严控房企发债用途 房企融资渠道渐趋多元化

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今年以来，大多数房地产企业的销售业绩稳步增长。与此同时，住房企业对资本的需求增加。业内人士表示，随着信贷的不断收紧，房地产企业面临的融资形势十分严峻。因此，住房企业积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道尤为重要。例如，资产证券化等。，促进了住宅企业从重资产向轻资产的转变。

严格控制住房企业发行债券

今年，在一线和热点城市限购、限贷、限售的调控政策下，房企销售略有波动，但大多数房企对下半年销售前景并不悲观。可儿研究中心分析师方玲表示，近10家房地产企业提高了年度业绩目标，企业整体销售业绩良好，回报良好。

然而，一些住房企业仍面临资金压力。受调控影响，房企融资渠道不断收紧。中信证券(600030)分析师明明表示，从房地产行业发行债券筹集资金的情况来看，2016年前三季度房地产行业发行的债券数量相对较大。例如，2016年第一季度发行的债券总额为3978亿元，2016年第二季度为2713亿元，2016年第三季度又增至3366亿元。相比之下，2017年第一季度的发行量仅为649亿元，第二季度为1135亿元。

“自第二季度以来，房地产债券的发行有所松动，但发行总额和筹资目的受到严格控制。”CICC研究员徐焰表示，自3月份以来，房地产行业发行的信用债券有所增加。例如，7月份，万科和金地分别发行了40亿元的公共公司债券。但是，募集资金的使用仍然不允许用于土地收购，而只能投资于非房地产业务，需要有专门的账户监管。与此同时，目前对住宅房地产公司债券的审批非常严格，大多数只有在之前的审批即将到期时才允许发行。总的来说，虽然房企发行债券并非完全不可能，但总量和质量控制都很严格，发行总量与前期高峰期有所不同。

方玲表示，上半年末，165家房企的计息负债总额为51619亿元，同比增长17.3%。一般来说，住房企业的规模与负债规模之间存在正相关关系。上半年末，11家房企的计息负债总额超过1000亿元，比2016年底增加4家。

开辟多元化融资渠道

事实上，在国内房地产融资趋紧的情况下，海外发债是一些房地产企业依赖的渠道之一。据克尔研究中心统计，重点房企融资监测数据显示，上半年，重点房企海外发行优先票据达到183亿美元，总额1242亿元，而2016年，总额仅为295亿元左右。其中，中国恒大上半年发行了101亿美元海外优先票据，取代了原有的永久债券。剔除恒大的影响，上半年其他企业发行的优先票据仍超过550亿元，是去年全年的两倍多。

CICC分析师徐焰表示，2017年，中资房地产企业的美元债务融资呈现爆炸式增长，主要包括两个原因:首先，2013年和2014年发行的债券大多在2017年和2018年赎回或到期。2017年，再融资需求推动了一大批房企的更新换代；二是自2016年9月以来，国内市场房企融资环境趋紧，迫使企业转向海外市场融资。

“总体而言，2017年上半年房企偿付能力较2016年底有所下降，但基本处于稳定水平。”方玲表示，随着信贷的不断收紧，房企面临的融资形势十分严峻。在此背景下，住房企业积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道尤为重要。

中信建设投资房地产业首席分析师陈申表示，在融资渠道狭窄的大环境下，资产证券化作为一种金融创新工具，在房地产企业融资布局上具有诸多优势，拓宽了融资渠道，降低了整体融资成本，提高了融资便利性。这是中国房地产业的发展趋势，同时也促进了住宅企业从重资产向轻资产的转变。

陈申表示，开发商可以在商业项目运营成熟后，通过出售、分散、包装等方式，在公开市场上设立相应的abs产品进行销售，并引入投资者、资产管理人和托管人，实现快速的资金回笼和周转，提高资金再利用效率和公司的再融资能力。同时，房地产企业可以持有部分abs股份，享受分红和资产增值，改变传统的“快进快出”的经营模式，实现向“轻资产、重经营、多元化”的转变。在租赁市场自由化的背景下，采用reits abs可以提高租赁企业的租金收益率，大大缩短资金回收周期，促进房地产租赁市场的快速发展。