共有产权住房制度能降房价

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最近，共有产权的住房引起了相当大的关注。每当我们谈到住房市场，我们都会提到共有产权住房的制度设计。北京的共有产权住房制度的初步设计很有特色。所谓共有产权房是指政府与购房者之间按比例分享的产权，但政府持有的部分产权的“使用权”是给予购房者的，购房者只需支付部分房价就可以拥有共有产权房的全部使用权。例如，如果政府和个人投资的比例是3:7，你可以只用房价的70%就可以完全使用一套房子。

从共有产权住房试点方案可以看出，最大的特点不是政府主导共有产权住房的建设，而是一部分共有产权住房与现有的普通商品房相分离。这是一个主要的特点和创造。例如，今年4月7日，北京市批准了《2017-2021年和2017年北京市住宅用地供应计划》，计划在未来五年内供应6000公顷住宅用地，确保150万套住房建设需求，其中约51万套为自有住房和中小型商品房。这些房子几乎是未来共有房产的大小。共有房产的价格低于商品房的价格，这只能保证开发商获得适当的利润。参照家庭的承受能力，价格一般应比商品房低30%。在此基础上，政府投资与个人投资的比例可确定为3:7。假设商品房平均价格为50000元，共有房产价格可能为35000元，个人负担为24500元。换句话说，实际负担的成本还不到商品房的一半。

共有产权住房的退出机制非常明确:共有产权住房五年后，购买者可以以市场价格购买政府份额，获得商品房产权。这时，共有产权房不再是“共有”，而是一种完整的个人产权。这种循序渐进的购房模式可以有效地打破只需购房的压力。

共有产权住房的目的和功能是什么？通过与普通商品房和独立商品房的比较，我们可以看出。自住商品房进入二手房市场时，买方不受限制，业主对地价有最终决定权，只需支付30%的土地收益和其他价格，金融投资甚至房产投机性相对较强。个人产权份额出售时，只能出售给符合购买共有产权房屋资格的人。这样可以保证共有产权的房屋用于居住。投资投机的金融属性被完全消除。这样做的目的是将刺激房价的刚性需求与市场完全分开，并消除其刺激房价的预期。

共有产权的住房能抑制房价吗？笔者的回答是，只要操作实施得当，完全可以抑制房价的飞涨。没有必要担心长期租房的尴尬，也没有必要承担买房的高昂费用。如果条件允许，所有的产权都可以在五年后购买，这就完全切断了开发商和中介通过绑架或携带急需的房产来刺激房价的基础，也完全切断了急需的房产已经演变成金融资产的基础。此外，随着住房抵押贷款的持续收紧，央行和银监会已明确禁止贷款进入投机性投资住房领域，非住宅类住房没有贷款支持。只要不失去有效实施，推动房价上涨的投机性投资和刚性需求驱动力将全部消失，房价至少会保持稳定甚至略有下降。