2017房企创新记

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[摘要]不难发现，创新正引领着房地产市场的新战场。在这个创新的蜕变中，每个房地产企业不仅是一个独立的个体，也是集团的盟友。这背后是对房企转型的坚定信念和善于试错的智慧。

《时代周刊》记者杨静

为了获得更多的主动权和发言权，我们要么创新，要么等死。这是房企正在进行的脱逃和转型。

事实上，在“大象跳舞”的时代，当房地产行业的集中度成为一种趋势时，恒大、万科、碧桂园等竞争对手带来的危机感，使得越来越多的房企进入了军备竞赛。

幸运的是，各大房地产公司都在规划自己的战略和下半年的生存之道:从城市更新，特色城镇，共享空房，到长期出租公寓，每个公司不仅积极参与房地产产业链的各个方面，还延伸到后来的物业管理，开发建设，甚至家居装修。当然，在金融、医疗卫生、教育和其他领域也有大规模的进步。

对变革的强烈渴望不断渗透，每个人都在努力成为过渡时代的模范学生。

不难发现，创新正引领着房地产市场的新战场。在这个创新的蜕变中，每一个房地产企业不仅是一个独立的个体，也是一个联合的军队。这背后是对房企转型的坚定信念和善于试错的智慧。

升级产品线

在一元中重聚，万象更新。然而，有一个不变的真理:只有有了规模，我们才有江湖的地位，只有有了江湖的地位，我们才有发言权。

去年，恒大、万科、碧桂园将行业带入3000亿元的新标准，同时，房企的规模竞争也进入了一个新阶段。每个人都明白，进入1000亿元只能生存，而3000亿元将有更多的发言权。

如何实现它？它离不开产品的制备。2017年，升级产品线、建立企业品牌已成为一线房地产企业的标准行动。

卓越表现包括融创上海地区公司。在华东地区，这家公司试图成为奢侈品市场中细节和质量上的极致。桃园部和一号部是公司推出的王牌产品。

苏州桃花源是当代桃花源，由融创的传统建筑师“象山港”建造，历时8年。在此期间，一位80岁的中国工匠应邀负责工程建设，最终形成了“360度无死角，每一帧都像坠入仙境”的园林建筑。

至于一号部门产品的空室内设计，涉及的施工图超过1000页。这个项目对圆角和圆弧的细节要求很高。必须提到的是，拼贴技术是复杂的，手工定制地板，每一块需要3倍的工作时间，以适应自然和准确；室内的装饰线条都是手工打磨的，每一条装饰线条都需要一张图纸，变化是复杂的，需要大量的时间和耐心。

如果说融创上海是民营企业的典型代表，那么葛洲坝(600068，顾臻)房地产借助5g技术产品体系可以成为中央企业的典范。

其“5g技术”系统融合了当代建筑、绿色技术、智能互联和整个生命周期的主要成就。葛洲坝房地产誓言引领绿色科技住宅新方向，推动我国绿色建筑住宅再上新台阶。

当然，仍有许多企业在影响着1000亿大军，他们也在调整和升级自己的产品线。例如，荣欣。

今年，公司下属的住宅部门推出了新的荣鑫住宅。简而言之，该产品线的建筑设计灵感来自扎哈·哈迪德大师的作品，并融入了豪华邮轮度假风曲线的设计。荣鑫告诉《时代周刊》，今年年底和明年年初，公司将在上海、南京、杭州、厦门和广州等五个核心城市推出最新的高端住宅项目。

事实上，以产品线为标准发展已经成为大多数品牌房地产企业遵循的发展模式。

星河湾董事长黄文仔曾经说过:精工细作应该改变劣质产品的生活，优质产品应该改变低成本、快造的劣质产品的生活，好钱应该改变坏钱的生活。“如果以前，质量只考虑一个公司的优势和劣势，那么现在，质量已经成为一个公司生存的关键。”他说。因此，星河湾坚持自己的坚持:用正常的心对待，做好房子，做好服务。

库存创新

当然，也有房地产企业寻求股票创新。

长期出租公寓是令人垂涎的蛋糕之一。根据凯瑞的数据，前30家房企中有三分之一已经进入长期租赁公寓领域。

万科董事长兼首席执行官于亮今年7月公开表示，万科今年将重点发展长期租赁公寓，并计划在2017年开设2.5万家，发展成为中国最大的集中长期租赁公寓服务提供商；龙湖地产还计划于2017年在北京、上海、广州和深圳等12个目标城市测试长期租赁公寓；凯撒今年6月宣布进入长期租赁公寓市场。预计三年内将建成10万套长期租赁公寓和5万张联合办公卡；碧桂园于2017年4月成立了长期租赁业务部门。

政策支持是必不可少的帮助。不可否认，长期租赁公寓作为房地产的一个子行业，正迎来发展的黄金时期，有望成为房地产领域的下一个窗口。随着政策层面支持房屋租赁市场顶层制度的出台，地方政府相继出台了一系列政策支持房屋租赁市场的发展，特别是鼓励机构参与房屋租赁业务。

据梳理，住宅企业进入这一领域主要有两种模式。首先，打造自己的长期租赁公寓品牌，如万科的“公园屋”、龙湖的“皇冠屋”、徐汇的“龙头屋”；二是与专业租赁机构的合作，如绿城与优科一佳的合作，阳光城(000671)与遇见公寓的合作。

然而，长期租赁公寓市场并非没有问题。国泰君安(601211)的研究报告预计，未来行业领导者能够突破激烈的市场竞争、严重的产品同质化、高资本成本、低利润的空以及资产质量与价格的矛盾这三大瓶颈。

选择建一个小镇是另一个开发商的选择。除了住宅企业对新的利润增长点的渴望，政策的推广也是有帮助的。“十三五”规划明确提出了“发展特色鲜明、产城结合、魅力十足的小城镇”的目标。国家发改委也发出了政策红包，加大对特色基础设施建设的财政支持，积极引导和支持1000个条件较好的小城镇。

在大浪潮中，碧桂园、华夏幸福(600340)、华侨城、绿城等一批领先的房地产企业已经将触角伸向“特色城镇”领域，希望以“城市建设计划”抢占市场份额。

宋卫平选择了一个特色农业小镇。这是建业集团建设文化旅游小镇的一次尝试。碧桂园选择了一个科技城。诸如此类，只是本轮“特色城镇”转型浪潮的一个缩影。

然而，高力国际在之前的研究中发现，由于缺乏行业运营经验，传统的房地产运营商通常难以对行业进行深入系统的设计和定位。其次，如何进口工业资源，充分发挥其优势，是每个家庭都需要思考的命题。

绿地控股董事长张玉良(600606)向《时代周刊》记者表示，绿地将以大城市的购买力溢出效应为重点，以产业引进为支撑，集中在远郊和一、二线重点城市周边地区，并投资启动大规模特色城镇项目。规划围绕智慧健康城市和文化旅游城市两大主题，形成发展模式和产品系列。

在细分领域寻找蓝色海洋

房地产企业的触角仍在向更广阔的领域延伸。

总体而言，住宅企业正在通过“三维+五大系统”进行变革。即空的三个维度，时间轴和生命周期的重构，五大系统即生活系统、安全系统、护理系统、智能系统和文化系统的创新，实现产品质量的全面提升。

多元化是关键词之一。然而，该行业也对多样性持怀疑态度。典型的例子是恒隆地产董事长陈启宗。在他看来，多样化是火上浇油。从历史经验来看，多元化的房地产企业很少是成功的，一些多元化的房地产企业，其中许多已经成为专业的后期开发，已经被分割和出售。

当然，质疑并没有阻止许多房地产企业多元化。

蓝光发展(600466)以“房地产金融+现代服务业”为核心基础产业，将“3d生物打印+生物医药”作为创新支柱产业。蓝光房地产集团更名为蓝光房地产金融集团，该集团与金融相结合，在去年和今年成为蓝光在房地产行业的一个强项。

太和也被列入多元化新贵名单。在金融布局上，泰和集团(000732)已经构建了一个涵盖银行、证券、保险、第三方支付等领域的完整的“大金融”产业链。在文化布局上，泰和以“影院+影院”为突破口，形成了集电影制作、发行、经纪、广告为一体的完整产业链。此外，泰和也进入了医疗行业。

2017年年中，原“华南五虎”和盛创展也计划确保住宅地产和商业地产的发展，推进工业地产及其周边租赁和综合服务的建设，扩大多元化经营收入。

至于未来？没有人能给出明确的答案。