专家：热点城市房贷“价升量跌”料延续

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专家预测，个人抵押贷款的整体数据在未来仍将下降。一方面，是对国家宏观调控和金融监管政策的回应；另一方面，资本成本上升等因素也使得银行不得不提高抵押贷款利率。

最近，据报道，北京、广州、深圳等一线城市的首套住房贷款利率再次上调，比基准利率提高了5%-10%，第二套住房贷款利率提高了15%-20%。

对此，《中国证券报》记者从北京和广州的调查中了解到，自第二季度以来，许多银行的个人住房抵押贷款业务呈现出“价格上涨、数量减少”的趋势，首套住房贷款的优惠利率难觅踪影。北京大多数银行目前维持基准利率；广州许多大银行提高了按揭利率，首套住房贷款利率从基准利率上调至5%。

专家预测，个人抵押贷款的整体数据在未来仍将下降。一方面，是对国家宏观调控和金融监管政策的回应；另一方面，资本成本上升等因素也使得银行不得不提高抵押贷款利率。

交付继续下降

“目前，只有极少数外资银行对首套住房贷款有优惠利率，但对申请人的信用信息、收入和自来水有非常严格的门槛。李刚(音译)是北京朝清区一家房地产中介店的经理，他告诉《中国证券报》，一些中国银行上个月的首套房贷利率有9.5%的折扣，这在8月份是很难找到的。目前，大多数银行仍有基准利率。

在广州，建行、中行、农行、交通银行等多家大型国有银行也上调了抵押贷款利率，首套住房贷款利率较基准上调了5%。

事实上，抵押贷款利率的提高不仅仅是在一线城市。荣360最近发布的房贷利率报告显示，7月份，全国90%以上的银行没有降息举措，其中364家银行执行了基准利率，比上个月减少了35家；126家银行的基准利率上升，比上个月多94%，上升趋势明显。

抵押贷款利率的上升，加上房地产市场强烈的观望情绪，直接导致了商业银行个人抵押贷款业务的“提价降额”，尤其是在一线城市。

根据中央银行业务管理部(北京)的数据，今年上半年，新增人民币个人购房贷款占全市所有贷款的比重大幅下降。6月末，个人购房贷款较年初增加1032.2亿元，占新增人民币贷款的25.6%，分别比2016年底的40.3%和2017年3月底的36.2%低14.7%和10.6个百分点。

北京银监局副局长、党委委员平江表示，自“3·17新政”实施以来，北京市个人住房贷款持续下降。3-6月，北京市银行业金融机构新增个人住房贷款239.21亿元，236.08亿元，218.15亿元，158.46亿元。

利率仍有可能上升

专家认为，抑制房价的政策仍需收紧，尤其是对市场影响很大的个人房贷政策。央行第二季度的货币政策执行报告明确指出，应严格执行差别化信贷政策，并限制信贷流向投资于投机性购买。

北京银监局表示，下一阶段将继续督促银行业金融机构严格执行北京市各项房地产调控政策，继续开展房地产相关业务专项检查，加强监管执法，依法严肃查处非现场监管和现场检查中发现的违法行为，追究相关机构和人员责任，进一步清理和规范房地产金融市场，有效防范和控制金融风险，推动建立房地产市场调控长效机制。

银行业内部人士表示，目前，各银行都在密切关注抵押贷款政策的变化，并努力保持稳定，但不排除进一步提高抵押贷款利率的可能性。

只需要担心“意外受伤”

至于抵押贷款利率的走势，包括玛丽在内的购房者比任何人都更加关注。玛丽说:“我们是第一次购房者，只需要买一套房子。等了一会儿，我们终于决定卖掉房子并付了押金。但几天前，中介告诉我要做好心理准备，说按揭利率可能会上升。这个月的月供应量又要增加了，我觉得我一定是‘意外受伤’了。”

在接受《中国证券报》记者采访时，不少首次置业者与玛丽有着类似的担忧:首先，他们担心抵押贷款利率会再次上升；第二，他们担心贷款审批过程会放缓，影响转让交易。

以首笔住房贷款为例，200万元的20年期贷款是等额本息还款法。在基准利率下，月还款额为人民币13，088.88元，已付利息总额约为人民币1，141，300元。如果按照同样的还款方式和期限，利率上浮10%，每月还款额为13，633.79元，已付利息合计约为1，272，100元。这意味着首次购房者必须额外支付每月544.91元。

“我们确实听到了首套住房贷款利率可能会继续上调的消息，但到目前为止，北京市场上还没有一家银行真正实施了首套住房贷款利率上调10%的措施。”一家大型中介机构的负责人告诉记者，由于各银行网点在按揭利率上有一定的自主权，不排除个别网点因贷款额度紧张等因素，可能会浮动首套房贷利率。"但这只是个人行为，并非普遍现象."

许多专家认为，金融机构不应该在抵押贷款政策上“一刀切”，监管当局应该干预“提高首套住房抵押贷款利率”的做法，以最大限度地调动只需购买首套住房的客户的积极性。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，房贷利率上调肯定会增加购房者的成本，增加购房者的月供给压力。然而，与此同时，监管当局也出台了许多新政策，比如为住房困难群体提供可自我维持的出租公寓，以及为一些急需的买家推出共享房产。因此，总的来说，后续产品会更加丰富，对于那些只需要买房的人来说会有更多的选择。

荣360按揭分析师表示，2017年1月，中国第一个平均利率呈现缓慢上升趋势，4月份后开始线性上升，5月份达到最高点。因此，购房者不必过于恐慌。目前，第一套利率的增长率趋于下降，表明上升的利率已经放缓，未来抵押贷款利率将趋于合理区间。