“租购同权”楼市被颠覆 这是真的吗？

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连日来，楼市“新闻”被广泛转发:广州市政府官方网站发布《关于印发加快广州市住房租赁市场发展工作方案的通知》(以下简称《新住房租赁政策》)，提出“租购平等”。一些媒体将其解读为“颠覆楼市”、“学位房价格将大幅下调”、“租房也可以上名校”。

租购权。这是真的吗？

让我们讨论一下。让我们先来看一下广州市这份文件的原文(“加快广州市房屋租赁市场发展工作计划”):

给予承租人符合条件的子女就近入学等公共服务的权利，并保证租房和购房的权利。本市户籍的适龄儿童、少年、绿卡持有人及其他政策性照顾借款人的子女，以及来广州符合本市及本区整体入学安排学历要求的儿童，其监护人在本市无自有房产的，以监护人租住的房屋为唯一住所，房屋租赁合同已登记备案。 他们居住地区的教育行政部门将安排他们就读义务教育学校(包括政府资助的私立学校学位)，具体细节由该地区的教育行政部门制定。 (由市教育局牵头)

关键在于如何理解“同等租购权”，或“同等权”在多大程度上得以实现。

普通读者的理解是，只要我租房子，我的孩子只要拿到租房证明，就可以在我旁边的名牌学校就读。

实际情况是:由于学位稀缺，你只能获得申请资格，但能否进入取决于排队和分数。租赁家庭所属的类别较低。换句话说，你的孩子已经获得了申请名校的权利；但是很抱歉，十有八九，我还是输了，然后我被分配到其他学校，甚至私立学校。

为什么会这样？原因很简单:资源太稀缺。那些买了N年房子并向当地政府缴纳了大量税款的人不一定能让他们的孩子进入理想的学校。换句话说，所有买家还没有实现100%的“平等权利”！

众所周知，在人口增长不受限制的北京、上海、广州、深圳等大城市，义务教育阶段公立学校学位供不应求，尤其是学位稍好的学校，大多采取“锁定学位、分类录取、加分”的方式。一般来说，一个学位教室六年内只有一个小学学位，三年内只有一个初中学位。

也就是说，如果你买了一个新的学位房，但是小学学位去年才刚刚使用，五年后你就不会有学位了。这就是所谓的“同一购房者可能没有相同的权利”。

在四个一线城市中，深圳的义务教育非注册人口比例最高，也就是说，深圳是教育资源最开放的城市。现在让我们看看学生实际申请学位时的录取顺序。以深圳市X区为例:

根据学生的户籍和住房情况，他们被分为六类学位。

第一类:户籍在X区，在学校区的商品房(父母、祖父母或法定监护人在学校区拥有商品房，且产权份额在51%以上，下同)或祖籍(提供父母、祖父母或法定监护人的《份额证明》、房屋合法有效的证明、股份合作公司和社区居委会的证明，下同)或经济适用房。

第二类:深圳其他地区的户籍，学区的商品房或祖屋或经济适用房。

第三类:X区户籍，在学校区租房(父母、祖父母或法定监护人在学校区租房，并已由租房管理部门备案，下同)或公租房或其他类型房屋(包括自建房屋、军工生产用房、集资建房、集体宿舍等)。，下同)。

第四类:深圳其他地区户籍，在学校区租房或公租房或其他类型的房屋。

第五类:非深圳户籍，在学校区的商品房或经济适用房。

第六类:非深圳户籍，在学校区租住或公共租住的房屋或其他类型的房屋。

每个学生采用积分制，根据房地产许可证或租赁合同的有效时间获得注册人口，每月累计1分；对于非居民人口，根据父母在深圳缴纳社会保险的时间计算积分，选择养老或医疗保险时间较长的保险作为积分，每月累计一分。

最关键的问题是录取是按照上述六个类别的顺序进行的。也就是说，如果你是非常住人口并租房子，你只能在前五类孩子被选中后才能选择。也就是说，分数只在同一学位类型的学生中进行排序，而不是在不同学位类型的学生中进行排序。

在这一博弈规则中，在同等条件下，“购房家庭”优先于“租房家庭”，“深圳户籍”优先于“非深圳户籍”，“X区户籍”优先于“其他深圳户籍”。

读完这个行动计划，你可能会骂街上的人:城市有很深的常规，所以我想回到农村。

但是如果你冷静下来，你就能解决问题。高质量的学位总是稀缺的，必须有一个相对公平的排队方案。向地方政府纳税时间最长的家庭应该得到优先考虑。

事实上，美国的学区运动会也有类似的原则。拥有好学位的房子房价高、租金高、房产税高；还有房产税，收入归地方政府。

想想吧。商品房应该锁定在度，而纯出租屋也应该锁定在度。否则，当租户每年都更换的时候，每年都会有一个学生出生，一所著名的学校能忍受吗？在这个时候，谁应该被赋予租赁合同的稀缺程度？

事实上，在广州公布的最初政策中，已经给出了暗示。你不妨再读一遍我在开头引用的一段话，它对家庭进行了分类。如果是100%平等的权利，就没有必要分类。

第二，文件承诺“给予合资格承租人的子女就近入学等公共服务的权益”，同时又说“由他们居住地区的教育行政部门安排他们入读义务教育学校(包括政府资助的私立学校学位)。”这是什么意思？为自己着想...