房地产市场平稳运行要注重供需结合

本篇文章4065字，读完约10分钟

目前，在严格的调控政策下，房地产市场正逐步走向理性回归，但仍有两个问题值得关注。首先，如何平衡合理改善的需求和打击投机的需求。第二，如何摆脱楼市调控的政策周期，打破房价上涨的预期。我们认为，为了保持未来房地产市场的平稳运行，政策需要把供给和需求结合起来。在加强需求侧管理，即抑制投机性投资需求的同时，要注意土地供给、机制建设等供给手段的作用。

总体趋势观察

梁静

自2016年9月以来，房地产市场迎来了新一轮收紧调控政策。今年2月底后，调控政策进一步升级。以北京为代表的许多城市出台并升级了限制购房和贷款的政策，如住房和贷款、提高首付比例和缩短贷款期限。北京甚至出台了限制贷款的政策，即“离婚后一年内按第二套房执行贷款”。经过这轮调控，房地产市场发生了什么变化？未来的发展趋势是什么？本文将对此进行分析并提出相关政策建议。

首先，在新一轮调控下，房地产市场已进入调整期

随着历史上最严格的限制政策的实施，房地产市场逐渐降温，市场分化出现了一些新的变化。总的来说，它具有以下特点。

(1)政策效应显现，销售增长率逐月下降

随着调控政策的实施，今年以来，我国商品房销售面积和销售额的同比增长率逐月下降，5月份累计同比分别增长14.3%和18.6%，同比分别下降8.2和16.2个百分点。其中，一线地区和其他购买量有限的主要城市受影响最大。根据40个大中城市的数据，不同类型城市的商品房销售面积增速大幅下降，尤其是一线城市，5月份同比下降25.3%，但同比增长22.4%。二、三线城市销售面积同比分别增长2.6%和10.2%，同比分别下降40.2%和22.9个百分点。

(二)中部地区加快房地产开发投资增长

今年5月，房地产开发投资增速首次回落，前5个月累计增长8.8%，比上个月低0.5个百分点。然而，随着一线城市调控政策的升级，购房热情逐渐蔓延到二三线城市，房地产投资热情也不断向二三线城市传递。从不同地区看，中部地区房地产开发投资继续呈现加速增长趋势，今年前五个月同比增长16.9%，分别比上个月和去年快0.1和5.1个百分点；今年前五个月，西部地区同比增长7%，较上月下降0.7个百分点，但比去年同期高出1.2个百分点。东部地区房地产开发投资同比增长8.4%，较上月下降0.3个百分点，其中北京和天津的投资为负。东北地区房地产开发投资的下降幅度有所扩大。

从不同类型的城市来看，一线城市的房地产开发投资增速低于二三线城市，其中广州和深圳仍保持20%以上的快速增长，上海逐月下降至6.4%，北京下降0.5%。二线城市的房地产开发投资相对较高，5月份累计增长9%，比去年底增长0.8个百分点。今年5月，三线城市房地产开发投资增速较上月有所回升，达到8.7%，同比增长0.1个百分点。

(3)一、二线城市房价上涨趋势减弱，三线城市快速增长

2017年5月，商品房平均销售价格为7959元/平方米，同比增长3.8%，增速比上年下降6.3个百分点。由于各种限制性政策主要针对一线城市和一些热点二线城市，一线城市的价格涨幅明显放缓。5月份，二手房价格环比上涨0.0%，环比下降0.7个百分点。二线城市房价涨幅逐月放缓，3月份环比增幅达到1%，5月份达到0.6%，较上月下降0.2个百分点。然而，在去库存化的持续推动下，三线城市的二手房价格仍相对较快，5月份上涨0.6%，较上月低0.1个百分点，但较去年同期高0.4个百分点。

(4)一、二线城市土地供应增加，平均出让地价下降

与过去限制需求的政策不同，房地产调控更加注重增加土地供应等措施。年初，政府工作报告提出，房价上涨压力大的城市应合理增加住宅用地。根据100个大中城市的土地供应情况，今年前5个月，一、二线城市分别有52个和613个住宅用地供应案例，分别比去年同期增长23.8%和3.7%，三线城市的土地供应量略有下降0.7%。一线城市的土地交易量增长也最为明显。与此同时，一、二线城市的土地(住宅)平均楼面地价率下降，今年前五个月分别为25.1%和41.7%，分别比上年下降40.3%和21.5个百分点。三线城市的平均地价仍在上升，今年前五个月平均为61.2%，比上年上升17.9个百分点。

(五)房地产开发资金来源趋紧

前五个月，房地产开发投资资金来源同比增长9.9%。虽然远高于同期固定资产投资基金的增长率(-0.1%)，但开始呈现紧缩趋势。一是房地产开发资金增速比上年低5.3个百分点。其次，从各种资金来源来看，占比重较大的自筹资金(30%)、存款和预收账款(51%)的增速分别为-3.4%和16.7%，比上年下降3.6个百分点和15.2个百分点。国内贷款增速(约19%)仍相对较快，达到17.3%，比上年快10.9个百分点。

二、下半年趋势判断

在"房子是为了生活，不是为了投机"的定位下，今年的房地产市场调控将保持严格的基调。在城市政策的前提下，除了购买限制、贷款限制等需求侧控制措施外，还将更加注重增加土地供应等供给侧政策的调控。预计整个房地产市场将在今年下半年降温。

(1)销售增长率持续下降

一方面，刚性需求和一些改善的需求已经在早期释放。在监管更加严格、房价宽松的背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降；另一方面，这一轮调控不仅打击了投资需求，还提高了两套住房的首付比例，降低了购买改善需求住房的能力，投资和改善需求的释放将会放缓。同时，限制和非限制城市的房地产销售增长率将进一步分化，限制城市的销售将继续萎缩。然而，购房热情将逐渐蔓延到一些二、三线、四线城市，非限购城市的销售将保持快速增长，在去库存化政策下，一些库存较高地区的成交量将会增加。总的来说，房地产销售的增长率将继续下降。

(2)房价涨幅总体放缓，部分地区有所松动

受更加严格的调控政策影响，一线城市和一些热点二线城市的价格涨幅将继续放缓，部分城市的价格可能会下跌。在非限制区中，增速相对较低、经济社会基础较好的二线城市房价将继续上涨。由于供应充足，高库存的三、四线城市的房价趋于稳定。

(3)融资环境进一步趋紧

从货币环境来看，随着美国利率的加速上升，外部流动性正面临一个拐点，外汇的减少将会被动地收紧国内流动性。在国内经济稳定的背景下，中国的货币政策更加注重风险防范和泡沫抑制，金融监管更加严格，货币政策总体稳定、紧缩。从监管政策来看，在去杠杆化和房地产市场监管的双重背景下，监管当局对房地产开发贷款、公司债券和理财产品等融资渠道的监管更加严格。最近，房地产信托业务也被银监会列为日常检查重点之一，这将进一步收紧房地产企业在银行和非银行金融机构贷款和债券发行方面的融资。从融资成本来看，在国内外市场监管更加严格、利率上调的背景下，房地产相关融资成本将继续上升。此外，随着销售增长率的逐渐下降，企业存款、预收款、个人按揭贷款等资金来源的增长也将放缓，房地产企业的流动性压力将加大。

(4)投资有所下降，但不太可能大幅放缓

在强有力的监管、严格的监管和严格的融资下，房地产投资将放缓，但不太可能大幅减少。首先，一线城市和一些二线城市在早期阶段加快了去库存化，随着未来土地供应的增加，补货需求将会增加。其次，三、四线城市销售的加速将逐步推动投资快速增长，并在一定程度上抵消一、二线城市房地产投资放缓的影响。第三，今年，政府提出了确保翻新600万套棚子的任务。一方面，工棚货币化将推动商品房销售增长，另一方面，工棚将刺激房地产开发和配套基础设施投资，也将对冲一、二线城市房地产投资的萎缩。

三、对策和建议

目前，在严格的调控政策下，房地产市场正逐步走向理性回归，但仍有两个问题值得关注。首先，如何平衡合理改善的需求和打击投机的需求。这种严格的调控政策打击了过度投资和投机性购房需求，但也限制了对改善住房的合理需求，这不符合“住有所居”的发展方向，给今后的政策带来了难题。在二孩政策的全面放开下，大城市对改善住房的需求将继续增加，而一旦政策在未来放开，房价可能会迎来新一轮的大幅上涨。第二，如何摆脱楼市调控的政策周期，打破房价上涨的预期。根据以往的经验，监管面临着挤压泡沫和稳定增长的两难境地。政策往往会陷入“紧缩政策——房价下跌——放松政策，甚至鼓励买房——房价上涨——再收紧政策”的循环，长期效果有限。

我们认为，为了保持未来房地产市场的平稳运行，政策需要把供给和需求结合起来。在加强需求侧管理，即抑制投机性投资需求的同时，要注意土地供给、机制建设等供给手段的作用。

首先，基于城市政策的需求侧管理仍然是引导预期的必要手段。不同地区的经济社会条件和基础设施发展有很大差异。拥有良好工业基础和完善城市配套设施的城市仍是人口集中的核心地区，也往往是投机资金容易积聚的地区。在房地产长效机制尚未建立的情况下，仍需采取限购、贷款等措施，防止这些地区房地产市场过度投机。

二是加强市场和资本监管，规范房地产市场发展。规范房地产中介市场，严肃处理首付、规避限购限贷政策、以虚假材料和不正当手段骗取购房资格、发布虚假信息、囤积居奇、参与预售商品房投机等违法违规行为。加强对房地产企业的监管，严厉打击囤积房产、囤积土地、虚假优惠、变相涨价等行为。加强对杠杆基金的监管，防止资金过度流入房地产市场。

第三，逐步建立房地产市场健康发展的长效机制。从以往的经验来看，要保持房地产市场的长期稳定发展，仅仅限制购房和贷款是远远不够的。理顺土地与金融的关系，完善住房租赁市场，发挥税收政策调整的作用，都是未来机制建设需要考虑的问题。目前，地方控制措施已经开始改变。例如，北京最近提出要进一步完善住房供应体系，坚持增加新的建设和盘活现有存量，并将在未来五年内新建150万套住房，其中包括25万套自住商品房和20万套中低价和中小商品房。增加土地供应已成为当前政策的一个重要方面，许多地方政府都采取了土地出让方式。例如，南宁市推出了“限价、土地限价、竞争性产权转让给住房”的挂牌方式，公开出让土地。

(作者:中国银行国际金融研究所)