半年房价大起大落的它 告诉我们房价涨跌背后的逻辑！

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我微笑着表示不相信。

在我访问北京的第二天，我说我相信。此外，我想继续寻找房价下跌的原因。

我想我可能找到了。

1

在北京以南70公里的小坡县，房价在过去的六个月里波动很大。

河北省廊坊市永清县距北京75公里，乘车约一个半小时。永清县和北京之间最直接的连接是g3京台高速公路和828公共汽车。

这是一个75公里外的普通县城。在过去的两年里，房价上演了一系列的好戏:试探-飙升-疯狂-停滞-大幅下跌。

2015年上半年，永清的房价仍在5000元/平方米左右；2016年初，它开始起飞，接近7000元/平方米，并在2016年年中开始大幅上升。今年下半年，房价已超过15000元/平方米；2017年初达到最高峰，突破20000/㎡大关，下半年开始快速下降，现在下降了20%左右。

我的同事们亲身经历了今年年初永清房价高峰期的市场疯狂。当时，永清荣盛华宇城的销售部门挤满了来自北京和河北其他城市的外国车辆，保安们举着大喇叭大声喊叫。

销售部门挤满了前来抢房子的投资者，物业顾问跑过来大喊-

“只剩下一套了，单价是23000。来来，带着卡片跟我来。如果你想考虑，请让它去吧！”

半年过去了，在荣盛华宇城的销售部门外面，一辆小型三轮汽车已经停在了空的停车场，而保安在寒风中瑟瑟发抖，无精打采。

进了售楼部，黑暗中没有开灯，我带着一丝恐惧，喊了几声，角落里走出一个物业顾问，懒洋洋的介绍了几句后，说道:

“我们现在的平均价格是17，000英镑。永清现在仅限于购买。如果你想买，那是本地账户。去房屋委员会发许可证！”

接下来的几个项目都一样-

在森林的新首都孔雀市，房子是不出售的，房产顾问去了空大厦，他们再也找不到华夏幸福(600340，诊断股票)大军团的荣耀；作为台湾新商业区的第一个城市，阳炎也失去了光彩。

短短半年时间，永清的房地产市场为什么发生了翻天覆地的变化？

有人肯定会说，永清因为限购，一下子失去了70%以上的北京投资者！

别担心，往下看，也许你会改变你的想法！

2

在上海西部65公里的经济强县，房价稳中有升，房价依然供不应求。

今年年中，我参观了长江三角洲城市群。

苏州昆山市距上海65公里，可通过高速铁路和地铁连接昆山市华侨镇。

当然，在过去的一年左右，昆山的房价翻了一番。2015年下半年，昆山的房价低于前缀；自2016年以来，房价稳步上涨，2017年上半年达到17，500英镑的峰值，随后房价上涨速度放缓，逐渐停止在18，000英镑左右。

同时，昆山花桥镇的房价已经从2015年的9元上涨到24000-25000元/㎡，到目前为止，房价仍在小幅上涨。

总体而言，昆山市场供应紧张，需求依然存在，住房供应依然紧张，房价增速放缓，但仍略有上升。

更重要的是，昆山也是一个限制区，昆山70%的客户也来自上海，而上海也是一个受到限制的外国客户。在限购的影响下，昆山也失去了超过70%的主要客户。

在同样的限购政策下，为什么昆山房价稳步上涨，永清房价大幅下跌？

3

没有行业的支持，房价迟早会在概念简单的城市崩溃。

如果我们比较昆山和永清的价格变化，我们会发现一些更有趣的事情。

1.昆山的房价一直在稳步上涨，即使在去年火热的市场中，也一直在以相对较快的速度稳步上涨；永清的房价就像吃了春药，涨得很疯狂；

2.去年底到今年年初，永清的价格远远高于昆山；

3.限购开始后，昆山房价增速放缓，但保持稳定，而永清则迅速下跌，最终低于昆山。

在这两个城市房价起伏的背后，我们也看到了-

首先，昆山，一个县城，可以在经济上超过中国75%的地级市！

2016年，昆山的国内生产总值为3160亿元。如果按照国内生产总值排名，在中国300个地级市中，昆山的一个县城可以排在第65位，仅次于中国75%的地级市。

考察期间，我们看到的昆山是从上海甚至台湾承接了大量产业转移的昆山；昆山到处都是台资工厂；昆山，货柜车满大街跑；昆山到处都是上下班高峰期的工业工人和白领工人；昆山是全国交易量最高的县市，是全国交易量的两倍；昆山是中国300家大润发中销量第一的城市；昆山有大量的互联网分支机构，如58、美团和达达；昆山，可以坐地铁直接去上海...

第二，永清是一个县城，只有房地产投机者才能把全国的县市都翻过来。

2016年，永清的国内生产总值为115亿元，仅为昆山的1/30。

位于永清古镇东侧的北京亦庄永清高新技术产业开发区，旨在全面承接北京亦庄的产业转移，但对接的亦庄本身仍需要大量的产业集群。

目前，工业园区有一半的土地有待开发。尽管剩余的一半土地被工厂占据，但其中近一半仍是建筑工地。不到五分之一的企业驻扎在工业园区，只有少数初创企业，大多是中小型服装加工厂。

在工业园区，路的两边都被当地农民晒干的玉米作物占据了。穿过玉米棒子后，他们被郊区卖蔬菜的菜农抓住，然后是一堆快餐卡车。

在深秋的夜晚，我们穿梭于黑暗的工厂、叮当作响的建筑工地和乱扔垃圾的小贩之间，思考着一个问题——

用什么？为什么这么脏、乱、荒的县的价格会超过昆山？

在两个经济差异如此巨大的城市，房价惊人地趋同。如果昆山没有问题，那就是永清的问题！

4

最后，我想和你分享一个故事。

一个村子里有两个果农。

一个人整天辛勤工作，浇水施肥一年，开花结果，享受丰收。一公斤苹果要5元，这个果农笑得很开心。

另一个果农，有一双独特的慧眼，想出了一些神秘的荷尔蒙药，三个月就能开花结果，而且收获很大，每斤5元，还笑得很开心。

结果，市场变坏了，第一个水果种植者只能卖4个苹果，但是因为它的优良品质，它几乎不能维持它。

第二个果农没有要一美元。因为这个产品吃了太多的苹果激素，也就是说，它看起来很漂亮，它的商标是空.

对于苹果来说，如果荷尔蒙被打得更多，心脏将是空；对人来说，如果有更多的毒品，人就会空虚；就房价而言，这个概念太过投机，迟早会崩溃。

昆山就像一个整天锻炼的强壮男孩。当风来的时候，他在风中奔跑。风过去后，他仍然可以稳步前进；

永清就像一个垂死的中年人，依靠“伟哥”来增强他的亢奋。当这药出现时，它似乎刚刚消失。药效过后，还剩下什么？

昆山和永清的房价转移告诉我们-

1.在长期机制下，我们必须准备持久战；

2.在政策狂热消退后，房价背后的逻辑必然是工业、经济和人口的流入。没有这三点谈论投资是无稽之谈。