重磅宣布!全国楼市向下调整的拐点初步确立 潮退开始

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作者是刘璐，一位刘璐学者

首先，应该强调的是，笔者的文章只谈了对全国房地产市场整体市场的分析，并没有针对某个具体的城市。 最近，国家统计局公布了2017年10月70个大中城市的住宅销售价格变化。总体而言，70个大中城市一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平；二线和三线城市的二手房价格与上月持平或有所下降。笔者认为，此次发布的价格指数反映了一个非常重要的市场趋势。可以说，全国房地产市场向下调整的拐点已经初步确立，本轮楼市热的落潮正式开始拉开帷幕。

今年3月，人们公开预测，房地产市场将在今年10月开始转向，不同的城市有自己的优先事项。今年5月，笔者在接受成都当地知名媒体华西包采访时重申了如下观点:“目前，楼市正处于一个政策不断收紧的时期，调控力度不断加大。然而，尽管市场本身已经降温，但它将在一段时间内继续保持之前的热度，这具有一定的惯性。因此，它目前正处于楼市的胶着期，或政策的制动期。这一阶段的特点是销量减少，价格稳定。不过，随着政策的不断收紧，即使出现加息(北京已开始加息)等因素，我预计今年第四季度楼市下调的可能性很大。”

为什么作者会做出这样的判断？作者创造了一个独特的定量分析模型，它结合了大数据和人工智能的先进算法，并不难理解房地产市场的趋势。当然，你也可以认为作者在故弄玄虚。然后作者会说这是他从夜晚观察天空得到的灵感。他们都很好，这就是他们的意思。

已经八个月了。随着国家统计局11月18日发布的10月份70个大中城市最新房价指数，我认为这一重要阶段终于到来了！

让我们来谈谈要点。

热门城市的房价真的在下降吗？

它掉了。虽然最近有南京通宵排队的消息，但不可否认的是，北京、合肥、厦门、深圳等过热城市的房价已开始整体下跌。不妨买一张去燕郊考察的机票，这可能会平息你做一点房地产投机的冲动。来，让我们看看不久前在11月14日发布的新闻标题:“中国最糟糕的房地产市场:房价下跌67%，中介的一条街只剩下招牌。”关于内容请你自己问杜娘，所以我就不在这里重复了。

除了热点城市的楼市走势之外，笔者更关注的问题是，全国楼市环比下降的城市数量正迎来“牛市-熊市分界点”。

在10月份发布的住房价格指数中，14个城市的新建商品房价格指数出现下降，具体如下:

数据来自国家统计局

另外六个城市是100，这意味着它们可能在11月份下降(事实上，一些城市，如合肥，正在下降，即“休息一个月，然后继续下降”)，它们是:

数据来自国家统计局

总共有20个城市的新房市场没有逐月上涨！

也许你认为新屋市场指数并不真实，因为存在价格限制政策。然后，让我们看看二手房市场。在10月份发布的住房价格指数中，20个城市的二手房价格指数下降如下:

数据来自国家统计局

此外，三个城市的环比为100，这意味着它们可能会在11月份下降，即:

数据来自国家统计局

总共有23个城市的二手房市场没有逐月上涨！

让我们考虑一下。20个城市不会逐月上升意味着什么？

让我们从一首古老的诗(钢琴音乐的声音)开始:以史为镜可以告诉兴衰，以人为镜可以告诉得失。

然而，在投资中，大多数人会反复犯错。

尽管许多年过去了，作者仍然清楚地记得，上一轮“最糟糕”的房地产市场下跌始于2014年5月左右。那么2014年5月发生了什么？让我们来看看下面两张关键图片。

这些照片是为作者安排的

这些照片是为作者安排的

显然，2014年5月，新建和二手房的城市数量环比下降，突然增加到35个，也就是说，70个大中城市中有一半在下降。其中，新房指数从2014年4月的8个城市下降到35个。2014年4月，22个城市的二手房指数环比下降。

历史总是惊人地相似。但是历史不是简单的重复。目前的房地产市场形势显然比2014年更加复杂。直接比较显示，目前的房地产市场(2017年10月)与2014年4月的情况非常相似。然而，目前的房地产调控措施包括以前的销售限制，这将在一定程度上减轻恐慌性抛售的压力，因为如果你想卖就不能卖。然而，一旦趋势形成，很难在短时间内改变。

自2014年5月以来，中国房地产市场经历了沉闷的一年。从业者应该还清楚地记得难忘的2014年9月，当时70个城市的二手房指数全线下跌(69个城市的新房价格下跌)，那年秋天出奇的冷。这让我想起了2015年股市崩盘时的“1000股限制”。不幸的是，大多数人总是治愈他们的伤疤，忘记他们的痛苦。越来越多的后续投资者没有多少专业技能。我相信大多数人根本不明白为什么这轮楼市会突然变得这么热，当然，他们更困惑的是为什么它会突然再次变冷。

也许有些读者会问:为什么我所在城市的房地产市场还这么热？

作者问你一个问题:中国这么多热点城市已经开始不同程度的下降。为什么你认为你的城市可以走出独立市场？尤其是对一些西方城市来说，只是几个月后，当地的房地产市场热潮来了又去。

2017年，对于许多处于早期滞胀的城市来说，这将是一个补充市场。如果你一个人住，你现在当然可以买。毕竟，新房和二手房的价格表现仍然很高。当你购买投资时，我只能说你必须考虑限制销售带来的流动性影响。此外，一些城市的新房“限价”已经到期:市场下跌后，新房的实际成交价格仍未达到限价水平。

聪明的投资者不会逆潮流而动，“顺势而为”将大大提高投资的成功率。反向投资不是不成功的，它只是一个小概率事件。对于楼市来说，2015年的深圳是一个特例。然而，在大多数情况下，面对全国房地产市场的下跌趋势，很少有单个城市能够走出自己的市场。这就是为什么我经常说一个事实:房地产首先是一个宏观经济问题。

我从不鼓励房地产投机，但我只是做客观的市场调查。这并不意味着房价的涨跌。作者现在更关心社会发展和人类进步。

当然，如果你不读这些文章也没关系。至少，在下面的故事中，你不应该是隔壁的法老。

老王的这个故事是虚构的。老王一直关注股市，直到2015年初，终于忍不住了。2015年5月，他卖掉了几年来涨幅不大的房子，冲进股市，满仓增加了杠杆率。没过多久，股市就崩盘了。老王肯定丢了所有的钱，欠了很多债。经过两年的休养，有资格买房的老王于2017年4月借了一大笔钱，在燕郊买了一套房子:3万多元。老王兴奋地想，这是一笔好买卖，至少50，000元！那么，当然，没有那么。我相信在你我周围有很多这样的老王。

在去年以来的这轮楼市中，"板块轮换"是一个非常明显的特征。就城市而言，从上海到上海附近的江苏苏州和南京，到江苏附近的安徽合肥，到中部的武汉和郑州，再到西部城市，传播节奏非常有规律。

从城市内部来看(以成都为例)，城南——市区——郊区一环——二环的一部分，如柏青河——城南较远的地方，如仁寿的视线高度，也符合“板块旋转”的特点。解释什么？解释这一轮房地产市场完全是由资金推动的。

2017年10月，m2增速低至8.8%。从它发出的信号值得长期仔细研究。

不久前，一些大咖啡公司表示，房地产市场将在2018年飙升。我真的不明白这个逻辑怎么能成立。笔者认为，就房地产市场而言，2018年将是调整的一年，只有冬天，没有春天。

2017年第四季度将是房地产市场的关键时间窗口。2017年3月，笔者作出了这样的判断(见相关采访):我预计今年10月份(不同城市)中国的整体房价将开始下降，2018年对房地产行业来说将是困难的一年，然后2018年底或2019年初将是一个上升的转折点。一些城市将继续上升，而其他城市将继续下降。

目前，房地产行业的金融属性越来越强，所以本轮房地产市场的许多特征与股市相似:比如“板块轮换”，比如杠杆，比如很多……热点城市相当于领先的“指数股”，而前期滞胀的城市相当于“低价股”。2015年5月和6月，随着“中国CRRC (601766)”指数股票价格的暴跌和一些滞胀和低价股票补偿性上涨的结束，股市灾难降临。自2015年端午节以来，股市发生了什么？有人建议，新投资者应该和那些当时关灯吃面条的老投资者谈谈。

当然，顶层设计已经明确指出，“房子是为了居住，而不是为了投机。”因此，在各种政策的约束和保障下，房地产市场的波动必须小于股票市场的波动。对于一些城市来说，下跌只是一种调整。但是对于其他城市来说，他们可能就没那么幸运了。

作为一个行业，房地产有大周期和小周期。房地产市场的每一轮波动都会加剧城市之间的差异:一些城市会波动和上升，而另一些城市会波动和下降。稍后，作者将写另一篇文章来分析70个大中城市的房地产市场的未来，敬请关注。

话虽如此，我相信许多读者会问作者一个问题:你现在想买房子吗？

吐了几大口血后，作者坚持这个答案。事实上，在5月份的采访中，作者这样回答:

普通人(603883，临床股票)应该少冲动，多冷静。当前的市场环境变化很快。一方面，市场热仍在继续，但它已开始逐渐降温，许多热点城市甚至已开始降温；另一方面，由于价格限制，一些项目的开盘价低于市场预期和周边二手房价格。因此，目前的购买应该基于自己的目的。如果是投资，在持续的紧缩政策下，我们应该真正考虑如何应对市场变化的风险。如果是自住，又符合购房限制条件，那就能真正从容地选择房子，乐观地开始。一旦市场开始下跌，没有价格限制的二手房将不可避免地导致下跌。新房子取决于其售价和周围二手房价格之间的差价。价格差异大的新房子可能会抵制一段时间，甚至不会下跌；如果价格差异很小，可能就没那么幸运了。

最后，我只希望退潮时你会好起来。