调控让楼市回归理性：房价“上天”不可持续

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近日，北京、广州、沈阳等地相继推出新一轮楼市调控措施，进一步抑制投机性需求，突出住宅的住宅性，强调保护和改善民生。在房地产市场即将进入“金九银十”销售旺季的背景下，未来调控政策的走向成为国内外关注的焦点。专家指出，近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场也存在诸多问题，如房价上涨过快、投资属性突出、金融风险加大等。因此，加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制，不仅是中国经济平稳转型的必要条件，也是未来地方房地产市场调控措施的真正方向。

房价“天堂”是不可持续的

树木不能长到天上，房地产价格也不能。通常，房地产的住宅属性决定了它将随着经济和城市化的发展而繁荣。但是，如果在投资属性的引导下，房价上涨过快，涨幅过大，久而久之就会带来各种风险和隐患。

上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓写道，中国房地产市场的矛盾主要在于两个方面:一是投机比例过高；其次，高房价极大地挤压了其他行业。交通银行(601328)(港股03328)首席经济学家连平认为，房地产总存量仍处于较高水平，相关部门杠杆率快速提升，房地产行业整体抗风险能力较弱，仍需警惕房地产泡沫风险。

“从美国、日本和其他国家的经验来看，房地产泡沫破裂的背后是经济危机。在中国，随着房地产市场20多年的快速发展，很多地区的房地产价格一直很高，这对人们的生活质量和企业的经营成本都有很大的影响。因此，客观规律和主观需求决定了房价不可能无限上涨。”北京科技大学管理学院经济与贸易教授何大卫告诉记者。

如今，在调控政策下，房地产市场开始回归理性。据国家统计局统计，截至2017年6月，在中国70个大中城市中，一线城市新建商品房和二手房价格同比平均涨幅连续9个月下降；二线城市新建商品房价格同比平均涨幅连续7个月下降，二手房价格同比平均涨幅也连续5个月下降。

监管侧重于基本问题

仔细观察发现，各地出台的楼市调控政策不仅更加细致务实，而且越来越触及楼市本身的深层次问题。

例如，为了限制房地产投机空房，福州要求所有房地产开发企业加快开发和建设商品房项目，根据开放和完成时限规定的商业土地转让合同。对于商品房项目，预售房屋的位置、面积、单价、总价等信息应当在销售部门的显著位置公示，不得囤积居奇或囤积居奇。

“目前，中央和地方各级都出台了许多监管政策。这些政策中的许多旨在抑制房价的过度上涨，而风险缓解的短期意义显而易见。不过，与以往不同的是，这些监管政策更加关注房地产市场的根本问题，为探索建立长期机制和探索实证依据提供了早期阶段。”他对大卫说。

分析人士指出，"房子是用来居住的，不是用来投机的"，其实质是强调房子的投资属性不能凌驾于住宅属性之上。因此，今后我国的房地产市场调控政策应继续以促进住宅产权的回归为重点，最终目标是建立长效机制，调动现有资源，矫正资源错配，提高现有资源的利用效率。

正在建立一个长期机制

不久前，北京市征求了社会各界对《共有产权住房管理暂行办法》的意见，这被视为本轮楼市调控向长效机制迈出的又一步。

“北京推出了共有产权住房，这对完善住房保障体系、完善住房制度、建立房地产调控的长效机制、支持中端购房、抑制投机和促进公平具有重要意义。”北京市房地产协会秘书长陈至表示，这项政策将对未来北京房地产市场的稳定健康发展产生积极影响。

与此同时，中国人民银行在《中国区域金融运行报告》(2017年)中也针对下一阶段房地产政策走向提出了四个重点:一是建立和完善房地产市场健康发展的长效机制。将城镇登记人口与公益性指标和建设用地指标挂钩，提高全国土地集约利用水平。第二，提高中小城市吸引力，形成优势产业支撑、快速轨道交通衔接、优质公共服务供给、包容性强、绿色低碳的城市网络。第三，加强住房金融的宏观审慎管理，严格限制信贷流向投机性购买。第四，积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。

大卫说:“未来的长效机制必然是一系列政策和制度设计的结合，如增加热点城市的土地供应，通过财税手段提高住房持有成本，完善产权制度设计，从源头上调整和优化收入分配结构，增强特色城镇的人口吸引力等。”因此，分析房地产市场调控政策的趋势不能急躁和短视，而需要从一个长期机制的最终目标出发。”我们的记者王俊岭