遏制“首付贷”乱象 促进房贷业务健康发展

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最近，“首付”成了一个热门词。

对于消费者和银行来说，所谓的“首付”实际上是一个不存在的话题，而是一种贷款被用来以信用贷款和消费贷款的名义支付购房首付的现象。说白了，这是一种逃避调控政策，伪装成“杠杆式房地产投机”的违法行为，具有很大的金融风险。

本月初，北京银监局、中国人民银行营业管理部、北京市住房和城乡建设委员会等相关部门相继发布通知，明确要求处理“首付”混乱现象，重点检查信贷资金非法流入房地产市场的情况。不仅在北京，而且在今年，全国各地的银行因非法贷款而受到处罚的情况也并不少见。

相关统计显示，仅今年前7个月，居民新增短期消费贷款1.06万亿元，累计同比增长7137亿元，远远超过去年的8305亿元。

与此同时，据知情人士透露，通过办理“消费贷款”、“商业贷款”、“个人信用贷款”、“抵押贷款”等方式套取资金、充当购房首付款的现象在市场上屡禁不止，这些行为已成为今年金融监管部门开展风险排查和整改行动的对象之一。

一方面，政策控制下的银行抵押贷款增长率整体下降；另一方面，“首付”等不良行为在不久的将来会暗中破坏银行按揭业务。

控制混乱的监管努力也需要行业自律

面对长期以来屡见不鲜的“首付”，监管部门一直采取明确立场予以纠正。去年8月，中国人民银行、国家发展和改革委员会、中国银行业监督管理委员会、国家税务总局、国家工商行政管理总局、住房和城乡建设部、工业和信息化部联合发布的《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》明确规定，中介机构不得提供或配合其他机构提供非法和违法的金融产品和服务。今年3月开始的房地产监管也重申了禁止“首付”的监管态度。

然而，在利益的驱使下，继续在幕后提供“首付”的现象依然存在。在北京、涿州、廊坊、河北和天津武清的远郊，“首付10%，开发商预付资金”的房地产促销广告并不少见。在记者随机走访的北京房地产中介机构中，中介机构都向记者表示，他们可以通过隐蔽或直接的方式提供“首付”服务，“首付”已经成为房地产市场的潜规则。

许多接受记者采访的专家和银行家认为，监管当局的这一轮行动表明“监管更加严格，惩罚更加严厉”。

北京银监局和中国人民银行银行管理部近日联合下发的《关于制止银行个人贷款资金非法进入房地产市场的通知》，明确要求辖区内银行业金融机构开展个人商业贷款和个人消费贷款自查工作，重点检查“住房信贷”等资金非法流入房地产市场的情况。银行业金融机构应从“抵押贷款”、贷款受托人、贷款频率、贷款用途、资金流向、收入证明、借款人等方面进行详细的自查。自查范围包括个人消费贷款、个人商业贷款和信用卡透支等。监管部门将根据各银行业金融机构的自查情况进行专项检查，对检查中发现的问题将严格按照法律法规进行处理。

与银行业密切合作的房地产经纪人也受到相关管理部门的重视。9月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于检查房地产经纪机构违规行为的通知》，要求经纪人和从业人员对“首付”违规行为进行自查。同时，北京市住房和城乡建设委员会指出，银行在检查中发现的线索，配合经纪机构在处理违反规定的贷款将移交给银监局和其他金融机构管理部门及时。

监管机构采取的所有措施都指向银行业的自律。通过监管机构的抽查，银行可以在抽查的基础上进行自我检查和自我报告，违规银行将受到严厉处罚，以更好地防止微延迟。其中，银行业的自律对于降低监管成本、防患于未然至关重要。

消费贷款如何成为“首付贷款”

短期消费贷款的快速增长已经引起了监管机构的关注。

据北京银监局相关负责人介绍，近期北京银行(601169)金融机构个人业务贷款和个人消费贷款规模迅速扩大。然而，从市场的角度来看，上述两种由个人银行发放的贷款已非法流入房地产市场，借款人用它们来购买房屋，而不是个人业务或日常消费。

“首付”显然已经成为行业中的潜规则。两名打算在北京购买二手房的居民告诉记者，他们已经从多家房地产中介机构了解到“首付”的情况。

许多房地产机构会为客户提供“常识”来获得“首付”。记者在采访中了解到，这往往是一个"不清不楚"的游戏，诀窍是在办理贷款的过程中永远不要提及买房或向银行首付的事实。然后，在收到贷款后，它将被兑现并存入其他银行的银行卡，然后再用来买房，这样银行就找不到贷款的目的了。这是逃避监管的常见方式。

此外，房地产机构将对客户信息进行评估并打包，主要是因为担保公司通过委托付款将消费贷款资金转移到合作经销商账户，这样就可以出具合规发票，以应对银行审查。这种方法比较隐蔽，在以后的调查中不容易被发现。

“黑箱操作”背后的个人银行机构似乎很乐意加入这个“不明确”的游戏。

一位银行家告诉记者，在中国，人们有很强的储蓄意愿，个人消费贷款无法与消费文化发达成熟的欧美市场相比。因此，一些商业银行“很清楚”大量消费贷款已经成为“首付贷款”。

监管当局已经用行动表明了他们的态度。最新统计数据显示，自今年年初以来，监管机构已对这类违规行为发出近2000份罚款通知。其中，改变信贷资金用途、非法发放个人住房贷款等违法行为是处罚的重点。

破除虚假，促进抵押贷款业务健康发展

从主要上市银行最近发布的年中报告中不难发现，去年火热的个人抵押贷款业务一直在萎缩。以五大银行为例，上半年工行、农行、中行、建行、交通银行个人住房贷款增速分别为11.6%、11.6%、9.28%、9.50%和8.56%。其中，上半年个人住房贷款同比增速下降7.7个百分点，农业银行同比增速下降21.2个百分点。

与此同时，今年上半年，一线城市的个人住房抵押贷款也全面下降。根据中国人民银行管理部的数据，截至6月底，北京个人购房新增贷款占新增人民币贷款的25.6%，分别比2016年底的40.3%和2017年3月底的36.2%下降了14.7%和10.6个百分点。根据中国人民银行上海总部的数据，上半年个人住房境内外贷款增加1189.23亿元，同比增长743.54亿元；上半年，深圳居民中长期贷款增幅占上半年人民币贷款增幅的30.8%，明显低于去年的52.6%。

专家和银行业内部人士表示，短期内很难放松个人住房抵押贷款政策，商业银行将会谨慎放贷。不排除一线城市代表的个人抵押贷款增速下滑可能会进一步蔓延至二线和三线城市。

尽管一些分析师认为，今年3月以来，随着交易量一路下滑、市场降温以及购房者相对理性，只有少量场外资金变相流入房地产。然而，从今年短期消费贷款的快速增长来看，房地产市场的降温似乎未能遏制“首付”等违规行为的持续发生。

专家强调，如果允许消费贷款进入房地产行业，不仅会严重削弱房地产市场调控政策的作用，还会鼓励资金继续转向虚拟经济。那么，稳定和恢复实体经济将更加困难。因此，“首付”不仅影响着房地产市场，也影响着经济金融政策的走向，影响着“脱离虚拟现实”的金融目标的实现。

因此，遏制“首付”混乱，合理优化抵押贷款结构，促进抵押贷款市场健康发展，是当前必须坚持的政策底线。