楼市深改期：试水“租售并举”，市场持续向稳

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[摘要]一系列房地产长效机制和基本制度建设，如增加热点城市土地供应，建设和发展特色城镇，大力推进租赁住房市场等，将引导房地产市场逐步走向长期稳定。

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《时代周刊》记者胡天翔

经过去年3月以来的密集调控政策，进入“下半年”的内地楼市可能面临进一步调整。

2016年3月，上海和深圳相继升级限购令，随后苏州和南京重新启动限购，拉开了城市调控的序幕；2016年9月30日。北京率先出台了新的楼市调控政策，随后天津、武汉、深圳、广州等城市相继出台限购、限贷等调控措施。同年10月8日，上海和南昌加入了监管阵营。仅在9天内，全国22个城市发布了新一轮房地产市场监管意见。

进入2017年的时间很慢，房地产市场的监管仍然过重。今年上半年，北方四大一线城市广州和深圳都实施了“住房和贷款并重”的政策，非居民购房门槛提高到5年。杭州、南京等二线城市相继提高了限购标准，将非居民人口的门槛提高至两年。长沙、青岛和石家庄相继重启限购，外国人限购一套，同时提高首付比例。

此外，与之前主要集中在一、二线城市的房地产市场监管不同，一些周边一线县市和三、四线城市也相继加入了监管阵营。河北涿州、沧州、保定市涞水县开始限购，而广东佛山、中山都不同程度地加大了限购力度。

此外，“限制销售”政策也成为本轮监管的一大亮点。今年3月，北京率先出台限购政策，厦门、福州、杭州紧随其后，海南在全省实施限购新政策。除保定白沟新城和海口外，销售限制期长达5年，其他城市基本保持2-3年的销售限制期。克里认为，这一政策的初衷是积极支持自住需求，努力抑制投资和投机需求，从而保持房地产市场的稳定。

在各种控制措施的背后，目的是坚持住宅的房屋属性。"这房子是用来居住的，不是用来投机的。"早在2016年底召开的中央经济工作会议上，就明确了2017年中国房地产市场的发展方向，强调要促进房地产市场稳定健康发展。

戴德梁行大中华区综合住宅服务与商业营销董事总经理姜尚力表示:“短期监管与长期机制相结合，稳定的市场环境有利于长期机制的干预和作用。”增加热点城市土地供应、建设和发展特色城镇、大力推进租赁住房市场等一系列房地产长效机制和基础制度建设，将引导房地产市场逐步走向长期稳定。”

房价:一线城市全线下跌

受监管力度的影响，2018年8月，全国30个大中城市商品房交易量为138，970套，同比下降38.92%；交易面积1454.47万平方米，同比下降40.69%，降幅扩大0.86个百分点。

克里的报告还指出，8月份，一线城市环比下降3%，同比下降63%。北京、上海和广州的交易量均同比大幅下降，市场人气大幅下降。二线和三线城市环比下降6%，同比下降36%。

以深圳为例。2014年10月，由于住房需求旺盛、信贷宽松等多种因素，深圳房价先后超过上海和北京，居全国首位。2016年4月之前，深圳房价已经上涨了18个月。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松告诉《时代周刊》记者，供需矛盾、人口净流入和资本集中都是深圳房地产市场持续上涨的因素。

为此，深圳市政府不得不出台一个又一个限购和限贷的组合措施，以抑制过度投资投机需求导致的楼市疯狂增长。

2016年3月25日，深圳发布了《深六条》，将社会保障限制从一年提高到三年，严厉打击首付形式，抑制深圳过度投资需求。进一步抑制房地产市场的过度增长。2016年10月4日，深圳出台了《进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的若干措施》，被市场称为历史上最严格的限购“深八条”。与“3·25新政”相比，后者从需求和供给两方面控制房价，以抑制开发商、中介机构和投资者的“投机性房地产投机”。

在过去的两年里，在神六和八神的两个强有力的控制政策下，上升周期最终被抑制。根据深圳中原研究中心的数据，在低供给、有效需求减少和市场观望情绪强烈的综合影响下，2017年上半年深圳的成交量为105万平方米，比2016年下半年低40%。平均售价从去年11月的54986元/平方米小幅下降到今年6月的54492元/平方米。

9月4日，根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，截至8月份，深圳新建商品房平均交易价格已连续11个月下降。数据显示，8月份深圳新建商品住宅平均成交价为每平方米54400元，同比下降5.8%；交易数量为1984台，同比下降14.2%；交易面积20.11万平方米，同比下降13.7%。在二手房市场，8月份深圳共售出6717套，同比下降15.1%；交易面积50.02万平方米，同比下降14.5%。

深圳中原研究中心表示，在调控环境下，深圳的房价已逐渐回归理性，住宅用房得到进一步加强。"房子是用来居住的，不是用来投机的."它已经在深圳房地产市场看到了效果。

深圳一家房地产企业的负责人告诉《时代周刊》记者，根据该公司市场部的调查，在政策的高压下，深圳楼市的价格将继续保持理性。他告诉记者，这一趋势预计将持续到明年年中。

行业:多渠道杠杆降低

只有当潮水退去，我们才能知道谁在裸泳。此前，各种资金流入房地产企业，如银行委托贷款、信托计划、各种资产收益权的转让。这些资金不仅会刺激房地产企业购买土地，推高房价，还会增加房地产市场的风险。

今年3月2日，中国银行行业监督管理委员会主席郭树清(601988)表示，大约四分之一的银行贷款投资于房地产，去年新增贷款的45%是房地产贷款。在金融风险中，房地产泡沫风险也是一个经常被提及的风险。为此，郭树清指出，在金融调控方面，他希望银行从自身实际出发，稳步、审慎地把握房地产市场的资金投入，包括开发商和居民个人。

这不仅仅是收紧银行贷款。事实上，自2016年10月房地产调控以来，房地产企业的融资就一直处于“紧缩期”。《时代周刊》记者了解到，除了银行贷款、公司债券(公开发行+私募)等主要融资渠道外，房地产企业股权融资、资产证券化发行、房地产基金、资产管理融资等各种渠道也不同程度收紧。

这只是监管机构通过多种渠道收紧房地产企业“杠杆”、整顿行业混乱局面的一个方面。

此前，深圳在“深六条”中提出，将继续在全市开展金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷款、众筹购买、过桥贷款等金融杠杆配置业务。商业银行应加强购房首付款的源头核查。2016年10月，深圳市市场检查局还突击检查了世界银行(002285)及其子公司世界银行小额贷款和世界银行基金、从事房地产金融业务的p2p企业、中原、链家、米德兰等42家从事房地产经纪服务的房地产中介机构及其上下游关联企业。

2016年7月25日，深圳市委常委会召开会议，提出要坚持防范金融风险，加强金融风险监控和预警，全面深入排查和整改金融风险点，继续加强房地产市场调控，保持区域系统性金融风险不发生的底线。

2017年9月5日，湖北省国有资产监督管理委员会发布了《关于审慎投资房地产的通知》，明确要求省属企业及其各级子公司加快所有在建房地产的建设进度和销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆率。

政策:关于“共有产权住房”的热议

为了回归“无房炒楼”的本质，“租购并举”、“共有产权房”等概念正逐步成为调控楼市的下一股力量。

今年5月，住房和城乡建设部公布了第一部《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，专门针对房屋租赁和销售的法规；7月，广州市公布了《加快广州市房屋租赁市场发展工作方案》，提出了“租购平等”的原则；7月，住房和城乡建设部等9部委联合下发《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》，指出要支持相关国有企业向房屋租赁企业转型，搭建政府房屋租赁交易服务平台，并选择几个城市进行试点。

8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地租赁住房建设试点方案》，在北京、上海、武汉等13个城市开展了集体建设用地租赁住房建设试点。该方案的实施将增加租赁住房的供应量，缓解住房供需矛盾，并影响房地产市场的价格。同日，深圳市土地委员会还下发了《关于加快培育和发展深圳市房屋租赁市场的实施意见》，指出要加大出租房的建设和供应力度，“十三五”期间，计划购买和储存不少于100万套村民自建住房或村集体所有的房产。

这项政策的背景是，2016年，热门的一线和二线城市的房价一直在快速上涨，租金也在上涨。在房价和租金上涨的压力下，一些炙手可热的一线和二线城市开始返乡，甚至一些科技企业从东部沿海城市转移到中西部地区。

克里认为，在试点城市实施集体土地建设租赁住房，改善市政设施和基本公共服务，将有助于消除租户的担忧，增强租赁住房对城市租赁群体的吸引力，避免弃租代租等市场混乱。“与此同时，该政策利用集体建设用地建设出租房，这将进一步扩大房屋租赁市场的规模，从而建立一个出租和销售并重的住房体系，稳定房地产市场，打破市场预期，即热点城市的房价只会上升和下降，并避免政策向左转。市场的左右为难。”

深圳市房地产经纪协会发展研究部主任徐枫表示，租赁市场的发展为急需市场中的住房问题提供了一个非常明确的解决方案，这是抑制房价的一个明显因素。

与“同步购买和租赁”并行的是“共有财产住房”概念的重新出现。“共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购买住房时，可以按照个人和政府投资的比例共同拥有房屋产权。住房产权可以在政府和公民之间平等分享，公民可以从政府那里“赎回”产权。自2007年起，江苏省淮安市开始试点公租房。

9月8日，北京市住房保障办公室主任邹劲松介绍说，截至8月底，北京市新建保障性住房4.9万套，完成年度5万套任务的99%，完成7.1万套，完成年度6万套任务的118%。未来五年，按照建设150万套住房的要求，推进25万套共有产权住房和50万套出租房建设。

分析师认为，随着公租房的持续推广，市场观望情绪将继续增强，尤其是在大量房屋供应后，价格稳定已经可以预期。