楼市去库存之溧阳样本

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记者张亮编辑邱江

“溧阳市商品房的清仓周期不到6个月？你在开玩笑吗？”江苏省溧阳市一家房地产企业的销售经理姜玉杰(化名)诧异地问记者。

值此新一轮全国楼市调控一周年之际，在火热的一、二线城市楼市逐渐降温之际，加快三、四、五线城市的住房企业去库存化具有重要意义。溧阳位于长江三角洲南部的江苏、浙江和安徽三省的交界处。便利的交通、优越的生态环境及其多年来作为中国百强县(市)之一的经济地位，使溧阳这个毗邻南京的县级市，对观察房地产市场的去库存化状况颇有意义。

通过实地调查，记者发现，与往年的稳步增长相比，今年上半年溧阳市房地产市场迎来了新一轮的爆炸式增长，溧阳市新建商品住宅的平均成交价格较去年底大幅上涨。今年前10个月二手房的实际交易量已经接近去年全年。在业内人士看来，溧阳市商品房的去库存周期还不到6个月，因此有必要加快土地供应。

二手房销售供不应求

近日，记者驱车来到溧阳市燕山新区盐湖公园北侧的华富水晶花园。据该销售人员称，该房产的第一期于2015年底开盘，均价为11800元/平方米。最初的销售不温不火，但在燕山新区开发和房地产市场整体销售改善的推动下，一期只剩下十几套，二期尚未开盘。客户主要关注当地改善的需求。记者在售楼处的售楼处控制板上看到，虽然一期剩余房屋主要是低层，但最高房价已经涨到了16000元/平方米左右。

知情人士告诉记者，如果你想买一套好房子，你必须找一个关系。

记者随后去了银江国际，另一个类似华盛顿水晶公园的房地产。“一号楼、二号楼、三号楼即将开业，目前共有516套，顾客超过3000人。如果你没有预售证书，你可以先看看房子。如果你想买一个楼层布局令人满意的公寓，你必须找到一个关系。”盈江国际销售人员李文华(化名)告诉记者，政府对预售许可证的发放管理比以前更加严格，要求房屋建筑高度必须达到总建筑高度的1/3，才能申请预售许可证。此外，政府还对燕山新区的房价进行了限价，2015年前获得的任何土地的商品房平均售价不得超过12000元/平方米。“我们提前拿到了土地，平均价格不应该超过12000元/平方米，但去年或今年拿到土地的一些项目，预计售价约为14000元/平方米。”

记者在采访中了解到，就市场供应量而言，截至目前，2017年溧阳市新开工的商品房面积为86.8万平方米，全年批准销售的商品房面积超过100万平方米，而2016年的数字为78万平方米。

市场交易方面，2016年溧阳市商品房交易量约为102.5万平方米，其中住宅交易量约为94.18万平方米。2017年前10个月，商品房成交量为99.1万平方米，其中住宅成交量约为92.4万平方米，与去年持平。

溧阳市房管部门相关负责人告诉记者，今年以来，溧阳市新建商品房的销售情况一直很好，购买二手房的移民比例估计不到1%。为了保持房地产市场的稳定发展，许多政府部门专门设立了联席会议制度。

二手房成交量相当可观

与二手房销售紧张不同，2017年溧阳二手房市场经历了从繁荣到疲软的转变。当地房地产经纪人王海(化名)告诉记者，今年4月至8月，溧阳房价上涨迅速，他店里的二手房成交量同比增长超过20%。然而，9月份之后，市场显示出走弱的迹象，10月份仅售出两三家单一企业。

尽管如此，今年溧阳二手房的成交量仍相当可观。记者从溧阳市房地产登记交易中心了解到，2017年前10个月，溧阳二手房网上签约6300多宗，实际成交4300多宗，接近2016年的4600多宗。

在王海看来，目前阜阳可以买一套房子，只要是需要的；如果是投资，绝对不可能买房子。今年4月至8月的房地产市场可能是溧阳的历史记忆。

明年市场会发生什么？一些中介直言，溧阳的二手房市场明年不会好转。王海似乎更乐观:“明年春节后市场可能会好转。”

库存压力不再存在

“不要把阜阳看做一个小地方。这里有钱人多，有的地方房价比常州还高。”李文华向记者透露，2016年上半年，溧阳地区最昂贵的土地价格约为每亩400万元，城市房价约为每平方米9000至1万元。今年上半年，金鹿、时代、杜松、碧桂园、华盛等多家企业来溧阳征地，成交价格基本达到或超过700万元/亩。开发商争抢土地，推高了溧阳人对房价上涨的预期，导致已经开盘的房产迅速销售，其中包括一些以前无法出售的房产。

溧阳的一些当地开发商表示，包括中央企业在内的许多外国开发商财力雄厚，在溧阳获得土地“非常容易”。即使当地开发商组成财团，他们也无法与外国开发商竞争。

溧阳市房管部门的相关负责人告诉记者，溧阳市的土地供应得到了很好的控制，因此房价长期以来一直相对稳定。事实上，溧阳在住房方面没有存量压力，但需要加快土地供应，所以政府会考虑下一步的土地供应计划。“预计今年年底前将推出一批住宅用地，以稳定房价。”