长租公寓是有回报的长线投资

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随着房地产市场调控政策的过重，越来越多的机构开始布局长期租赁公寓。在目前的政策和市场条件下，长期租赁公寓的短期盈利效果并不明显。只有坚持稳定运营和差异化定位的长期租赁公寓，才能在未来的市场竞争中获得长期稳定的回报

随着房地产市场监管力度的加大，房地产的销售和投资明显下降。与此同时，房屋租赁市场日益活跃，长期租赁公寓业成为各大资本的新宠。房企、房地产中介、酒店集团和互联网企业纷纷推出长期租赁公寓。目前，中国30大房企中有三分之一已经进入长期租赁公寓市场。

一方面，传统房地产开发业务的利润率正在下降，迫使企业寻求新的增长点。在房地产市场高速增长的“黄金十年”，房屋开发和销售的利润更高，房企更倾向于“拿地建房-还钱-再拿地”的单一模式。然而，随着房地产市场监管力度的加大和市场竞争的日益激烈，新屋市场的利润在空之间是有限的，而长期出租公寓可以产生可持续的收入，这自然引起了企业的关注。

另一方面，房屋租赁的巨大市场规模让企业更加兴奋。根据住房和城乡建设部的统计，中国城镇约有1.6亿人租房。围绕这些人群产生的住宿和生活消费是一个万亿美元的住房租赁市场。根据东方证券(600958)的研究，到2030年，国内租赁集团的数量将达到2.7亿，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。据《链家》报道，2020年中国住房租赁市场规模将达到1.6万亿元，2025年将达到1.9万亿元，2030年将超过4万亿元。

尽管各种资本纷纷涌入，但长期租赁公寓市场的挑战和机遇并存。从各企业目前的经营状况来看，更像是“赔钱赚钱”，不赚钱是一种普遍现象。

自2014年以来，万科一直在积极部署长期租赁公寓市场。数据显示，万科公园屋目前在全国24个城市拥有2.4万套公寓，但并未实现整体盈利。世界银行(002285)对公寓市场进行了两年多的测试，除了北京红浦公寓之外，它正处于亏损阶段。这是链家地产第六年自由经营，结果在北京利润很低，其他城市仍处于投资期。

根据华星资本关于长期租赁公寓的研究报告，中国长期租赁公寓领域的企业一直处于谨慎的发展状态。其中一个重要原因是长期以来租金回报率较低，使得长期租赁公寓价格昂贵。另一方面，中国市场利率高，导致企业融资成本较高。资产回报率低和融资成本高限制了企业增加杠杆以实现快速增长的可能性。

在目前的政策和市场条件下，可以预测长期租赁公寓的回报期很长，这不是一种可以快速赚钱的形式，但经营良好的企业将会有长期稳定的回报。考虑到长期租赁公寓行业的这两个特点，入驻企业在现阶段必须耐得住寂寞，不要被资本冲昏头脑。

长期租赁公寓企业在保持孤独的同时，不能只是做“二房东”，而是通过差价赚钱。从长远来看，这样的企业没有出路。传统开发商的想法不适用于新行业。长期租赁公寓考验着企业的产品定位、R&D、运营等能力，同时也利用服务延伸产品价值，通过增值服务创造优质产能。例如，万科的子公司Park House放弃了过去的冷租赁模式，提倡与租户交朋友、与租户互动的模式。通过定期组织活动，将拉近租户与租户、租户与运营商之间的关系。

长期租赁公寓无疑是一项长期投资，市场需要一段时间才能普遍认识到这一点。对于企业来说，只有做好消费者形象和产品定位，不断提高服务质量，开发个性化需求市场，提升品牌知名度和附加值，才能让长期租赁公寓的未来走得更远。