调控寒风中的地产中介：深圳今年人均签单量仅0.6单

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房地产市场受到深度监管，租赁时代正在逐渐到来。对于中介行业来说，房地产的冷暖直接关系到整个行业的“收获”。在这种背景下，深圳中介行业的生存状态如何？

前九个月，人均签约量仅为0.6

“过去两个月我没有卖出订单。我只下了几个租单，说没有压力是假的。”深圳市福田区新洲区房地产中介陈俊告诉记者:“今年的二手房交易量比去年少了很多，而且二手房市场价格有限，与二手房市场形成了竞争，但据说寒冬还不够。”根据深圳市房地产中介协会提供的数据，11月19日这一周，深圳共有508家中介机构，环比下降44.1%，但这也反映出中介机构近期仍保持流入趋势。

根据深圳市土地委员会的数据，今年10月份售出了2792套新房，同比增长2.3%，但同比下降34.7%。根据深圳市房地产经纪协会在最近于2017年举行的首届粤港澳大湾区房地产经纪峰会上提供的数据，深圳的中介店数量接近4000家。今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签约量仅为0.6，而2012年的峰值为4.1。

图片来源:深圳市房地产中介协会

无独有偶，市场消息指出，北京二手房成交量同比下降了一半，中介“过冬”的成交量再次出现。然而，陈俊告诉记者，他的同行中没有退潮，但一些店面已经整合。

说到退股和关闭中介店的浪潮，深圳市场也出现了。2008年和2011年，深圳中介市场经历了一定程度的破产。深圳市房地产中介协会发展研究部主任徐枫指出了一些中小中介机构面临的生存环境。她表示，深圳市场约有10家门店，约有70%的中小中介，这些企业尚未达到规模效应，因此固定成本和可变成本都是很大的隐患。“当市场不好时，这些企业的波动性大于大型中介企业。”

中介巨头竞争激烈

房地产行业已经进入了万科董事长兼首席执行官于亮所说的“不是每个人都能弯腰捡起金子”的时代。世界银行行长陈劲松(002285)曾公开表示，规模超过200万亿元的现有资产的运营、交易、租赁和金融化将是中国房地产下半年最值得关注的市场。随着房地产市场的深度调控、租赁时代的到来和互联网的冲击，中介行业的竞争越来越激烈。中原地产创始人、中原集团董事长石永清表示，未来新房数量将会减少，开发商的业务也会减少。大型开发商的市场份额可能会通过合并而增加。对于一手房地产代理商来说，行业竞争将比以前更加激烈。

关于租赁市场的竞争，米德兰地产深惠董事总经理蒋表示，今后将大力发展租赁业务，并尝试与不同的租赁机构和开发商合作，提供租赁中介服务。“现在各行各业都在寻求改变，并注重资源整合。我认为中介行业需要不断变化。”

至于互联网对行业的影响，徐枫认为，互联网不会颠覆整个行业，只会创造一种新的商业模式。中间商店在未来的作用将不会像过去那样突出。

除了各种竞争之外，各种资本早已盯上了中介行业的“大蛋糕”。始于北京的房地产中介连锁置业(Chain Home)通过资本运营进行了激烈的并购，刺激了行业竞争。资本市场偏向房地产市场，这使得中介企业获得了体外输血的机会。Q .王芳董事长梁文华表示，未来将是一个平台模型和一个线上和线下的闭环运行系统。再加上资本干预，中介行业在未来五年或十年将有更好的机会变得更强大。

目前，链家、中原、乐友佳、米德兰和Q王芳是深圳市场的主要中介机构。徐枫表示，前五大机构的交易高度相关，在市场不景气时，没有一家机构的表现能超过同行，或者与其他同行存在显著差异。在这个市场中，企业品牌忠诚度和差异化尚未形成。如果行业集中度不是特别高，就证明很多中型中介企业甚至小型企业都有机会在角落里翻身超车。仍然很难确定谁是这个行业中最好的，并且需要时间来证明。更多的市场参与者预测，随着房地产市场监管的深化，房地产中介过去“过冬”的方式主要是裁员和关门。如今，为了在角落里超车，也许所有的并购都不是意料之中的。

图片来源:深圳市房地产中介协会