城市更新激活万亿市场：改变的是颜值 不变是记忆

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经过近20年的快速发展，中国房地产市场正在进入股票型住宅时代。这种情况在一线城市尤为明显。在新增建设用地规模逐渐下降的背景下，如何盘活存量？显然，面对数万亿城市更新的新机遇，已经脱离野蛮增长的住宅企业渴望尝试。《全国商报》记者注意到，面对一线和二线核心城市的土地越来越少、越来越贵的现实，越来越多的民族住宅企业正在加强城市更新的布局，寻找更多的机会。在这个过程中，对于城市居民来说，城市更新改变了城市的价值，但却不能改变城市的记忆。

城市“新陈代谢”进入了一个新阶段

一个城市不可避免地会因外部变化而老化或不适宜，因此局部地或整体地逐步改造和更新旧城的物质环境是不可避免的。城市更新的背后是经济、工业、区域结构、人口构成和个人生活的更新。

在不久前举行的“2017中国城市更新论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心秦宏发布了《中国城市更新研究报告》。根据报告，中国已经从传统的物质层面，旧建筑的拆除和新的城市更新发展到城市有机更新的新阶段。

近年来，中国一些大城市的更新计划已经启动。北京、上海、广州和深圳等一线城市相继发布了新的城市总体规划和城市更新行动计划。《国家商报》记者注意到，招商、华润、保利、华侨城、万科等房地产企业都从旧房改造项目中受益。

中国的城市化进程尚未结束，一线和二线城市的人口吸引力并未减弱。然而，这些核心区域的土地资源越来越少，因此城市更新迎来了一个黄金时代。目前，城市更新模式主要分为两类。一种是以市场为导向、政府为导向的模式，即房屋企业也需要参与拆迁工作，这种模式主要在深圳采用；另一种是政府主导，先拆迁后土地出让的模式。

作为历史名城，北京的胡同文化深深扎根于人们的心中。作为城市更新的一部分，首创集团承担了位于北京东城区东四街的历史文化街区的综合环境治理项目。据第一届北京-中国城市更新平台相关负责人介绍，未来“东43-8街区”将被建成保护街区文化遗产、创造典型和原汁原味、注重“胡同文化体验”的国家历史文化街区。这个项目并不打算在未来盈利，而只是把它视为一种社会责任。

《国家商报》记者了解到，目前北京市东城区和西城区正在开展类似项目，主要实施主体是市属国有企业或区属国有企业。除了第一个倡议，北京市国有企业，北京城建(600266)和其他企业也参与。

此前，“城市复兴官”的概念是在第一个开幕式上提出的。对此，首开股份有限公司董事会秘书王一(600376)在接受国家商报采访时表示，“城市复兴官”不仅是对过去的总结，也是“展望未来”的目标和期待。在城市更新方面，首开和高河都有一些合作，将来会做一些更深层次的合作。

《国家商报》记者指出，与以往的拆迁做法不同，各地的城市更新更加注重保护城市历史。日前，上海市国土资源局局长徐益松在新闻发布会上公开表示，为推进石库门、里弄等旧区改造，在旧城改造过程中，将采取“除拆迁外，保护与保全相结合”的原则，进一步强化历史积淀感。

吃掉数万亿块“蛋糕”需要更多的“技能”

深圳作为中国改革开放的前沿，经过30多年的建设，已经占据了约50%的建设用地，接近城市建设用地的边界。2009年以来，深圳基本上以城市更新为主要渠道，通过土地的二次开发利用，挖掘空房，增加建筑总数，满足各种需求。

深圳房地产研究中心主任王峰在接受《商业日报》采访时表示，深圳的城市更新项目主要是城中村改造和“以工代赈”，让企业参与此类项目也是消除“脏乱”城市疾病的有效途径。

据《国家商报》记者介绍，目前，开发企业对城市更新的许多细分市场都有自己的侧重点。有企业重点改造和发展棚户区；有企业注重改造低效的空机房，实现联合办公；还有一些企业专注于将旧工厂改造成创新的创意工业园区；还有一个重点是把老酒店改造成特色酒店等企业。

第一个先锋王一认为，目前的城市更新仅限于相对较小的资产，如一栋楼和两栋楼，而较大的只是一个工厂区。联合办公和长期出租公寓都是城市更新的案例，更活跃的因素不属于传统的房地产业务。

城市更新论坛秘书长、白石会创始人陈公开表示:“据保守估计，(城市更新)包含的商机达数万亿元。”记者注意到，从开发商的角度来看，虽然旧城改造业务包含了巨大的市场，但没有比土地招标、拍卖和市场并购更多的机会，而且信息不够透明，这就需要更多的特殊管理技能。王一认为，这些业务的退出模式也不同于传统的销售模式，目前创造的价值在房地产企业的各个业务板块中所占的比例相对较小。

高河资本执行合伙人、城市更新论坛主席苏欣也在公开场合表示，城市更新一开始不是发展，而是商业地产。高周转率、高毛利和高负债的原有发展模式已不再适用。

许多接受记者采访的业内人士对记者表达了类似的看法，称进入旧城改造市场不仅需要雄厚的资金，还需要独特的眼光和操作能力。在房地产市场的下半年，房地产企业的生存将更加困难，而各方面的综合实力将成为决定胜负的关键。