行业进入“青铜时代”？ 房企生存需具备复合能力

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“十一五”前夕，石家庄、长沙、贵阳、南昌等许多城市。再次增加了他们的控制政策。到目前为止，39个城市已经设定了居民新房上市的固定年限。这在一定程度上抑制了以投资和投机为目的的购房行为，使房地产市场进一步健康有序发展。

自今年3月出台新一轮房地产调控政策以来，各项努力不断叠加，也意味着房地产行业进入了限购、限价、限贷、限售、限调的“五限时代”。业内人士认为，随着房地产市场监管长效机制的形成，中国房地产业已逐渐从“黄金时代”、“白银时代”走向“青铜时代”。

在形成房地产调控长效机制的过程中，行业在各种变量中逐渐进入了一个新的阶段。那么，住宅企业应该如何适应和生存在新的环境中呢？

西南证券(600369)首席房地产分析师胡华如表示，现阶段，强势房企格局将更加突出。不少房地产企业人士向《商业日报》记者承认，现阶段房地产企业集中度将不断提高，企业的规模优势至关重要，对企业复合能力的要求也是前所未有的。

房地产行业迎来了“青铜时代”

回顾近20年来中国房地产的发展，自1998年房改以来，房地产市场逐渐进入高速增长期。特别是从2004年到2010年，随着营业额、价格、投资、利润和供求五项指标的快速发展，行业迎来了一个“黄金时代”。

自2011年以来，上述指标以及新建和竣工房屋等各项延伸指标开始放缓，行业进入中等增长阶段，但城镇化、人口、经济、住房饱和等指标仍有一定支撑力，现阶段已成为“白银时代”。

就像王力可·小波的时代三部曲一样，随着房地产调控长效机制的逐步形成，整个行业将逐渐进入第三个阶段——青铜时代。

"在现阶段，集中度确实是一个明显的指标."胡华儒告诉记者，行业中的两种现象在未来会变得更加明显。一是不属于同一控制人的房企数量将大幅减少；第二，十大房企的市场份额大幅上升。

根据胡华如提供的数据，今年上半年，十大房地产企业的市场份额增长了近9个百分点，接近30%。未来一年，十大房企的市场份额将接近50%，部分房企的年销售额可能达到万亿元。

东方证券(600958)(香港股票03958)首席房地产分析师朱进告诉《国家商报》，房地产行业的集中度可能在2022年前达到稳定状态。据测算，十大房企的销售市场份额将达到36%(2016年底仅为19%)。基于房地产企业强大的土地收购能力，前1名房地产企业的市场份额将达到8.4%。在此期间，领先房地产企业的增长将实现质的飞跃。

“在新的房价限制的情况下，如果房地产企业分散的城市太少，就很难盈利。因此，小型房地产公司只能出售资源，一些有战略问题的住房企业必须进行转型，否则将面临合并或退出。”胡华儒直言不讳地说道。

土地是支撑龙头房地产企业规模扩张的关键，因此土地市场集中度也将呈现加速上升趋势。“目前，土地市场集中度提高的速度甚至超过了行业销售集中度。”朱进表示，目前土地储备投资的积极程度可以作为房地产企业销售的领先指标之一。随着大型住宅企业的扩张，土地收购竞争激烈，土地总交易价格将越来越快地上涨。未来，房地产行业销售集中度的增长率将接近土地市场集中度的平均增长率。

朱进表示，规模较大的开发商往往拥有更好的公司信用评级优势，这不利于公司的融资能力。在相同的负债率背景下，他们往往更容易获得融资，融资成本较低，住房企业之间的差距也因此扩大。

住宅企业要生存必须具备优势

在形成房地产调控长效机制的过程中，行业在各种变量中逐渐进入了一个新的阶段。那么，住宅企业应该如何适应和生存在新的环境中呢？

泰和集团(000732，诊断部)高级副总裁沈立南对《国家商报》记者表示，目前“一招吃遍天下”的做法已不再适用，企业应更加注重综合开发能力，具备创新能力，这使企业无法仅靠规模抵御风暴。

“过去，许多公司领先了两三年，但现在，企业需要成为‘长跑运动员’，更加注重资源配置和速度，以达到终点。”在沈立男看来，房地产企业接下来需要做的是平衡产品和服务时间的关系。拿地等待升值的发展模式已经过去。只有在土地上创造新的价值，提供更多更好的产品和服务，我们才能满足市场的需求。可以说，融资、周转和征地可以实现房地产企业的价值。

朱进强调，当前房地产市场已经进入“调控3.0时代”，政策实际上是从源头上抑制投资需求，保证居民的需求，落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。因此，更多的城市可能会出台类似的政策来抑制投机，抑制投机性住房需求，缓解一些城市新建住房市场的短期短缺。在这种情况下，房企应该更加注重稳定。

“目前，中国房地产市场的股票业务份额不到50%，而租赁业务份额仅占6%。租赁市场支持政策和法规频繁出台，行业日趋规范，发展进入快车道。”胡华儒指出，在这种背景下，资产和房地产金融的经营管理将成为二级房地产企业未来应该做的事情。

然而，租赁市场普遍存在利润率低的问题。以上述持有模式的租金回报率为例，回报率在6%至7%之间，而长期租赁公寓的净利润只有5%至10%，即使按规模计算也很难超过10%。目前，住宅企业的开发利润率为10%至15%。

不过，朱进表示，对于租赁市场，政府可以给予税收优惠并出台一些优惠政策，同时加大对房屋租赁企业的财政支持，拓宽直接融资渠道，并积极发展房地产投资信托基金。

胡华儒告诉《国家商报》说，未来五年租赁市场的发展将非常迅速，一线城市已经在未来的土地供应计划中增加了租赁土地的供应。房企应积极拓展房屋租赁市场，组建专业的运营团队，同时规范产品和服务。这与房地产开发是单个项目盈利的事实不同。“良好的住宅开发产业延伸服务，新屋销售和开发规模正处于高整合期，企业将越来越多地参与租赁市场，开发和持有部分物业，或利用专业能力进行品牌和管理输出。它是作战能力的实现。”

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)认为，在市场蛋糕切好之前，有必要加快运行速度。将来，当市场进入高位时，就要加快运行速度，剩下的才是王道。如果你不前进，你就不会回来。对于住房企业来说，它们必须具备三项核心能力:第一，它们必须具备强大的土地收购能力，而且它们必须能够获得相对便宜且可以迅速出售的土地；其次，我们必须有强大的融资能力；第三，有了快速销售的能力，如果别人能卖，你就能卖得更好。同时，我们必须有产品能力。现在，由于市场的供求关系，我们几乎没有存货了。市场供应不足，池塘里的鱼正在减少。因此，为了赢得客户的青睐，应该提高产品的强度，换句话说，就是性价比。