海外城市更新从政府到市场 一半新房来自更新

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在城市化进程中，许多国家和地区经历了从城市建设到有机更新的过程，其核心是整合和挖掘现有资源，将现有的粗放型发展模式转变为集约型发展模式，为城市经济发展寻找新的空空间。据《国家商报》记者报道，虽然城市更新的核心是挖掘存量，通过重建、重组和维护使城市焕然一新，但不同国家的道路是不同的。

链家研究院院长杨现领在接受《商业日报》采访时表示，城市发展已经提出了新的更高的要求，中国的房地产开发已经进入了一个可操作的时代。从日本的城市更新模式来看，通过重新开发现有土地和住房来建立可再生的住房供应体系，改变目前以新土地开发为主的单一的新住房供应模式，是值得研究的。

政府主导到市场主导

发达国家的大规模旧城改造始于20世纪40年代末。随着二战后经济的恢复和发展，旧城改造被提上日程。英国、美国、日本、德国和荷兰在城市更新的理论和实践中积累了大量经验，形成了在改善城市物质环境的基础上引导政府、社会资源和公众参与的方式，从而提高土地利用价值，缓解城市衰退。

作为最早的城市化国家之一，英国的城市更新始于20世纪30年代。早期的城市重建是由政府主导的，政府和公共部门的拨款是主要的资金来源。随后，政府和城市发展公司设立了企业区，通过优惠政策鼓励私人投资，并将富裕地区的投资引入旧城区的开发和建设。城市更新已经从政府控制的“自上而下”模式转变为“自下而上”的“社区规划”模式。

另一方面，美国自上而下地实施了这一计划，通过国会立法制定了统一的国家计划、政策和标准，确定了复兴运动的重点和联邦资助的数额，并以统一的方式指导和审查了复兴计划。美国城市更新的实施更加强调地方性，充分考虑不同城市的更新需求，地方政府提出并确定具体的更新项目。

根据中国土地调查与规划研究所的研究，欧美国家城市更新的实施主体基本上经历了从中央和地方政府，到政府和私人投资者的合作，再到政府、私人部门和地方团体共同实施和控制城市更新与发展的过程。

一半的新房子来自城市更新

对于中国的城市更新，全国房地产商会协会主席顾云昌告诉国家商报，城市更新必须发挥市场作用。深圳的城市更新模式是市场化配置，但仍处于起步阶段。

日本较早实施了城市更新，并创造了许多成功的案例。杨现领在接受《国家商报》采访时表示，目前日本有两个主要的参考点:第一，通过存量再开发建立一个可循环利用的住房体系；二是通过税收、金融等手段，鼓励专业的房屋运营管理机构参与一线城市旧住宅区改造，通过增加电梯和绿化，实现房屋再生，提高居住能力。数据显示，日本1.2万亿元新住房市场的近一半来自城市更新。

顾云昌还强调，城市更新应以可持续发展的理念推进新型城镇化，探索资产运营+资本运营的模式。

事实上，日本城市更新的主体是公共组织，包括地方政府等。另一个是原始业主团体，包括原始业主(原始业主人数少于5人)、城市更新协会和城市更新公司。但是，开发商不是法律实施主体，因此有必要以合作伙伴的形式引入开发商的资金、技术和运营能力。

以日本迄今最大的城市再开发项目六本木地区的重建为例，六本木地区的重建、开发、规划和建设周期长达17年，其中早期开发、规划、设计和与拆迁户沟通长达14年。

在《城市更新:让城市变得优雅》一文中，中国指数研究院提到，在六本木转型期间，公共部门和私营部门之间的分工是明确的。整个改造过程耗资4700亿日元，通过这个综合项目，东京中城及其周边街区形成了具有文化氛围的区域性六本木艺术三角。