环京楼市产业转移效应初显 市场降温中介谋变

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据业内人士透露，从城市角度来看，周边卫星城市将逐步分解北京的城市功能。然而，北京周边房地产市场的健康发展，如燕郊，仍然需要工业支持和交通、教育、医疗等配套设施的改善。

在房地产市场限制的“收紧诅咒”下，北京周边的房地产市场继续处于低迷状态。被称为北京周边房地产市场风向标的三河市燕郊镇，自6月份出台限购政策以来，交易量和交易价格均大幅下跌。近日，《中国证券报》记者在燕郊镇燕顺路看到，在这条以“卖一条街”闻名的街道上，很多房屋中介店都很冷清，前来咨询的游客不多，中介也很少。

随着相关区域规划的全面推进，北京周边部分县市相继出台相关措施，吸引北京、天津等地的产业，产业转移开始带动部分地区房屋销售和租赁的普及。据业内人士透露，从城市角度来看，周边卫星城市将逐步分解北京的城市功能。然而，北京周边房地产市场的健康发展，如燕郊，仍然需要工业支持和交通、教育、医疗等配套设施的改善。

市场降温中介寻求变革

在过去的一年里，燕郊的许多房地产价格都出现了大起大落。以当地的那丹堡项目为例，记者发现，那丹堡项目2016年5月的价格为15700元/平方米，同一套公寓在2017年4月限购前的价格约为32000元/平方米，涨幅超过100%。根据安居客(Anjuke)等房屋中介机构的最新数据，该项目的最新上市价格已降至22000元/平方米至26000元/平方米。例如，在首尔甜城、涪城商城等地交易活跃的房产价格。与2017年第一季度相比大幅下降。

根据当地房管局计算的新房价格趋势图，从4月到8月，燕郊镇的房价从每平方米29645元下降到26123元，香河县从每平方米18332元下降到16345元，大厂县从每平方米24431元下降到18500元。从成交量来看，截至9月17日，燕郊一家大型中介网站上约有1200套房屋在售，远远低于限购前的2000至3000套。

据当地中介机构称，6月至9月是当地限购政策的缓冲期。“但这项政策有一个缓冲期。6月6日前签署的在途交易按照预限制政策进行操作，7月和8月基本完成。因此，这两个月的交易量还包括限购前的交易量。”房地产经纪人小吴告诉记者。“从9月份到现在，我基本上没有燕郊的交易清单，现在我转到了其他地方。”自燕郊今年3月出台限购政策以来，小吴所指的海外上市是许多中介机构为保护自身业绩而采取的一项非常措施。自4月份以来，当地中介机构加大了推荐唐山和秦皇岛等区域性房地产项目的力度。在不到半年的时间里，燕郊中介已将触角延伸至数百公里外的威海、烟台和日照。

不仅燕郊的房屋交易量有所下降，而且从今年3月到6月，北京周边河北省相关县市的交易量也有所下降。根据天津武清区发布的统计数据，第二季度，全区商品房销售面积为46.83万平方米，同比下降67.2%。根据易居研究所的相关数据，7月和8月，廊坊、张家口等北京周边地区新增商品房交易面积在全国50个重点城市中排名第一。

与燕郊本地中介不同，许多大型房屋中介最近调整了燕郊二手房的手机客户端和pc客户端。近日，记者发现，原来属于北京链家站的燕郊二手房已被转移到廊坊链家站。相关人士告诉记者，随着区域的协调发展，廊坊市下辖的大厂、香河、固安的房地产市场近年来发展迅速，北京周边的房地产市场不再是燕郊唯一的亮点。

与我爱我家的连锁住宅相比，中原地产等大型房屋中介机构基本上只在廊坊等北京周边地区有新的房地产业务，但目前没有二手房中介业务。据上述人士称，由于燕郊及北京周边其他地区的中介业发展一直处于野蛮状态，许多大型中介机构在当地的扩张并不尽如人意。相反，它是一家本地中介机构，一直走在交易的前列。鉴于燕郊房地产市场的现状，大型中介机构进行调整是正常的。

产业转移提升人气

随着中介机构的不断自我调整，业主的心态也处于微妙的境地。房主陈先生正在北京做生意，但他错过了许多在北京买房的机会。近年来，他已经搬到了北京周边的房地产市场。燕郊、固安、永清已购买房地产。他告诉记者，今年年初，当全国各地收紧购房限制时，他所在的房地产投资集团中的一些人不断建议业主出售房产，陈先生一度改变了主意。“按理说，如果我卖了它，我就会卖了它，但当时我想也许过几天我会再起床。此外，一旦传闻中的许多好处实现，空的升值肯定会存在。”他向记者提到的相关好处在最近几天已经实现了。

近日，中国铁道科学研究院发布了轨道交通22号线北京段(徐新庄至平谷段)环境影响评价报告，该段将于今年12月开工建设，预计2020年12月底投入试运行。“三河、大厂、香河都有承接北京相关产业转移的基地。如果相关产业能够顺利转移到本地，也会对本地有利。对于我们这些做生意的人来说，在业内买房更方便。”据了解，陈先生的纺织行业作为非资本职能转移行业之一，已经在北京周边各县市出台了相关政策和具体措施。

随着相关区域规划的全面推进，北京周边一些县市相继出台相关措施，吸引北京、天津等地的产业。北京市房山区近日与河北省涞水县签署了合作框架协议。拟以房山区拒马河三角洲和涞水县石婷镇、宜都镇部分地区为产业承接区，统一规划，共同建设集休闲、养老、缓解非资本功能和科技创新产业体系为一体的协调发展示范区。廊坊市永清县的一个大型地方鞋城近日正式开业。据了解，该鞋城源自北京大红门的相关市场，目前项目可容纳约1500名商户。

产业转移也推动了当地房屋买卖和租赁的流行。据安居克统计，近年来，永清、涿州、霸州、武清等非首都功能承接区的地方房价都有不同程度的上涨。以武清为例。2016年，均价仍低于1万元/平方米，2017年6月涨到1.6万元/平方米。当地限购措施出台后，2017年8月平均价格仍为12000元/平方米。

记者在燕郊一家纺织服装商场发现，这里有很多商家。商人李女士介绍说，她今年上半年从北京搬到这里，商场也有一定的优惠待遇。像李女士这样的本地商人不在少数。记者在工业城附近的房地产看到，关于房地产的租赁信息随处可见，一套70平方米左右的普通两居室每月租金可达2500元。“在过去的几个月里，由于人员相对密集，租赁价格有所上涨。”一家中介机构告诉记者，租金上涨仅限于商场附近的一些房地产。

配套设施亟待改善

一位长期关注燕郊楼市的业内人士告诉记者，从楼市成交量来看，从3月到5月，燕郊的本地成交量像悬崖一样下跌。6月和7月，当地的营业额约为每月400台。8月份，由于新的本地市场，交易数据逐月大幅增加，但预计今年将保持在较低水平。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京“317新政”后，北京周边的新房交易量已基本开始下降并进入低谷，其趋势与北京楼市基本一致。事实上，在过去的调控中，北京政策的收紧往往导致北京投资需求的溢出，进而导致北京周边房地产市场的火热。然而，在以“317新政”为代表的新一轮新政中，北京及周边地区统一步伐，共同收紧楼市政策，导致北京及周边地区楼市整体降温。

关于北京周边房地产市场的发展，中原地产首席分析师张大伟表示，燕郊、大厂、香河和固安的房地产市场一直很活跃。在未来的发展前景中，在地铁交通规划和新机场建设的良好推动下，北京周边市场越来越受到重视。从规划角度看，北京仍将坚持首都功能，但从城市角度看，周边卫星城市将逐步分解北京的城市功能。一些业内人士表示，燕郊和北京周边其他地区的房地产市场一直被定义为北京的“睡眠城市”，存在一定的泡沫。因此，本地物业市场的真正健康发展，需要工业支援，以及改善交通、教育和医疗等配套设施。