逐鹿“只租不售” 开发商的谋算与博弈

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在政策的支持下，住房租赁市场的发展已经加快。自今年年初以来，全国许多城市出现了只出租不出售的地块。根据中国指数研究院的数据，到目前为止，已有近80块相关地块在全国范围内推出并销售。

10月11日，广州市公共资源交易网共售出6块土地，其中最大的吸引力是广州市第一个自供宅基地——黄浦区kxc-k1-9地块，吸引了三家企业竞争。这也是中国最新的“只租不卖”地块。

2016年，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年形成完善的住房租赁市场体系；今年7月，住房和城乡建设部等8个部门联合下发了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，并选择了12个城市作为首批开展住房租赁的试点单位。试点城市纷纷响应，出台了发展住房租赁市场的工作计划。

政策支持加快了住房租赁市场的发展。今年以来，全国许多城市出现了“只租不卖”的地块。根据中国指数研究院的数据，到目前为止，已有近80块相关地块在全国范围内推出并销售。一些市场参与者指出，在房价高企的情况下，“只租不卖”宅基地的流行，不仅是为了培育和发展住房租赁市场，也是为了积极探索控制地价和抑制房价。

然而，对于房地产开发商来说，购买这样一块土地可能会面临财务和运营压力。这个账户应该如何计算？开发商的自有房产在房屋租赁市场的未来发展将会如何？一些业内人士指出，从长远来看，这是一项具有成本效益的业务。

只出租，不畅销

位于深圳市福田区华强南区的荣超春园于去年年底上市。据了解，该房产是荣超地产推出的一套住宅房产，是深圳对自住住房的早期探索。记者在现场看到，该建筑集办公楼、住宅及配套设施于一体，其中三栋为住宅楼。“这个社区大约有10%用于村民搬迁，其余的开发商拥有自己的管理层，他们中的大多数都住在附近工作的白领阶层。”该房产附近的一名房地产经纪人告诉记者。

在深圳房地产市场交易量激增的时候，开发商拥有自己的房子是一件难得的新鲜事。然而，回顾三年前市场上的"长期租房风"，今天的"只租不卖"似乎有点晚了。“那时候的长期租赁公寓是个风向标，现在入住有点晚了。”长期研究深圳房屋租赁市场的深圳市房地产经纪协会发展研究部主任徐枫认为，进入这个市场的机会比以前少了，但未来的存量房屋市场仍有很多机会可以挖掘。

经过市场开拓，深圳开始在土地供应方面为住房租赁市场的发展奠定基础。10月10日，深圳市土地房地产交易中心发布公告，公开挂牌出售龙华a811-0323地块。该地块位于龙华智敏街，土地面积20，041.92平方米，建筑面积90，180平方米。初始挂牌价格为7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元。根据公告，该宅基地全年(70年)以出租和不出售方式上市出售。同时，很明显，出租房屋和商品房仅限于整体登记，不进行户籍登记，也不进行转让。

自去年11月以来，第一天恒中粮集团以57.6亿元的总价中标北京市海淀区永丰20号商住自供地块，开创了小区完全自供的先例，杭州、广州、天津、上海等城市相继推出相关地块。根据中国指数研究院的数据，到目前为止，已有近80块相关地块在全国范围内推出并销售。

未来五年，房屋租赁用地将逐步增加。根据北京市2017年至2021年和2017年的住宅用地供应计划，未来五年租赁住房供应将继续增加。计划主要通过集体建设用地安排，提供1300公顷土地，建造50万套租赁住房。北京启动未来五年住宅用地供应计划后，上海也发布了《上海市住宅发展“十三五”规划》，明确提出“十三五”期间，上海每年平均供应住宅用地1100公顷，其中租赁住宅用地约340公顷，占30.9%。深圳市规定，从2017年8月起，以招标、拍卖、挂牌方式出售的商品房用地，必须按不低于规划面积20%的比例配置自住租赁住房。

开发商的“成本效益账户”？

“这个账还没算，你不用忘了！”面对记者提出的自持租赁土地的账户能否计算的问题，一位不愿透露姓名的深圳房地产人士告诉记者，他短期内肯定无法归还。他还向记者透露，他身边的很多同事都反映了不记账的问题。

为什么房地产企业不能算账？据了解，特大城市出租屋的年出租率只有2%左右，而深圳出租率只有1.5%~2%左右，甚至低于银行理财产品的出租率，显然根本无法支付建设的资金成本。上述人士告诉记者，根据他的计算，深圳龙华的自持租赁土地将在15年左右内还清。

由于资金退出时间较长，受访者认为，房企热衷于参与自持租赁土地的竞争，实际上他们不得不这样做。“一方面，现在很少有地方，尤其是一线城市，必须被抢；另一方面，第一手住宅市场迟早会见顶，而未来的股市是大势所趋，因此有必要抓住它。”上面提到的人说。

资金在短时间内难以回笼，这意味着房企需要强大的财务实力作为后盾，这对许多高负债的房企来说是一个很大的挑战。从上一轮“只租不卖”的竞争中不难发现，几乎所有的地块都被国有企业或领先的房地产企业收购，其中一些是以财团形式持有的地块。据统计，截至8月底，万科已获得9块自持地块、6块龙湖地块、5块保利地块和5块首开地块。

虽然不能在短期内计算，但其他人也可能出生。“开发商也有资产考虑。自持物业可以增加房屋企业的谈判筹码。毕竟，通过资产抵押融资的成本会低得多。”房地产人士李财旺表示，开发商的现金流比利润更重要。此外，李财旺透露，由于目前深圳从旧房中拿地或建房的平均土地贡献率达到27.5%，开发商的利润已经相对较低，不如自持物业。

在徐枫看来，这是一笔好交易。“你不能只看短期。一线城市对政策的推动和示范作用是无限的。目前，也有来自不同城市的商家前来参观，讨论如何做好租赁市场。”她认为我们应该看市场，而不是看地块。虽然短期内很难实现收支平衡，但这是政策给房地产开发商的一个机会。拿这块地是一个示范企业，这里将衍生出大量的项目，如房地产基金、租赁平台、存量房屋管理等。

无可否认，在从开发商到运营经理的转变过程中，房企逐渐将自己定位为“城市综合运营商”，许多他们不擅长的领域也可能催生另一个市场。据记者了解，目前，在房地产的经营管理中，房企已经走出了两种模式。一是将来把业务部门单独设立为重要业务，自建团队慢慢培养；越来越多的企业选择第二种方式，即寻求与第三方的合作。目前，除了酒店式公寓之外，沃衢、游+等长期租赁公寓品牌还有另一项非常重要的业务，那就是向开发商出口运营和管理，这项业务占了开发商运营收入的很大一部分。“空这部分市场的想象力非常丰富。”徐枫说。

加速房地产投资信托基金的登陆？

所有受访者都提到，看似不经济的业务背后隐藏着巨大的机遇，其中房地产新的融资方式最近几天在几起初始案例中逐渐受到关注。10月23日，保利地产(600048)宣布中联前海开元-保利地产租赁一号房专项资产支持计划已获上海证券交易所批准。据了解，保利租赁住房房地产信托投资基金(reits)由中联黔元房地产基金管理有限公司和保利瑞奇(横琴)资产管理有限公司作为总协调人共同实施，是中国第一个获批金额最大的中央企业租赁住房产品。本产品基于保利地产的自持租赁房。相关数据显示，自2016年进入长期租赁公寓领域以来，保利地产已经建立了四个品牌，分别是御景阁商务公寓、诺亚酒店式公寓、n+青年公寓和席晖俱乐部，项目布局在十多个城市。

就在10月11日之前，深圳证券交易所批准发行了“支持新建公寓股权式住房资产专项计划”，计划金额为2.7亿元人民币。这是中国第一个长期租赁公寓资产reits产品，也是中国第一个产权公寓reits。这一个又一个好消息让业内人士感到，住房租赁资产证券化的速度超出了预期。

"这是由两个因素造成的:政策和资本."深圳某基金的一位分析师告诉记者，一方面，近两年来，各行各业的资金纷纷涌入长期租赁公寓，这已成为资本追逐的新材料；另一方面,"房子是为了生活"的政策取向非常明确，房价一年多来一直居高不下，这是前所未有的情况。在看到这一背景后，交易所也开始尝试房地产投资信托基金。

该人士还表示，如果这些房地产投资信托产品可以交易，就可以被视为标准资产，可以预期未来房企的现金流，这也解决了房企租赁住房投资回报周期长的“担忧”，可以增强房企增加租赁住房投资的信心和动力。“不过，这只是探索的开始。未来很难说，但如果reits做得好，它将是一个比住房企业的银行成本更低的融资渠道。”这个人认为。

据记者了解，早在2015年6月，鹏华前海万科就发行了一只reits，这是中国迄今为止唯一一只公开发行的reits。然而，最近发行的私募产品在交易所上市，因为中国还没有关于公开发行reits的规定，以前的公开发行reits只是特殊的试点项目。业内人士指出，未来通过公开发行方式发行reits将不可避免地依赖于法律法规，这只能在证监会发布公开发行法律法规后分批进行。

此外，记者注意到，除了公募与私募的区别之外，鹏华前海万科房地产投资信托基金与近期发行的两类房地产投资信托基金产品的区别在于，前者的基本属性是前海企业大厦，即商业办公物业，而后者是住宅物业，两者的根本区别在于租金收入不同。在评估reits产品的基础资产价格时，我们不仅要评估周边房屋的价格波动，还要评估周边房屋租金的表现和潜力。如果对租金上涨的预期不足，房地产资产的评估价格将难以因周边销售价格的上涨而产生可观的增值收益，这将直接影响住宅资产证券化产品的投资增值。

第一太平戴维斯(Savills)估价部主任甘岐山坦言，经过近20年的培育，许多城市的写字楼和商业租赁市场已经足够成熟，租金每年都在大幅上涨。投资者经常购买商业房地产证券化产品以获得租金回报。相比之下，追求高收益发展模式的住宅租赁市场才刚刚起步，其成熟度远远低于商业市场，短期租金也没有空.方面的提高然而，租金收入的增长是证券市场普遍关注的一个重要因素。如果资产管理是有效的，政府政策将更加注重培育未来的住房租赁市场，住房租赁项目的租金回报也将得到改善，这将大大有利于房地产投资信托基金的发行。