租赁住房资产证券化翻开新篇章

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第一套长期租赁公寓资产证券化项目在深圳证券交易所获批后，中国第一批中央企业租赁住房reits应运而生。

根据上海证券交易所公司债券项目的信息平台，保利集团与中联基金联合实施的保利租赁房房地产投资信托基金已通过审批。产品总规模达50亿元，保利地产自营租赁房作为标的资产，采用货架存放和分期配送机制。

业内人士表示，保利租赁房房地产投资信托基金是中国第一个面向中央企业的单一房地产投资信托基金，是帮助住房租赁市场发展的重要举措，是住房租赁市场的标志性事件，将对房地产市场生态产生深远影响，具有重要的创新和示范意义。

帮助房屋租赁市场发展

最近，租赁住房的房地产投资信托产品在深圳和上海证券交易所获得批准。10月13日，深圳证券交易所宣布，长期租赁公寓资产的房地产投资信托基金“支持新建公寓产权式住房资产专项计划”获批发行，这也是中国首个产权式长期租赁公寓资产的房地产投资信托基金产品。保利租赁住房房地产投资信托基金项目获得批准，是中央企业的第一个单一租赁住房房地产投资信托基金。

当中国住房市场的租赁时代即将到来时，reits的发行意义重大。

上海证券交易所总经理黄宏远表示，促进住房租赁市场的发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场和资本市场的服务和支持。他认为，推出针对单套租赁住房的reits产品，为资本市场服务租赁住房行业的发展探索并积累了有益的经验。通过为企业提供切实可行的融资渠道和投资退出路径，我们可以为租赁市场盘活现有住房，增加租赁住房的有效供给，从而有助于形成一个高效、规模化的住房租赁市场，使相关企业能够充分利用社会资源，合理控制成本，实现多赢。

事实上，从房地产开发商的角度来看，房地产投资信托基金的最大作用是解决开发商的退出渠道问题。通过出售房地产投资信托产品，资金可以迅速返还并转移到轻资产战略。中国指数研究院副院长王勇博士表示，商场、写字楼和酒店普遍存在销售困难、租金收入周期长、资金周转速度慢等问题。此外，企业一般都是自持租赁住房，资金回笼缓慢，回笼困难。房地产投资信托解决了开发商的融资和退出渠道问题。

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出，要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有房住。

明确加快培育和发展住房租赁市场，呼吁中国版reits稳步发展。事实上，房地产投资信托基金试点项目近年来一直受到政策的大力支持。2016年10月，国务院发布了《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，指出要支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产业务模式转型。在今年年初举行的陆家嘴资产证券化论坛上，中国证监会、上海证券交易所和深圳证券交易所的相关负责人都表示，将通过多种方式大力推动reits的发展。

在政策的大力支持下，房地产投资信托基金在住房租赁市场开辟了一个空房。根据东方证券的研究报告，目前中国的租赁人口估计为1.9亿，租赁市场规模已达到1.3万亿元，其中一、二线城市的市场份额分别为31%和20%。据报道，到2030年，中国的出租人口将达到2.7亿，整体市场规模将达到4.2万亿元。

具有重要的示范意义

保利租赁住房房地产投资信托基金项目之所以在业内引起广泛关注，是因为其创新性和示范性的产品结构和分销细节。

从产品结构设计来看，保利租赁房房地产投资信托项目以保利地产的自持型租赁房为基础资产。该产品的优先与次优先比例为9: 1，优先份额在上海证券交易所公开转让交易。在配送方式上，该单一产品首次采用货架配送机制，有效期为两年。第一期将在六个月内完成，其他期将在两年内完成。

保利租赁房房地产投资信托基金的存管发行制度是一个一批多次发行的再融资制度，保利租赁房房地产投资信托基金的存管发行机制是对国内房地产投资信托基金产品探索的重大创新和突破，间接实现了在现有资产证券化制度框架下的融资功能。业内人士认为，保利租赁房reits的推出将对中国reits的发展产生积极而深远的影响，这不仅是一种融资，也是一种样本。

中国联合基金执行总经理范锡武表示，与国际成熟市场相比，国内reits除了投资门槛和流动性存在差异外，缺乏“融资机制”，这在一定程度上制约了国内reits“金融服务实体经济”的发挥。他认为保利租赁房reits的上架发行机制创造了能够在现有资产证券化体系框架内成长的reits，间接实现了募集公募reits的功能，是中国reits发展史上的一个里程碑式的产品。

目前，我国还没有建立起明确的reits体系，也没有推出规范意义上的公开发行reits。然而，国内监管机构和市场参与者从未停止探索这一方面。业内人士表示，经过前期监管部门的有效推动以及发行人和投资机构的积极探索，法律框架、监管环境、市场准备等条件已经基本成熟，推出公开发行reits试点项目的时机已经成熟。

根据中国指数研究院的相关研究，中国以前已经发行过几只私募基金和类似基金的产品，但还没有出现真正的公开发行基金。保利租赁房reits与真正的公募reits非常接近，树立了“以reits打开租赁房企业的退出渠道，构建租赁房完整商业模式的闭环”的典范，将对资产证券化乃至公募reits在国内住房租赁市场的正式推出起到积极的示范和推动作用。