保持房地产市场平稳健康发展

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从2013年开始，房地产市场延续前几年的走势，攀升至高点，到2014年和2015年，再到2015年底和2016年上半年，以及2016年下半年以来热点城市的“高烧和低温”，房地产市场的每一份相关报告都触动了各市场参与者的神经。

然而，在曲折、反复的调控政策和引人注目的报道背后，当前的住房市场正从不可预测的疯狂冷却下来，并已逐步走上稳定的发展道路。

保持房地产市场稳定健康发展说起来容易做起来难。在过去的几年里，越来越高、越来越热的政策尴尬遭到了各方的批评。事实上，限购政策的形成因素是复杂的，如国民经济快速发展下人们购买力的提高，需求升级的客观需要导致住房需求的增加，土地财政背景下对房地产经济的依赖，导致一些地方政府“抑暗”。

中国人民银行研究局局长徐中最近在《中国金融》杂志上撰文分析了房价持续上涨的结构性和体制性原因。徐中表示，中国建设用地供应面积逐年下降，与住房需求旺盛形成鲜明对比，住房需求旺盛已成为推高房价的主要因素。从财税体制的角度来看，地方政府财权与行政权的错位导致了地方政府公共服务与房价之间因果关系的倒置。

幸运的是，这些问题正在得到纠正。过去几年的教训和经验是充分的，房地产市场监管的手段和理念也发生了明显的变化。特别是2016年下半年以来，一轮严格全面的调控机制释放出新的政策信号，市场形势也反映了这一轮调控思路的有效性。

要保持房地产市场稳定健康发展，必须化堵为疏，调整供给，缓解供求矛盾。

正如徐中所说，流入热点城市的建设用地供应面积不足。以北京为例，尽管北京房价多年来一直在上涨，但北京商品房的土地供应仍在萎缩，实际供应已从之前的978公顷降至2016年的103公顷。其中，2016年北京市商品住宅用地供应计划完成率仅为12.1%。

2016年底召开的中央经济工作会议强调，要落实人地挂钩政策，建设用地指标要根据人口流动进行分配。同时，建议落实地方政府的主体责任，房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高居住用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

进入2017年后，加强供应方的政策开始显现，创新性调整频繁出现。加强土地供应、推进集体建设用地建设租赁住房试点等措施，正在通过市场化手段缓解相对紧张的供应压力。

与之前的限制购买、限制贷款或提高购房门槛等措施相比，将封锁变为稀疏意味着，作为市场平衡基本手段的供需监管将回归政策框架。利用集体土地建设租赁住房的试点城市大多是超大城市和特大城市，这是基于空在热点城市发展强劲的特点、人口流入的前景以及对急需和改善的住房的强劲需求，以稳定预期和引导市场。

为了保持房地产市场的稳定健康发展，有必要减少房屋的附加财产，这也是回归住宅的由来。

房子很贵，但学区更贵。众所周知，除了与住房相关的基本属性，如住房本身的质量、位置和环境，教育资源也在很大程度上决定着房价的走势。“弄堂里的高价房”的单价接近40万元，有投机嫌疑，但每平方米10万元以上的“旧、破、小”学区房在北京重点学区并不少见。除了教育本身的重要性之外，“学区房屋保值增值”的说法使它们成为市场上最具流动性和最热门的交易场所。

为了使市场回归理性，使房屋回归住宅产权，房屋所有权和一些基本权利逐渐从“租购同权”向“共有产权房屋”“解捆绑”。“共有产权住房”旨在让普通人以相对较低的成本购买住房，并享有相应的权益份额，重点是新公民的权利；“租购共有权”的理念，意在削弱与房子挂钩的优质教育资源的“特权”，使人们更加关注房子的住宅属性。虽然在这一过程中，政策的实用性和细节的落实程度还有待提高，但毫无疑问的是“房是为了住”的趋势在回归。

为了保持房地产市场的稳定健康发展，有必要建立一个更加健全的租赁市场，缓解实际住房需求的压力。

鼓励房屋租赁，除了倡导出租和出售的权利，还提供稳定和合适的住房和支持市场运作和金融服务。

在北京、上海和广州等一线城市，年轻人租房子很常见。真正的问题在于以下几点:第一，出租房总量不足，住房不稳定:房主可以以很低的价格(一个月的租金甚至一个借口)收回住房，或者价格上涨导致承租人搬迁；二是市场秩序不规范:黑中介或虚假上市信息猖獗，消费者维权困难；第三，配套金融服务不足:与相对健全的住房贷款相比，租房享受的金融服务非常有限。虽然近两年来租赁合同可用于部分提取公积金，但手续复杂，纳税部分往往转移到新的租户负担上。

2017年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部等八部门联合发布《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，要求加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场，并提出坚持市场化方向。 鼓励发展民营制度化、规模化的房屋租赁企业，鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业服务企业设立子公司，拓展房屋租赁业务。 除了确保土地供应外，还实行了金融服务特许权和“分配服务”改革。

回顾过去五年，政策思维的变化和重点相当明确。尊重市场逻辑，注重政策影响的可持续性，把握房地产市场过热的根本矛盾，已成为中长期改革和发展的第一步。

当然，房地产市场涉及面广，影响大。要保持房地产市场的稳定健康发展，除了行业自身的调整和发展外，还必须推进各个层次、各个领域的综合改革，包括通过培育新产业和新动能，缓解投资者争夺“稀缺投资对象”的压力。 通过户籍制度改革和合理配置教育、医疗等资源，缓解地区不平衡带来的两极分化压力；通过财税体制配套改革等重点改革，缓解高度依赖土地出让收入的地方政府的财政压力。 目前，上述所有改革都处于探索阶段，并将齐头并进。