从五大维度看7大城市群房地产前景！

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作者|杨克威、邱娟

在中央政府重视住房产权的背景下，各级政府频繁加大限购限贷力度和各种监管措施，房地产市场逐步进入“四限”时代，重点抑制投机性投资需求。第十九次全国代表大会也重申了“房子是为了生活，不是为了投机”，限购令再次升级。

但从市场角度来看，北方、上海、广州、深圳等核心城市仍是房地产市场最重要的需求集中区，核心城市周边的三、四线城市已逐渐成为溢出需求的主要承载地，城市群经济逐渐形成。随着经济结构的变化，房地产投资策略也发生了变化。越来越多的房地产开发商和金融机构关注城市群投资布局的视角。

本文选取了七个经济发展水平相对较高的城市群作为研究对象，构建了一个相对完整的指标体系，从市场供求、环境宜居性、基础设施完备性和市场潜力等方面进一步研究城市群房地产市场的特征。对未来潜在的城市群做出合理预测，为房地产开发商的投资策略提供相关建议。

01

供应:长江三角洲和长江中游相对丰富

粤港澳城市群相对狭窄

在过去的五年中，长江三角洲城市群的宅基地供应量最大，达到1.1392亿平方米，而粤港澳城市群的总供应量最小，只有1694万平方米。从各城市群的人均宅基地供应量来看，长江中游的人均宅基地供应量最大，约为0.85平方米，其次是长江三角洲城市群，约为0.82平方米，而广东、香港和澳门城市群的人均宅基地供应面积最小，仅为0.29平方米。

由此可见，长江三角洲城市群和长江中游城市群在宅基地总供应量和人均宅基地供应量上均位居前两位，土地供应相对丰富。粤、港、澳城市群的宅基地总供应量和人均宅基地供应量处于最低水平，宅基地供应相对狭窄。？

长三角城市群房地产投资额最大，达18，300亿元，其次是京津冀城市群，约10，299亿元，成渝城市群，约8，366.5亿元，山东半岛城市群，总投资最少，只有5，592.8亿元。从各城市群的人均房地产投资来看，长三角城市群的人均房地产投资最高，约为13233元，其次是粤港澳城市群，约为12045元，京津冀城市群，约为11726元，人均房地产投资最低的山东半岛城市群，仅为6309元。

从房地产总投资和人均房地产投资来看，长三角城市群在七大城市群中排名第一，市场预期良好。山东半岛城市群的房地产投资总量和人均房地产投资均处于底部，市场预期不足。

02

需求:长江三角洲、广东、香港和澳门的新增人口正在放缓，需求聚集性提高，成渝城市化发展最快

从常住人口变化来看，七大城市群均属于人口净流入地区，其中长江三角洲城市群的净流入量最大，为722.91万人，其次是京津冀城市群，净流入量较大，为688.37万人，其余五大城市群的净流入量约为200-300万人，人口流入量较小的城市群为海西城市群。

其原因是:海西城市群城市化进程缓慢，人口集聚能力不足，福州和厦门的发展进程慢于其他城市群核心城市，核心城市驱动力弱。然而，随着老龄化的加剧，中国劳动力的比重逐渐下降。一方面，它会减少刚性需求和改进需求，进而降低需求。

从各城市群近五年的城市化率增长来看，增长最快的是成渝城市群，过去五年增长了8个百分点，而增长最慢的长三角城市群和粤港澳城市群增长了1个百分点左右。

由此可见，粤港澳城市群和长三角城市群的城市化率相对较高，但城市化率增长缓慢。随着产业结构的调整，人口引进趋势放缓，住房需求增量后劲不足。城市化率最低的成渝城市群的城市化增长速度最快，空.增加了住房需求增量

03

环境宜居性:海峡西岸、粤港澳城市群空的空气质量好于全国平均水平

根据pm2.5的年平均浓度，台湾海峡西岸城市群pm2.5的平均浓度最低，约为34.23μg/m3，其次是广东、香港和澳门城市群，约为34.40μg/m3，均低于全国50.2μg/m3的平均值。这两个城市群中空的空气质量处于良好范围(0-35微克/立方米)，其他城市群中pm2.5的平均浓度高于全国平均水平。

全年pm2.5平均浓度最高的城市为京津冀城市群和山东半岛城市群，约为77μg/m3，处于轻度污染范围。of/きだよ 0号的空气环境质量需要进一步改善。2015年，中国欧盟商会发布了“北京提案”，称北京的空空气污染影响了北京的国际形象，阻碍了外国和中国本地专业人士在北京生活。

在中国欧盟商会的成员企业中，39%认为空的气体污染是留住人才的最大挑战。由此可见，空燃气的质量确实影响了一些高端人才的未来，也间接影响了城市的房地产市场。

04

基础设施建设:长三角城市群交通便利程度最高

京津冀城市群基础设施亟待改善

从城市群平均基础设施投资来看，长江三角洲城市群平均基础设施投资最高，达到508.4万元/km2，其次是长江中游城市群，平均基础设施投资为454.38万元/km2。主要原因是近年来武汉地铁等基础设施投资较高，导致城市群平均投资大幅增加。

从各城市群的高速列车数量来看，长三角城市群的高速列车(包括子弹头列车和城际高速列车)数量最多，达到5714次，其次是长江中游城市群，列车总数为3034次，粤港澳城市群排名第三，高速列车通过次数最少的成渝城市群只有834次。

可见，长三角城市群高铁交通便利程度最高，而京津冀城市群高铁网络建设相对滞后。相信随着熊安新区的建设，京津冀城市群的高速铁路网将会迅速完善。

05

可持续发展能力:长三角城市竞争力的提高凝聚了大量高质量的潜在增量住房需求

长江三角洲、长江中游和京津冀城市群是著名学校聚集的地方，拥有大量潜在客户。大学生是城市商品房的潜在消费者，因此城市大学生的数量将在一定程度上影响未来的房地产市场。从城市群高校学生人数来看，长三角城市群高校学生人数最高，达到375万人；其次是长江中游，达313万人；第三个是京津冀城市群，人口约242万。

这些城市群的高校数量较多，主要是由于长三角地区的上海、南京、杭州和合肥、长三角地区的武汉和长沙以及京津冀地区的北京和天津的高校集聚。这些城市包括中国大多数大学，甚至是著名的学校。高校的聚集提升了城市的竞争力，吸引了大量移民，增加了增量购房的需求。

06

内容提要:京津冀落后于长三角、粤港澳

差距进一步扩大

总体而言，京津冀城市群的市场发展前景落后于长三角城市群和粤港澳城市群。京津冀城市群的经济总量虽然处于较高水平，但反映区域经济发展水平的人均国内生产总值远低于粤港澳城市群和长三角城市群，人均可支配收入较低，至少与世界级城市群的称号不符。另一方面，总体pm2.5浓度在所有城市群中最高，严重的环境污染已成为京津冀发展的主要障碍。京津冀城市群的下一步是调整产业结构，提升城市软实力，使房地产市场能够进一步稳步发展。

目前，长三角城市群房地产投资在七大城市群中处于领先地位，经济、环境和交通等各项指标均处于较高水平；与此同时，人口继续流入，加上大量的大学生，这有很大的潜力买房子。据认为，长三角城市群房地产市场仍保持较高的增长水平。

粤港澳城市群人均国内生产总值位居前列，经济发展水平相对较高；环境优美，人均公园绿地面积最高，空空气质量较好，交通便利，基础设备齐全；城市网络系统相对成熟；住宅企业的投资热情也很高；然而，现有人均住房面积仅为29.25平方米。可以预测，未来粤港澳大湾区将有许多潜在的改进需求需要发布。

山东半岛城市群公园绿地资源丰富，房价收入相对较低。但是，第三产业比重低，环境污染严重；加之城市化水平低，高铁网络不完善，削弱了城市群的集聚效应；然而，随着城市化水平的快速提高，未来的市场是可以预期的。

长江中游城市群城市化水平低，人口引进不足；此外，第三产业比重低，产业结构不合理；人均可支配收入低，购买力不足；目前，房地产投资是不够的，所以进入市场是审慎的。

目前成渝城市群的城市化水平低于全国平均水平，人均公园绿地面积也低于国家生态城市标准，交通便利性不高，城市基础设施投资不足，制约了城市的进一步发展，人均可支配收入低，购买力不足。

海峡西岸的城市群空燃气质量特别好；然而，人均可支配收入较低，而房价相对较高，购买力不足；人均住房面积相对饱和，未来市场活跃程度不高。