住房租赁市场发展中 的金融支持

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徐海波

中国共产党第十九次全国代表大会报告指出，要“坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人有房住。”住房租赁市场的培育和发展作为当前供给侧改革的重点和解决我国部分城市高房价高库存问题的重要举措，越来越受到政府政策的支持和社会的广泛关注。特别是随着城市化进程的不断推进，通过租赁解决住房问题的城镇家庭比例逐年增加，农民工主要依靠租赁来满足住房需求。然而，随着需求的增加，我国住房租赁市场在供给方面存在总量不平衡、结构不合理、制度不完善、主体单一等问题。

中国住房租赁市场发展现状及趋势

(1)政策推动房屋租赁市场进入新的发展阶段。2016年5月，国务院办公厅颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，明确了主要方向是建立一个购租并举的住房制度，最终形成以市场配置为主体、政府提供基本保障的住房租赁制度。在这一顶层设计的指导下，住房和城乡建设部等九部委联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)。到目前为止，中国的住房租赁市场已经进入了一个新的时期，顶层设计、具体的政策支持和充分调动参与者的积极性。

(二)房屋租赁市场需求旺盛。对于中国的大规模流动人口来说，解决住房问题的一个重要途径就是租赁。数据显示，2015年中国流动人口达到2.47亿，占中国总人口的18%，接近五分之一。与此同时，超过1.6亿人(主要是新就业大学生和农民工)的住房需求是通过租房来实现的，这些人占中国城镇常住人口的21%。根据《国家新型城镇化规划》的预测，到2020年，中国的流动人口仍将超过2亿，并将继续聚集在沿海地区、河流沿岸和主要交通沿线。可以看出，从需求来看，中国目前的住房租赁市场仍处于增长阶段，未来空的发展将会更大，需求将会更加旺盛。

(3)供给体系不完善已成为当前住房租赁市场的突出矛盾。目前，在城市化率不断提高的背景下，城市对人口的吸收效应不断扩大。特别是一些热点城市流动人口的持续增长带来了大规模的住房租赁需求，但住房供给却没有增加，导致交易市场供给不足，进而推动了房价的持续上涨。房价的上涨将导致一些原出租房屋被转租出售，出租房屋进一步减少，供需矛盾将更加突出。由此可见，供给主体单一与需求旺盛之间的矛盾是当前我国住房租赁市场存在的主要问题。

(4)在政策支持下，住房租赁市场巨大。研究表明，中国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，而同期住房交易市场规模约为15万亿元，租赁仅占交易市场的7%，远低于美国、日本等成熟市场40%以上的平均比例。据估计，到2025年，中国租赁市场的规模将达到2.9万亿元，2030年将超过4.6万亿元。尤其是一线城市的人口净流入更多，北方、上海、广州、深圳等大城市的房屋租赁市场规模将以年均15%以上的速度增长。

(5)预测房屋租赁市场未来的发展方向。从《意见》和《通知》等相关文件来看，未来中国住房租赁市场将呈现以下发展趋势:一是房地产市场供应方的结构性改革将进一步加快，购买租金和住房制度将逐步建立。住房租赁和住房保障将加快发展，住房交易比重将稳步上升；二是市场供应主体进一步多元化，不同类型和规模的房屋租赁特许经营企业将不断涌现；第三，市场供给将逐步增加，市场将从过去简单的建造出售转变为出售和租赁并重的双重模式；第四，随着待售存量和闲置房产转为租赁住房，租赁形成的房地产市场去库存化效应将逐渐显现。

金融支持住房租赁市场的路径选择

仅靠现有的融资渠道和方式，中国的住房租赁市场要实现长期发展是不够的。要在产品创新、金融监管和政策支持方面进一步努力。目前，允许金融租赁和房地产投资信托(以下简称reits)进入住房租赁市场将是解决供需矛盾的更好选择。

(一)融资租赁参与住房租赁市场的可行性和存在的问题。从可行性来看，融资租赁作为一种融融资和金融一体化于一体的金融业，在促进我国产业升级和转型、拓宽企业融资渠道、带动新兴产业发展方面发挥了重要作用。面对住房租赁市场，融资租赁与银行信贷的根本区别在于管理和处置标的物的能力，这是融资租赁公司最重要的核心竞争力。同时，目前，大量的房地产融资租赁业务实际上已经存在。此外，中国的房地产登记和宣传制度已经得到改善，房地产是一个相对安全的租赁财产。

(二)reits参与住房租赁市场的可行性及存在的问题。从可行性角度看，2015年财政部、国土资源部等六部委出台文件，明确支持“发行公租房资产reits，覆盖未来收益融资本息，探索建立基于市场机制的公租房可持续投融资模式。”具体来说，无论是基于租赁财产本身还是租赁收入，资产证券化都可以成为一种金融工具，为股票提供活力。与此同时，房地产投资信托基金也为中小投资者提供了一个新的投资渠道，除了投资实体以外，中小投资者可以享受房地产分红。此外，由于房地产投资信托基金的收入来自租金收入和房地产增值，很大一部分收入用于股息，这使得其长期回报率更令人印象深刻。

从问题和风险来看，目前市场上发行的资产证券化产品实质上只是传统信贷市场的结构性变化，其根源仍然是债务，没有信用增级主体的支持，债务是无法独立存在的。现金流量分配通常由原始权益持有人提供流动性支持和差别支付承诺，购买者大多是银行间市场的大型金融机构。这导致这样一个事实，即一旦未来收益与预期收益之间存在缺口，股权持有人通常需要回购或提供差额现金，这导致当前资产证券化(如reits)严格来说是一种抵押贷款融资工具。此外，reits在中国的推广也面临着税收问题，主要是因为房地产转让、reits运作和投资者收入中存在较高的税收负担，不利于reits在住房租赁市场的快速推广。

(3)一些建议。为了逐步扭转长期存在的房地产市场重购轻租的结构性问题，使住房更好地得到回报，应从加强金融支持的角度考虑以下几点:

首先，创新商业模式，实现与房屋租赁的有效衔接。在中国房屋租赁市场的发展过程中，不可避免地会出现多元化的供应商，各种专业化、并行化的房屋租赁企业将会相继诞生。资金供给方应充分分析这些企业的盈利模式和经营特点，不断创新交易模式，提高服务效率，从而有效支持房屋租赁市场的发展。

二是加强市场分析，提高业务发展和营销的针对性。住房租赁市场未来的需求和发展很大，但区域性也很明显。因此，租赁企业有必要加强市场分析，研究区域经济特征，特别是加强对城市净人口流入的跟踪，提高营销的准确性。

第三，提高专业水平，加强内部管理。目前，我国传统产业增长乏力，新兴产业动能集中度不明显，打破“资产短缺”的问题一直是业界普遍关注的问题。然而，房屋租赁市场可能成为中国经济的下一个出口，因此我们应该加强内部管理，不断提高专业化水平，积极融入房屋租赁市场。