的混乱能被消除吗？市场上瘾能被治愈吗？

上周召开的中央经济工作会议彻底解决了这个问题——今年的中央经济工作会议提出建立“多主体供给、多渠道保障、租购住房制度”。业内许多专家认为，目前我国商品房供应的主体是开发企业，地方政府供应的经济适用房只占一小部分。多代理供给意味着供给主体将更加多元化，即不限于房地产开发企业和地方政府。

回顾过去两年的中央经济工作会议，我们已为物业市场开出药方，例如“去库存化”和“房屋是供居住，而不是供炒卖”。由此可见，顶层设计非常准确地把握了房地产市场的周期和现实问题的脉搏。然而，由于房地产市场周期的复杂性和所涉及的多种利益纠纷，很难找到一劳永逸地解决房地产市场问题的灵丹妙药。例如，虽然政策要求不同线间区域的城市在去库存时“根据城市制定政策”，但市场趋势总是以利润为第一目标，很难根据政策的指挥棒进行合理的移动。

在这种情况下，近两年来，虽然一、二线城市相继出台调控措施，调控措施如潮，从传统的限价令和贷款限制扩大到各种衍生住房和私人贷款的节流，但这一周期让一些二线城市进入了2万元的新阶段，一些热点三线城市也进入了“1万元或1.5万元”的时代。

去年，中央经济工作会议为房地产市场开出了进一步的药方，以解决房地产市场是否应该投机的问题。总之，可以说，通过触及中国房地产市场周期性萧条的核心，找到了疾病的根源，但仍需要时间和耐心来用药物治疗。

在严格调控的同时，部分城市也启动了出租和出售相同权利的试点项目，这是今年中央经济工作会议解决住房市场成瘾问题的出发点。“多主体供给、多渠道担保、租购住房制度”不是一种单边主义，而是一种制度性的复合药。它在消除房地产市场的混乱和实现“没有投机的生活”方面应该会收到良好的效果。有两个原因:

一方面，中国的房地产市场已经到了从混乱到治理的转折点。数据显示，中国的住房拥有率很高，超过84%。根据汇丰银行今年年初对全球9个国家约9000名千禧一代的调查，中国千禧一代拥有住房的比例最高，达到70%。尽管不同城市的住房拥有率不平衡，但如此高的住房拥有率，尤其是70%的年轻人，意味着房地产市场在一段时间内基本饱和。如果市场过热，投机和泡沫的成分会更高。

在这种情况下，购买的动机在未来可能是不够的——无论是仅仅是需要还是改善住房群体，可以说大多数能买房子的人都已经买了。剩下的20%到30%没有住房的家庭才是真正需要住房的人，他们也有一个和平生活的强烈愿景。

满足这些群体的住房需求和住房愿景是最现实的民生问题。在以购房为主的房地产市场，很难满足他们的愿望。如果不能保证住房建设，也可能导致这些群体失去住房所有权。因此，租买并举是一个有效的政策处方——以相对较低的租金实现安居之梦。

另一方面，“多主体供给、多渠道保障、租购住房制度”释放了多维度的制度红利。

这里的“租金”不同于一般市场意义上的“租金”。一般来说，在市场上租房完全取决于市场规则，房客只利用租金获得短期住所。出租屋没有政策意义上的权利，这不同于所购商品房的高附加值。租金到期后，房子被收回，房客变成了无家可归的人。“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，“租购并举”强调租购所隐含的同等权利待遇——即出租屋可以通过机制或合同实现与购房同等的保障和其他权利待遇。直截了当地说，租房的形式是背着一个包，而其内涵是，居民可以在同一个城市享受与当地购房者相同的入住、就业和其他待遇。

那么，谁来提供出租房屋呢？它是“多代理供应和多渠道保证”。也就是说，地方政府和开发商都承担着“供给”和“保证”的义务，这就是“多主体”和“多渠道”的本质。几个一线城市的试点经验表明，只要提供了租购用地，理顺了相应的利益关系，租赁市场就能治愈房地产市场。

(作者是中国人民大学崇阳金融研究所的访问学者)

编辑朱昱