天风证券刘煜辉：楼市“冻产”高位锁定流动性

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天丰证券首席经济学家刘煜辉最近表示，为了抑制房地产市场的过热交易，房地产市场被冻结，流动性被锁定，高层易手。流动性溢价损失带来的资产重估将是一个长期过程。

刘煜辉预测，抑制房地产市场交易过热和政府信贷的财政行为趋同是目前的主要方向，这将不可避免地导致货币信贷创新能力下降和信贷收缩，经济总需求将回到边际下降趋势。这是去杠杆化的唯一方法。货币紧缩、信贷紧缩、房地产和地方政府债务是将被释放的两大灰犀牛风险。

新旧动能转换更加顺畅

为了深化供给侧结构改革，中国共产党第十九次全国代表大会报告指出，要构建现代经济体系，必须以实体经济为重点，以提高供给系统质量为主要方向，显著提升中国的经济质量优势。加快制造业强国建设，加快发展先进制造业，推进互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，培育新的增长点，在高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链和人力资本服务领域形成新的动能。

“只要我们坚定不移地朝着这个方向前进，新旧动能的转换就会越来越顺畅，经济弹性也会越来越强。也就是说，实现充分就业所需的经济增长率将变得越来越容易。”刘煜辉认为，供应方结构改革的重点已经从“断水断电”的去产出转向强调培育新的经济增长点和形成新的动能。推动本轮大宗商品价格飙升的供应方的边际影响正在减弱，甚至消失。

“脱离不足，回归现实”的意义

新旧动能的转换也是一个自然过程。

数据显示，传统行业的年平均资本支出为负。刘煜辉判断，尽管供给方(从环境保护到有限生产的转变——价格上涨——利润上涨)给上游资源产业和具有垄断优势的国有企业带来了蛋糕再分配的红利，但价格上涨会抑制中下游地区的实际需求和利润，最终带来名义周期的平均回报。幻影周期市场的极端解释是急剧逆转(反射性和波动性)。半数a股行业资本支出复合增长率超过14%。按照简单的“70条规则”，这些行业的规模最多在五年内可以翻一番，而且这些行业大多属于新经济。

根据刘煜辉的分析，“脱离虚拟现实”对应着地租和要素成本的下降趋势。这一过程的实现有两层含义:一是减少挤出，提高配置效率，从金融房地产转移到政府信贷扩张，这是一个集中暴露和清理风险的时期。从金融周期来看，中国可能刚刚开始进入“金融业相对萎缩，实体经济部门正在逐步改变衰退，走上复苏之路”的过程；第二，通过技术进步和技术溢出效应(技术泡沫的破灭使实体经济受益于新技术使用成本的降低)，资源要素的使用效率得到提高。

“如果你用5年甚至10年的时间思考问题，与时间交朋友，与行业和新技术发展的长期趋势交朋友，这就是私募股权投资的时代。”但仅考虑交易，所面临的判断更多的只是情绪周期分析。”刘煜辉分析。