绿色建筑借城市更新“东风”起飞 企业技术革新谁来买单

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每一个记者蔡雅贞每一个编辑魏

中国指数研究院的数据显示，今年1-9月，北京、杭州、南京、上海等热点城市的土地交易总量和面积均位列前十名，这些热点城市仍是房企的“主战场”。然而，在“面粉比面包贵”的一、二线城市，除了新开发的土地外，这些热点城市的核心区域已经面临着更新现有建筑的问题。

在此背景下，寻求可持续规模增长的房企，包括碧桂园、万科、招商局蛇口(001979)、恒大、R&F、施琅等品牌房企，都把目光投向了“城市更新”。值得注意的是，深圳市于2016年12月6日发布的《深圳市城市更新办法》提出，在城市更新项目中应发展绿色建筑。随着绿色环保意识的增强，绿色建筑在我国各大城市得到了全面推广。业内人士表示，随着政策的推进，绿色建筑在未来几年将会有很大的发展。

然而，发展绿色建筑仍有许多困难。明远房地产研究院首席研究员刘策在接受《商业日报》采访时表示，随着房地产市场的发展，企业需要制造差异化产品来获得更大的市场份额。然而，除了根据政策要求发展之外，绿色建筑也不愿意投资，因为成本增加，议价能力弱。

绿色建筑迎来了巨大的发展机遇

按照行业标准，绿色建筑从低到高分为绿色一星、绿色二星和绿色三星。绿色建筑具有节地、节能、节水、节材和环保的特点，对节能、减排、降噪、降尘和建筑垃圾有明显的帮助。此外，如果招商局蛇口在项目中采用“温湿度独立空调节系统+地板冷辐射空调节系统”,也能很好地解决节能和舒适的问题。

随着环保意识的日益增强，绿色建筑在我国各大城市得到了全面推广。住房和城乡建设部今年3月1日发布的《建筑节能和绿色建筑发展第十三个五年规划》(以下简称《规划》)中提到，“十二五”期间，中国省会以上城市的绿色建筑推广面积超过10亿平方米。截至2015年底，全国共有4071个项目获得绿色建筑评价标志，建筑面积超过4.7亿平方米。

同时，上述《规划》还明确指出，“到2020年，城市新建建筑中绿色建筑面积的比例将超过50%，绿色建材应用的比例将超过40%，既有居住建筑节能改造面积将超过5亿平方米。”

在接受《国家商报》采访时，成都万科相关负责人表示，在政策的推动下，绿色建筑在未来几年将会有很大的发展。与此同时，记者注意到，绿色建筑仍主要在经济适用房项目、政府投资的公益建筑和大型公共建筑中推广。

此外，绿色建筑的组装率将有效缩短城市更新项目的建设周期。根据蛇口的说法，如果主体和内置的全流程操作穿插进行，预制建筑(高层建筑)的建设周期可以缩短3-6个月。

刘策表示，由于市场接受度的问题，买家仍会关注价格、位置、户型及周边配套设施，建筑的绿色属性将在稍后考虑。

技术创新面临成本问题

众所周知，免抹灰系统、叠层楼板、附着式爬架和高装配率将是满足城市更新中绿色建筑要求的主要技术创新。一方面，它们可以减少噪音、污染和建筑垃圾，另一方面，它们可以提高开发商的建筑效率。

然而，开发商成本的增加是绿色建筑广泛推广的主要障碍。上述万科相关负责人表示，用于建筑产业化的复合地板(由预制板和现浇钢筋混凝土叠合而成的装配式整体地板)将增加企业每平方米约500元的施工成本，但复合地板的应用可以解决城市更新项目施工现场只能在白天完成地板浇筑的大问题(由于周围居民抱怨噪音污染等因素，施工现场很难获得夜间施工许可)。

根据传统的地板铸造工艺，一次铸造整个地板大约需要20个小时。然而，如果在工厂预制复合地板，在施工现场组装后在其上铺设一层钢筋，然后浇注一层混凝土，可以缩短施工时间，在白天完成，同时可以减少现场使用的水泥砂浆量。

蛇口商人告诉记者，他们在开发公共绿色建筑时，将增加成本100 ~ 300元/平方米，住宅项目将增加40 ~ 100元/平方米，但同时，他们也将采用减少立面装饰材料、优化结构体系、优化绿色机电等方法来降低成本。

实际困难在于，除了增加新风系统、恒温恒湿、建筑产业化等建筑绿色技术创新等功能外，市场很难支付企业增加的建筑安装成本。

绿色建筑也需要节水。“在开发绿色三星级成都五龙山风景名胜区项目时，制定了水循环系统，将家庭生活污水排放到专用设备中，净化后用于社区绿化和灌溉。这套设备花了数百万元。”万科相关负责人告诉《国家商报》，虽然企业已经做了这些事情，但业主很难直接感受到变化。

此外，随着城市更新步伐的加快，绿色建筑不断被政策所推动，处于建筑产业化和装饰一体化下游的制造商也面临着更大的发展机遇。成都建筑设计研究院副总工程师洪亮在接受记者采访时表示，2016年，上海有27家企业生产预制构件，订单巨大，因此有必要继续扩大产能以满足市场需求。

同样在成都市场，目前成都建筑工程、中国建筑技术、远大住宅工程和中国铁路第八局等几家国有企业正在生产预制构件。在绿色建筑发展的推动下，上述万科官员认为，当市场需求增加时，将吸引私人资本，政府将给予更多的政策支持。

招商局蛇口在接受《全国商报》采访时表示，旧城改造项目仍会遇到因产权不清而导致经营者无法申报绿色建筑认证和申请相关绿色补贴的问题。

编辑朱昱