中小房企生存现状：拿地与规模之困

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随着房地产行业的日益集中和市场的整体稳定，中小住宅企业要想突破前呼后拥的格局并不容易。尤其是自2016年底以来，全国许多热点城市发布文件，要求开发商用自有资金收购土地，对于相对不愿通过传统招标、拍卖和挂牌方式收购土地的中小开发商来说，难度越来越大。

在一线城市的土地市场上，几乎不可能找到中小开发商，这种趋势正在向一些二线城市蔓延。郑州圣龙房地产有限公司的一名人士表示，自2016年一线房地产开发商开始涌入郑州土地拍卖市场以来，中小开发商收购土地变得更加困难。

并购

对于目前的土地收购方式，三盛集团董事长林荣斌表示:“我们85%-90%的项目来自并购。”由于公开招标拍卖市场竞争激烈，成本相对较高，三盛集团倾向于通过并购方式收购项目，而不是通过招标拍卖市场直接收购土地。

在房地产行业快速变化的背景下，今年9月左右，三盛集团的房地产业务平台三盛控股通过借壳登陆HKEx完成了上市。同时，三盛集团和三盛控股共同成立了三盛资本，主要为土地收购和房地产业务发展提供资金支持。

今年8月，三盛集团先后以5.49亿元和8，640万元的价格收购了香港中盛地产90%的股权和章丘郑达天元80%的股权，从而在平潭获得了近20万平方米的商业和住宅项目用地，在济南章丘获得了3个总建筑面积为24.11万平方米的房地产项目用地和1块面积为6万平方米的土地。

林荣斌表示，在土地收购方面，通过并购获得土地的方式比通过招标、拍卖、拍卖等方式更为复杂。然而，如果操作得当，获得的利润将会更可观。林荣斌计划规模达到500亿元时，实现一般住宅企业利润1500亿元。

这就对三盛的土地收购、成本控制和净利润提出了更严格的要求。三盛表示，三盛目前的利润率是15%-20%，而这一利润率的表现是由于对土地收购的控制和风险的计算。

三盛在M&A有专门的项目团队。这个团队汇集了相关法律和金融方面的人才。根据对全国热点地区的网上调查，林荣斌说:“首先，看看城市人口结构和收入结构是否有消费潜力。接下来，看看位置，包括从市中心的位置，生活设施在各个方面，不同的城市标准是不同的。”

选择收购目标后，我们将开始与对方进行深入接触，包括项目资产负债的财务状况以及是否存在司法纠纷。然后，由相应的财务、法律等部门计算项目成本和利润，综合评估潜在的市场风险。

当收购一个项目时，通常需要经过三个审核:第一，扩张团队通过综合评估确定收购目标；二是总结开发部和市场部的意见，看这个项目是否适合做，将来是否会卖；最终决定由董事长和董事会做出。

林荣斌表示，由于市场竞争激烈，合格项目较少，通常不容易找到合适的M&A目标。“有时，在检查了几十个项目后，会有一两个成功的收购，因此需要进行准确的会计核算。如果账目无法计算，即使是最好的项目也不得不放弃。”

土地收购中的旧改革与合作

如果三盛收购项目的主要方式是并购，那么一些中小房企通过合作收购土地来收购项目。以郑州市场最大的旧城改造开发商盛隆地产为例。自2006年进入郑州市场以来，几乎所有的项目都来自旧城改造。

上述盛隆人表示，通常旧的改造项目主要是通过一、二级联动开发的，但随着大开发商不断加入二级市场，老开发商在二级市场上的征地成本大幅上升。“去年以来，我们完成了旧的改革项目，原有的项目继续发展，不会再增加新的项目。”

不仅在郑州，在全国房地产市场上，旧城改造也是盛隆地产的主要发展模式，郑州市场在整个公司中占据绝对的地位。

根据盛隆地产的计划，在停止旧装修项目后，将继续通过招标、拍卖和挂牌市场获得净土项目。然而，圣龙在郑州土地拍卖市场几乎一无所获，在全国土地市场几乎没有什么收获。“一线房企和地方国企基本上主导了土地拍卖市场，我们更难参与。”

据熟悉盛隆的郑州本地人说，盛隆接手的项目是其他开发商不敢或不想在郑州旧的改革市场上碰的。虽然它已经成为郑州旧改革领域的龙头企业，但由于旧改革本身的复杂性，它也存在争议。盛龙方冕也承认“在扩张过程中，过于注重发展速度，忽视了对产品的追求和客户的需求。”

福建房地产企业傅生前进，也是郑州旧改革市场的重要一员。除了旧的改革之外，虽然有熟悉土地收购行业的“飞虎队”，但与万科合作在郑东新区获得一个商业项目是很困难的，近年来在郑州的土地拍卖市场也很难露面。

郑州一位开发商高管表示，虽然在开放的土地市场上，中小开发商和大开发商很难匹敌，但许多中小房企多年来一直在当地深入培育，往往拥有除业务以外的资源，这也是他们和大开发商的事。合作开发项目的基础已经奠定。“特别是在老改造项目的后续开发中，仍有许多合作机会。”

边缘化的中小型住房企业

对于一个房地产开发商来说，土地意味着生存的基础。只有获得足够的土地和现金流，我们才能获得规模优势。

融创中国董事长孙宏斌曾表示，十大房地产企业的市场份额已从10%上升到20%以上，未来5-10年，十大房地产企业的市场份额将达到30%-40%。“前10名企业的平均价格是4000亿元，没有2000-3000亿元不能进入前10名。这是如何形成的？小公司做不到。卖掉土地后，他们赚钱退出，让大公司来做。”

虽然一些中小房企凭借其独特的资源优势能够在夹缝中生存，但中小房企却没有many/きだよ/rooms和机遇，所以林荣斌认为需要一支精干的团队、精准的投资、精细的管理和优质的项目才能生存。

根据东方证券的研究报告(600958)，在市场监管严格的背景下，龙头企业的优势更加突出，行业集中度将进一步提高。2017年下半年，房地产行业进入调整期。今年6月至10月，十大房地产开发商的销售面积同比增长20%。

不仅市场逐渐集中在大型住房企业，土地市场也是如此。据克尔数据显示，今年1-9月，前30家房地产企业的征地规模超过了2016年全年，其中前3家房地产企业的建筑面积占前30家房地产企业征地总量的46%，前10家房地产企业的比例占71%。

在这种情况下，中小型住房企业很难获得土地。上述郑州开发商高管表示，大开发商涌入一、二线城市及周边地区，这使得土地市场更具竞争力。

此人承认，与原来相比，大开发商进入郑州后，征地成本开始上升。“例如，一块土地的底价是每亩600万元。它可能已经卖出了最多800万元。现在它可以被称为2600万。，成倍增加。”因此，政府引入了“土地导火线”机制。

不仅在土地上，而且在终端市场。在同一地区的竞争项目中，大型住宅企业的品牌显然更具吸引力。“在同一个地区，同样质量、同样价格的房子，顾客肯定会先选择万科的房子。，不会选择我。”那个人说。“如果得不到好的土地，就会影响销售，而销售也不会好，反过来又会影响土地收购。慢慢地，中小型住房企业将被淘汰。”在此人看来，未来可能会有一些小而精的中小房企能够生存下来，但它们中的大多数都会死于恶性循环。